Ceny mieszkań w Polsce w 2023: raport Narodowego Banku Polskiego

Kolejny kwartał z rzędu udział liczby kredytów mieszkaniowych na czasowo stałą stopę procentową stanowił więcej niż połowę akcji kredytowej. Według danych AMRON udział nowych kredytów z oprocentowaniem stałym w łącznej liczbie nowych kredytów mieszkaniowych wyniósł w II kw. 2023 r. 63,5%, tj. wzrósł o ok. 9 pp. kw./kw. oraz zmalał o 2 pp. r/r (por. wykres 30).

 

 

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)^[1] deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 21%, tj. pozostała bez zmian wobec poprzedniego kwartału, nadal utrzymując się na względnie wysokim poziomie. Na taki poziom ROE wpływ miał wzrost cen transakcyjnych, pokrywający wzrost kosztów producentów mieszkań oraz wysoki udział dźwigni finansowej w projektach deweloperskich pokrywanej ze środków pozabankowych. Zgodnie z raportem Coface^[2] szacowana liczba niewypłacalności w budownictwie wyniosła 331 w I połowie 2023 r. (wobec 280 w całym 2022 r.), a w działalności związanej z obsługą nieruchomości wzrosła dwukrotnie do 53 (por. wykres 41). Autorzy raportu wskazują, że liczne zmiany legislacyjne i problemy techniczne związane z wprowadzaniem w 2022 r. systemu Krajowego Rejestru Zadłużonych powodują, że liczba niewypłacalności w budownictwie jest trudna do kwantyfikacji. Jednocześnie wskaźniki giełdowe firm budowlanych i deweloperskich rosną od początku 2023 r. (por. wykres 40).

W II kw. 2023 r. oddano do użytkowania^[3] w Polsce ok. 56,5 tys. mieszkań, tj. 3,6% więcej względem II kw. 2022 r. oraz o 2,1% więcej wobec poprzedniego kwartału (por. wykres 55). Oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (ok. 61%) oraz indywidualne (ok. 40%). Wśród ogółu oddawanych mieszkań nieco zwiększył się udział mieszkań oddanych do użytkowania w tzw. pozostałej Polsce, zwłaszcza w okolicach dużych miast. Jest to związane z wysokim popytem w dużych ośrodkach i wyczerpywaniem się terenów budowlanych zlokalizowanych w granicach administracyjnych miast. Liczba ok. 47,0 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto^[4] była niższa o 29,2% od notowanej w II kw. 2022 r., jednak wyższa o 21,9% względem poprzedniego kwartału (por. wykres 56). Należy dodać, że liczba rozpoczętych budów mieszkań spadła zarówno w największych miastach, jak i pozostałej Polsce w związku ze spadkiem sprzedaży. Tu także dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (ok. 52%) oraz indywidualne (ok. 45%).

Wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz rosnący popyt i sprzedaż przyczyniły się do uruchamiania nowych projektów oraz występowania deweloperów o uzyskanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań^[5], choć z istotnie mniejszą dynamiką (liczba pozwoleń na budowę w II kwartale br. spadła r/r o 35,8% wobec 33,4% w I kw. br.; por. wykres 57). Udzielono pozwolenia oraz rozpoczęto projekty głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 65,2% udział w całości pozwoleń) oraz na budowy indywidualne (analogicznie ok. 32,1%). Udział pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych oraz liczba noworozpoczynanych projektów, mimo wzrostu dynamiki r/r, nadal były nieznaczne w omawianym okresie.

▪ Na największych rynkach nieruchomości biurowych w II kw. 2023 r. stopy pustostanów lekko wzrosły. Na koniec II kw. 2023 r. całkowita podaż powierzchni biurowej na 9. największych rynkach biurowych19 wyniosła ok. 12,8 mln mkw.^[6] , nowa podaż kształtowała się na poziomie ok. 134 500 mkw. Z kolei zasób powierzchni w budowie wynosił około 700 tys. mkw.^[7] . Stopa pustostanów na tych rynkach wzrosła do poziomu 14,3% wobec 13,8% w I kw. a w samej Warszawie wyniosła 11,4%^[8]. Stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku23 oraz, przede wszystkim, od lokalizacji^[9] biurowca. Budowa dodatkowej powierzchni nie prowadzi automatycznie do wzrostu pustostanów, jednak będzie ona generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych (bardziej energochłonnych) i gorzej zlokalizowanych budynków. Obecnie najemcy stawiają na jakość wynajmowanej powierzchni.

