Ceny mieszkań w Polsce. NBP analizuje bieżącą sytuację [zakup mieszkań na wynajem]

Na początku marca 2022 r. zdania pośredników na temat przewidywań w zakresie poziomu sprzedaży w całym 2022 r. były podzielone. W obliczu dużej niepewności wywołanej napaścią zbrojną Rosji na Ukrainę i spadku zdolności kredytowej pośrednicy oczekiwali 6% spadku liczby transakcji sprzedaży w całym 2022 r., przy oczekiwanym wzroście o 3% podaży ofert i o 4% cen mieszkań.

Z analiz NBP wynika osłabienie szacowanej kredytowej dostępności mieszkań w drugim półroczu 2021 r., które pogłębiło się na wszystkich większych rynkach lokalnych w IV kw. 2021 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Było to wynikiem wzrostu rozwarstwienia pomiędzy poziomem wynagrodzenia a przyśpieszonym tempem wzrostu cen mieszkań. Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. i w okresie od stycznia do kwietnia 2022 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości pomiędzy podażą i popytem zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

W ocenie pośredników objętych ankietą liczba poszukujących mieszkań na rynku wtórnym znacznie zmalała w marcu i kwietniu 2022 r. (średnio około o 40%). Czas sprzedaży mieszkań wydłużył się do około 120 dni ze średnio 90 dni przed rokiem. Odsetek deklarujących zakup w celach inwestycyjnych spadł do 32% z 41% w IV kw. 2021 r.

W ocenie pośredników, na wynajem najczęściej nabywano lokale mniejsze do 50 mkw. (79% transakcji w 2021 r.), a na potrzeby własne o większej powierzchni użytkowej - od 30 mkw. do 70 mkw. (68% transakcji). W strukturze mieszkań zakupionych na wynajem wzrósł udział lokali najmniejszych – do 30 mkw., co w większym stopniu było widoczne w 6 miastach i w nieco mniejszym zakresie w Warszawie. W grupie 10. miast nieznacznie zwiększyło się zainteresowanie nabywaniem mieszkań większych na wynajem – powyżej 50 mkw.

W strukturze mieszkań nabywanych na zamieszkanie własne lub członka rodziny, zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami, utrzymała się zbliżona struktura lokali pod względem ich powierzchni użytkowej z niewielką tendencją wzrostu popytu na bardzo małe lokale – do 30 mkw. co może wynikać z szybszego wzrostu cen mieszkań niż zdolności nabywczej gospodarstw domowych.

Zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami wiek budynku, w którym usytuowane jest mieszkanie miał niewielki wpływ na wybór mieszkania przez kupującego, jednakże jest to nieco bardziej istotne w przypadku kupujących na potrzeby własne niż w celach inwestycyjnych. Systematyczny wzrost udziału w strukturze transakcji mieszkań najmłodszych wynika zarówno z naturalnego zasilania podaży ofertami lokali z nowszego budownictwa (odsprzedaż w celu realizacji zaplanowanego zysku lub poprawa warunków bytowych) oraz z poszukiwania przez nabywców gotowych mieszkań wzniesionych w lepszym standardzie.

Mieszkania stosunkowo nowe z rynku wtórnego nie są obarczone ryzykiem oczekiwania na ich wybudowanie, zapewniają wyższy standard wykończenia niż lokale ze starszej zabudowy i zazwyczaj są gotowe do zamieszkania, co w przypadku zakupu na wynajem daje możliwość szybkiego osiągania przychodów. W okresie ostatnich trzech lat przewaga popytu nad podażą na rynku pierwotnym i chęć lokowania gotówki w nieruchomości skutkowało częściowym przesunięciem popytu z rynku pierwotnego na „nowy” rynek wtórny. Wskazywane przez respondentów przyśpieszenie wzrostu kosztów budowy i informacje rynkowe o zrywaniu kontraktacji z nabywcami mieszkań na wstępnym etapie budowy na skutek niedoszacowania kosztów realizacji inwestycji również sprzyjało nabywaniu lokali gotowych do zamieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym.

Znaczący odsetek starszego zasobu w strukturze zawartych transakcji potwierdza istotne znaczenie lokalizacji nieruchomości. Jest to szczególnie widoczne na największym terytorialnie rynku warszawskim, gdzie ponad 35% transakcji stanowiły mieszkania wybudowane do 1970 r. W Warszawie od pięciu lat odnotowuje się znacznie mniejszy, niż w poprzednich latach, popyt na mieszkania wzniesione od 1971 r. do 2000 r., budowane głównie w technologii prefabrykowanej.