Szacunkowe stopy zwrotu na kapitale własnym (ROE) z inwestycji w budowę oraz komercjalizację biurowca klasy A w Warszawie przy założeniu dźwigni finansowej na poziomie 80% wzrosła z 6,5% na koniec 2022 r. do 7,7% w II kw. co wynikało ze wzrostu czynszów, który przewyższył wzrost kosztów budowy. Jednak na pozostałych rynkach obserwowano dalsze spadki ROE, co wynikało ze wzrostów kosztów budowy przy praktycznie stabilnych czynszach. Szacunkowy spadek stopy zwrotu z inwestycji w nowy biurowiec pokrywa się z ogólnie notowanym istotnym spadkiem budów biurowców w toku. W poszczególnych miastach wojewódzkich można obserwować zbliżoną relację czynszu rocznego do kosztu budowy (yield, tj. stopa kapitalizacji), natomiast dla Warszawy jest ona nieco wyższa. Oznacza to, że czynsze najmu oraz koszty budowy pozostają w pewnej równowadze, natomiast w Warszawie czynsze są wyższe względem kosztów budowy. Wyższe czynsze w Warszawie wynikają z dużego popytu na powierzchnię biurową klasy A, natomiast czynniki produkcji (poza oczywiście ziemią) oferowane są po konkurencyjnych cenach.

Natomiast szacunkowa stopa zwrotu z inwestycji w istniejący biurowiec klasy B w Warszawie utrzymuje się na dość wysokim poziomie, przy wysokiej dźwigni na poziomie 80% ROE wynosi ok. 8%. Trzeba jednak dodać, że starsze budynki biurowe są obarczone dwoma źródłami ryzyka. Pierwszym jest rosnąca konkurencja ze strony nowoczesnych biurowców klasy A, które mogą tymczasowo obniżyć czynsze, żeby przyciągnąć do siebie najemców^[10]. Drugim są rosnące koszty eksploatacji, które według danych NBP rosną w budynkach klasy A i B, przy czym starsze budynki są mniej energooszczędne. Istotne wzrosty kosztów energii mogą przełożyć się na jeszcze większe koszty eksploatacji dla starszych budynków, przez co mogą stać się mniej konkurencyjne wobec nowoczesnych biurowców klasy A.

Sektor handlowy w II kw. 2023 r. funkcjonował bez istotnych zmian. Sprzedaż poprzez Internet nadal rozwija się i będzie stanowić konkurencję dla klasycznego handlu. Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec II kw. 2023 r. wyniosły ok. 13,59 mln mkw., co przekłada się na nasycenie 330 mkw./1000 mieszkańców^[11]. W budowie na koniec II kw. 2023 r. było ok. 389,6 tys. mkw.^[12] nowoczesnej powierzchni handlowej. Można wnioskować, że inwestorzy traktują klasyczny rynek handlowy w największych miastach jako nasycony, a inwestycje odbywają się na ogół w mniejszych miastach. Widoczny jest trend inwestowania przez sklepy i lokale usługowe w energooszczędne oświetlenie i redukcję zużycia energii przez właścicieli galerii handlowych oraz zużycia odpadów. Obserwowany jest dalszy rozwój centrów handlowych w kierunku wielofunkcyjnym. Indeks^[13] czynszów średnich i czynszów skorygowanych hedonicznie dla powierzchni handlowo-usługowych dla trzech analizowanych miast, tj. Warszawy, Poznania i Trójmiasta wzrósł, co wynika ze zwiększonego popytu na powierzchnie handlowe.

Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce nadal utrzymuje się w fazie jej rozwoju, jednak podaż powierzchni w budowie spowolniła. Na koniec II kw. 2023 r. całkowite zasoby rynku powierzchni magazynowej wzrosły do 30,2 mln mkw.^[14] , a w budowie znajdowało się ponad 2,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Stopa pustostanów w całym kraju odnotowała wzrost do poziomu 6,6%^[15], i była wyższa o 0,5 % wobec I kw. 2023 r.

Szacowana wartość transakcji nieruchomości komercyjnych nabytych w celach inwestycyjnych^[16], tj. przeznaczonych na wynajem, wyniosła w II kw. 2023 r. ok. 1,1 mld euro. Około 33,2% wartości transakcji dotyczyło powierzchni magazynowych, 39,4% powierzchni biurowych, natomiast tylko 25,1% transakcji dotyczyło powierzchni handlowych.

Ekspozycja sektora finansowego na nieruchomości dla przedsiębiorców (na nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe, magazynowe i inne) występuje w dwóch głównych formach. Pierwsza jest związana z finansowaniem danej nieruchomości przez udzielony na nią kredyt. Zazwyczaj w takim przypadku kredyt zabezpieczony jest na danej nieruchomości, ale możliwe są też alternatywne formy zabezpieczenia. Wartość tych kredytów udzielonych przez banki w Polsce^[17] wynosiła na koniec II kw. 2023 r. 67,7 mld zł^[18] , w tym 59% kredytów było denominowane w EUR. Na łączną wartość kredytów dla przedsiębiorstw z tytułu nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych składały się następujące kategorie:

• wartość zadłużenia przedsiębiorstw z tytułu nieruchomości mieszkaniowych (deweloperskich na budowę, spółdzielczych na remonty, etc.) kształtowała się na poziomie 5,8 mld zł i wzrosła nieznacznie.
• wartość kredytów na nieruchomości biurowe wzrosła względem poprzedniego kwartału i wyniosła 17,9 mld zł (z 16,7 mld zł). Stan kredytów na nieruchomości handlowe zmniejszył się wobec poprzedniego kwartału do 16,7 mld zł. (z 17,8 mld. zł), a dla nieruchomości magazynowych i przemysłowych wynosił 11,2 mld zł (bez zmian).
• wartość kredytów udzielonych na inne nieruchomości nieistotnie spadła do poziomu 16,2 mld. zł wobec 16,4 mld zł w I kw. 2023 r.

Drugą formą ekspozycji banków są kredyty zaciągnięte przez przedsiębiorstwa na różne cele, ale zabezpieczone na nieruchomościach. Wartość kredytów dla przedsiębiorstw zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach komercyjnych na koniec II kw. 2023 r. pozostała na poziomie ok. 136,8 mld zł. Wśród tych kredytów 43% było denominowane w euro.

Jakość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na nieruchomości nie zmieniła się istotnie w stosunku do poprzedniego kwartału. Wskaźnik kredytów zagrożonych (faza 3) dla kredytów na nieruchomości biurowe wzrósł do poziomu 7,6%, wobec 6,2% w I kw. 2023 r. a dla kredytów udzielonych na powierzchnie handlowe i usługowe kształtował się na poziomie 12,5%. Wskaźnik ten dla kredytów na powierzchnie magazynowe i przemysłowe utrzymywał się na poziomie 3,5% a na inne nieruchomości kształtował się na poziomie 9,5%. Wskaźnik kredytów zagrożonych dla kredytów udzielonych na nieruchomości mieszkaniowe dla przedsiębiorstw poprawił się do poziomu 9,5% wobec 10,4% w I kw. 2023 r.

Udział kredytów z istotnym wzrostem ryzyka kredytowego (2 faza), który odzwierciedla poziom ryzyka panującego na rynku nieruchomości komercyjnych, poprawił się nieznacznie w porównaniu do I kw. W przypadku nieruchomości biurowych w II kw. 2023 r. polepszył się do 13,4% wobec 13,9% w I kw. Wskaźnik ten dla nieruchomości usługowo-handlowych poprawił się do 16,2% z 18,1% w I kw., a dla nieruchomości magazynowych do 6,3% z 7,8% w I kw. br. Wnioskować można, że sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych stale się poprawia, choć w dwóch wartościowo największych segmentach, to jest biurowym i handlowo-usługowym, jest wciąż gorsza niż przed wybuchem pandemii COVID-19.

Na rynkach małych lokali biurowych mediany ceny ofertowej w Warszawie i Wrocławiu wykazywały wzrostowy trend, dla Poznania spadek, natomiast w pozostałych miastach były względnie stabilne.

 

Zobacz także: Mieszkanie na start - dla kogo wyższe dopłaty i lepsze warunki? Nowe szczegóły rządowego programu

 

1. Marża brutto nie jest jednoznaczna z zyskiem deweloperskim i w zależności od organizacji dewelopera/holdingu deweloperskiego może zawierać różne elementy kosztów. ↑

2. Według opinii ekspertów Coface (Raport Coface – Niewypłacalności firm w Polsce w I połowie 2023 ) otoczenie makroekonomiczne zarówno w Polsce , jak i za granicą, w coraz większym stopniu staje się niekorzystne dla firm i będzie przyczyniać się do wzrostu liczby niewypłacalności. W trudniejszej sytuacji są małe podmioty bez dywersyfikacji działalności. Dynamicznie rosnąca liczba niewypłacalności w branży budowlanej boryka się z wysokimi kosztami, słabym popytem i odpływem pracowników. Segment budowy infrastruktury, zwłaszcza drogownictwo ma zabezpieczone środki na inwestycje, natomiast kolejnictwo ma problemy z finansowaniem nowych przetargów. Budownictwo mieszkaniowe miało ograniczony popyt, istotny wzrost kosztów oraz utrudniony dostęp do finansowania. ↑

3. 6 Według danych GUS w Polsce w II kw. 2023 r. oddano do użytkowania ok. 56,5 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 2,0 tys. względem II kw. 2022 r., oraz więcej o ok. 1,2 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach (III kw. 2022 r. – II kw. 2023 r.) oddano do użytkowania historycznie rekordowo ok. 241,3 tys. mieszkań, tj. ok. 2,8 tys. więcej niż rok temu (wzrost r/r o 1,2%). ↑

4. Według danych GUS w Polsce w II kw. 2023 r. rozpoczęto budowę ok. 47,0 tys. mieszkań, tj. mniej o ok. 19,4 tys. względem II kw. 2022 r., oraz więcej o ok. 8,0 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach (III kw. 2022 r. – II kw. 2023 r.) rozpoczęto budowę ok. 166,2 tys. mieszkań, tj. mniej ok 86,4 tys. niż rok temu (spadek r/r o 34,2%). ↑

5. Według danych GUS w Polsce w II kw. 2023 r. wydano ok. 59,9 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. mniej o ok. 33,4 tys. względem II kw. 2022 r. oraz więcej o ok. 7,9 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach (III kw. 2022 r. – II kw. 2023 r.) wydano ok. 238,0 tys. pozwoleń, tj. ok. 102,6 tys. mniej niż w tym samym okresie ub.r. (spadek r/r o 31,1%). ↑

6. Dziesięć rynków biurowych to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin. ↑

7. Szacunek na podstawie informacji z Raportu JLL Rynek biurowy w Polsce sierpień 2023. ↑

8. Por. Raport Colliers, Market Insight, Polska, pierwsza połowa 2023 r. ↑

9. Por. Raport Knight Frank, Raport Polska Rynek Komercyjny I połowa 2018. ↑

10. Por. D. Trojanowski, K. Olszewski, J. Łaszek (2023) „Niskie stopy procentowe a misalokacja kapitału na rynku biurowym.”, badanie przedstawione na XXX Konferencji Naukowej Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. ↑

11. Szacunkowo jest to wartość o 15% niższa od średniej dla całej Unii Europejskiej. ↑

12. 7 Por. Raport CBRE: Rynek handlowy, II kw. 2023, Polska. ↑

13. 8 Indeks czynszów średnich oraz korygowanych hedonicznie dla powierzchni handlowo-usługowych został na nowo opracowany dla całego analizowanego okresu. Nowy indeks liczony jest nie metodą imputacji jak robiono wcześniej, lecz na podstawie regresji hedonicznej ze zmiennymi zero-jedynkowymi dla czasu. Obliczany jest na czynszach z obiektów handlowych, które notowane są w czterech po sobie następujących okresach. Skorygowany indeks jest bardziej odporny na pojawiające się zmiany liczebności analizowanych poszczególnych obiektów oraz w nich zawartych lokali na wynajem pomiędzy poszczególnymi notowaniami. ↑

14. Por. Raport CBRE: Rynek przemysłowo - logistyczny, II kw. 2023, Polska. ↑

15. Por. Raport CBRE: Rynek przemysłowo - logistyczny, II kw. 2023, Polska. ↑

16. Na podstawie danych Comparables.pl. Powyższe inwestycje dotyczą sprzedaży całej funkcjonującej spółki, która wynajmuje budynek i czerpie z tego tytułu przychody. Takie transakcje odbywają się pomiędzy: 1/ deweloperem, który skomercjalizował nieruchomość i sprzedaje ją inwestorowi, lub 2/ dwoma inwestorami. ↑

17. Wartość kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne (biurowe, handlowe, magazynowe i inne) z zagranicy na koniec 2021 r. ekspercko szacujemy na 87 mld zł. Szacunek obliczany jest w następujący sposób: Zgodnie z doświadczeniami międzynarodowymi można założyć, że wskaźnik LTV na całym zasobie wynosi 50%. Jednak w 2021 r. obserwowano spadek wartości kredytów udzielonych przez polskie banki na nieruchomości komercyjne przy dalszym wzroście wartości zasobu nieruchomości, zatem współczynnik ten należy skorygować do 40%. Opierając się na szacunku wartości zasobu nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, który wyniósł 355 mld zł na koniec 2021 r. można wnioskować, że łączna wartość kredytów na te nieruchomości wynosiła na koniec 2021 r. około 142 mld zł. Odejmując kredyty udzielone przez banki działające w Polsce na nieruchomości wyżej wymienione (55 mld zł, bez kredytów deweloperskich), otrzymuje się szacunek kredytów udzielonych pośrednio i bezpośrednio przez banki działające za granicą, to jest 87 mld zł. ↑

18. Dane z FINREP. ↑