Wśród zbywców mieszkań największy odsetek stanowiły osoby odsprzedające w celu poprawy swoich warunków bytowych (40% w 2021 r. wobec 41% w 2020 r. i 46% w 2019 r.). Na zbliżonym poziomie utrzymał się odsetek odsprzedających w wyniku realizacji zaplanowanej inwestycji (17% w 2021 r. wobec 17% w 2020 r. i 16% w 2019 r.) oraz sprzedających w związku z zamiarem zamiany miejsca zamieszkania (14%). O 5 p.p. zmniejszył się udział odsprzedających mieszkania w wyniku spadku opłacalności wynajmu lub utraty najemców (9% w 2021 r. wobec 14% w 2020 r.), co potwierdza odbudowę koniunktury na rynku najmu, w tym głównie pod koniec 2021 r. oraz w I kw. 2022 r.

W 2021 r. w odniesieniu do 2020 r. o 3 p.p. zwiększył się odsetek kupujących swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym (29% transakcji w 2021 r. wobec 26% w 2020 r. i 27% w 2019 r.) oraz zmniejszył się o 3 p.p. ich udział na rynku pierwotnym (31% transakcji w 2021 r. wobec 34% w 2020 r. i 37% w 2019 r.). Szerszy zakres cenowy na rynku wtórnym, w tym większa dostępność tańszych mieszkań sprzyjało częściowemu przesunięciu popytu z rynku pierwotnego

Według opinii respondentów badania ankietowego realizacja podwyżek stóp procentowych w celu wyhamowania rosnącej inflacji może skutkować dalszym osłabieniem sytuacji finansowej gospodarstw domowych, w tym osób spłacających kredyty bankowe oraz zdolności płatniczych tych, którzy zamierzają nabyć mieszkanie z udziałem kredytu bankowego, co może wpłynąć na pogłębienie spadku kupujących na potrzeby własne.

Zdaniem respondentów badań, w 2021 r. na obu rynkach nieznacznie obniżył się także udział nabywców na poprawę swoich warunków bytowych. Na rynku wtórnym ich udział wyniósł 25% w 2021 r. wobec 26% w 2020 r. i 27% w 2019 r. Jednakże na rynku pierwotnym, ich udział wśród nabywców stanowił 31% w 2021 r. wobec 35% w 2020 r. i 31% w 2019 r..

Struktura pozostałych nabywców na rynku wtórnym pod względem celu nabycia, w tym głównie inwestujących w mieszkania utrzymała się kolejny rok na zbliżonym poziomie.

Utrzymała się stabilna struktura nabywców mieszkań na rynku wtórnym. Zarówno w 2021 r., jak i w 2020 r. zdecydowanie przeważały osoby fizyczne krajowe (82%). O 2 p.p. zwiększył się odsetek nabywców z krajów Europy wschodniej (9% w 2021 r. wobec 7% w 2020 r.). Nieznacznie mniej odnotowano sprzedaży osobom fizycznym z innych krajów (3% w 2021 r. wobec 4% w 2020 r.). Na rynku wtórnym sprzedaży kolejny rok około 4% transakcji przypadało na przedsiębiorstwa i po około 1% na fundusze inwestycyjne krajowe i zagraniczne.

Biorąc pod uwagę miejsce zamieszkania, większość nabywców mieszkała w tej samej miejscowości, co zakupiony lokal mieszkalny (70% nabywców w 2021 r., 68% w 2020 r. i 66% w 2019 r.).

Zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomościami ankietowani w marcu 2022 r. jak i deweloperzy ankietowani w grudniu 2021 r. do jednego z najważniejszych czynników ograniczających popyt na mieszkania w 2022 r. zaliczyli problemy z otrzymaniem finansowania bankowego przez potencjalnych nabywców mieszkań.

Z analiz NBP wynika ograniczenie dostępności mieszkań w drugim półroczu 2021 r, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, co było wynikiem wzrostu różnicy pomiędzy dynamiką wynagrodzeń a przyśpieszonym tempem wzrostu cen mieszkań.

Na rynku wtórnym, biorąc pod uwagę cel w jakim zostały nabyte mieszkania w 2021 r., odnotowano zbliżoną strukturę poszczególnych źródeł finansowania w porównaniu z 2020 r. Należy jednak zaznaczyć, że ponad połowa nabywców gotówkowych na własne potrzeby (53%) pozyskiwała środki finansowe ze sprzedaży innej nieruchomości. Oznacza to jednocześnie, że w większości osoby poprawiające swoje warunki mieszkaniowe finansowali zakup mieszkania środkami własnymi.

Przy zakupie mieszkań na wynajem przeważającym źródłem finansowania są środki własne (81%), których udział w dwóch poprzednich latach był nieco mniejszy (79% w 2020 r. i 77% w 2019 r.). Niewielki odsetek mieszkań (11% transakcji w 2021 r.), który zdaniem pośredników został zakupiony z zamiarem odsprzedaży w korzystnym okresie w 88% był finansowany wyłącznie środkami własnymi lub ze znaczną ich przewagą.

W I kw. 2022 r., w ocenie pośredników, liczba transakcji sprzedaży na rynku wtórnym zmniejszyła się o 9% wobec poziomu sprzedaży w kwartale poprzednim, przy kontynuacji wzrostu średniej ceny mieszkań o 3%. Dane NBP za I kw. 2022 r. potwierdziły kilkuprocentowy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym wobec kwartału poprzedniego, w tym średniej ceny ofertowej o 5% w grupie sześciu miast i o 5% w grupie dziesięciu miast oraz średniej ceny transakcyjnej o 5% w grupie dziesięciu miast i o 1% w grupie sześciu miast oraz o 1% w Warszawie.

Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w Warszawie utrzymała się na zbliżonym poziomie. Respondenci badania, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe z początku marca 2022 r. prognozowali spadek sprzedaży w całym 2022 r. o 6% w porównaniu z 2021 r. oraz niewielki wzrost cen mieszkań (średnio o 4%), co wskazuje na wyhamowanie wzrostów cen i sprzedaży mieszkań.

Według danych NBP, wzrost cen zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych na rynku wtórnym w 2021 r. w dużym stopniu generowały najnowsze mieszkania, tj. wystawione do odsprzedaży lub odsprzedane w okresie do 5 lat od wybudowania, co potwierdza duże zainteresowanie nabywaniem stosunkowo nowych lokali. Dalszemu wzrostowi cen mieszkań może sprzyjać inflacja i utrzymanie się popytu za gotówkowego jako alternatywa zabezpieczenia środków przed utratą wartości.

W 2021 r. ożywienie koniunktury na rynku mieszkaniowym i na rynku najmu zwiększyło nierównowagę popytu nad podażą, podobnie jak to miało miejsce w 2019 r. Według danych NBP liczba ofert sprzedaży mieszkań dostępnych na rynku wtórnym na koniec 2021 r. wobec stanu na koniec 2020 r. była znacząco mniejsza w Warszawie (o 24%), co wynikało głównie z wycofania części ofert ze sprzedaży pod koniec 2021 r. Mniejszy, niż na rynku warszawskim, spadek liczby ofert dotyczył grupy dziesięciu miast (o 10%).

Na sześciu większych rynkach lokalnych odnotowano odmienną sytuację. Stan ofert dostępnych na koniec 2021 r. wobec stanu na koniec 2020 r. na rynku wtórnym był o 47% wyższy, co było również widoczne rok do roku we wszystkich czterech kwartałach 2021 r. Sprzedający, obserwując znaczny wzrost cen i wysoki popyt, częściej niż na pozostałych rynkach realizowali zaplanowaną inwestycję odsprzedając swoje lokale, które wcześniej nabyli w celach inwestycyjnych.

Analiza podaży mieszkań wybudowanych w okresie pięciu lat od ich odsprzedaży jest źródłem dwóch informacji. Pokazuje jaką część oferty na rynku wtórnym stanowią praktycznie nowe, dobrej jakości mieszkania. Ceny tych mieszkań są przy tym dobrym weryfikatorem cen mieszkań deweloperskich. Mieszkania te można też w pewnej mierze traktować jako zakupione w celach spekulacyjnych i jako wskaźnik zakupów tego typu oraz skalę decyzji o odsprzedaży w celu realizacji zysku kapitałowego z zaplanowanej inwestycji. Rosnący udział takich mieszkań można też traktować jako wskaźnik spadającej opłacalności najmu, gdy część z wynajmujących decyduje się na „wyjście” z inwestycji z powodu spadku przychodów z najmu.

W drugim półroczu 2021 r. nastąpiły zmiany w poziomie opłacalności zakupu mieszkań z przeznaczeniem na wynajem - z jednej strony zaobserwowano spadki opłacalności tego rodzaju inwestycji, z drugiej strony pojawiły się pierwsze symptomy powrotu do sytuacji sprzed czasów pandemicznych. Istotnymi determinantami wpływającymi na ten rodzaj inwestycji są zmiany stawek najmu, cen mieszkań (a w zasadzie wzajemna relacja ich zmian) oraz poziomu kosztów kredytów mieszkaniowych. Na podstawie powyższej uproszczonej analizy można ocenić, że struktura zmian stawek najmu oraz szacowanych cen mieszkań poskutkowała zatrzymaniem trendu spadkowego wartości stopy kapitalizacji. W niektórych miastach stopa kapitalizacji nieznacznie wzrosła w stosunku do końca pierwszego półrocza 2021 r. Może to być skutkiem przede wszystkim zrównania się dynamiki zamian stawek najmu i cen zakupu mieszkań na koniec 2021 r.

✕

✕

✕

✕

 

 

 

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport