Podatek katastralny od nieruchomości to swoisty „gorący kartofel”, którym przerzucają się między sobą rywalizujące partie polityczne, tym intensywniej, im bliżej do wyborów. Było tak w 2015 r., jest tak i teraz, w trakcie kampanii przed wyborami parlamentarnymi, co skutecznie podłapują media. Podatek ten zyskał status skutecznego straszaka, niemalże na równi z groźbami cofnięcia świadczeń socjalnych, czy osławionego „bykowego” - „gdy nasi przeciwnicy wygrają wybory, wprowadzą podatek katastralny”. Co ciekawe, jest to podatek od wielu lat funkcjonujący z powodzeniem w większości krajów UE. Na czym dokładnie polega, co w nim takiego strasznego i czy rzeczywiście jego wprowadzenie byłoby katastr(of)alne w skutkach?
Ad valorem
Podatek katastralny to forma opodatkowania, w której wysokość daniny określana jest na podstawie wartości rynkowej samej nieruchomości, dlatego też często bywa ona nazywana podatkiem ad valorem, co z łaciny oznacza „od wartości”. Aby określić wysokość podatku konieczne jest ustalenie tzw. wartości katastralnej nieruchomości, na którą wpływa wiele czynników, takich jak powierzchnia lokalu, jego wiek, stan techniczny, wyposażenie, powierzchnia terenów przyległych, a nawet lokalizacja, czy wartości estetyczne.
Określenie wartości katastralnej nieruchomości dokonywane byłoby przez rzeczoznawców działających z ramienia poszczególnych gmin i wymagałoby stworzenia specjalnej ewidencji, zwanej inaczej katastrem nieruchomości. Aktualnie w zasadzie jedynie budynki użyteczności publicznej i należące do Skarbu Państwa objęte są obowiązkową wyceną katastralną.
Oznaczałoby to swoistą rewolucję związaną z wprowadzeniem opodatkowania ad valorem w Polsce.
Jak jest teraz?
Aktualnie podatek od nieruchomości (dla osób fizycznych) w Polsce naliczany jest na podstawie powierzchni lokalu, nie zaś jego wartości, natomiast sama wysokość podatku ustalana jest przez samorządy (Radę Gminy) w obrębie ustalonego odgórnie zakresu stawek. W 2019 r. maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi 0,79 złotego za metr kwadratowy budynku mieszkalnego.
Dlaczego pomysły wprowadzenia podatku katastralnego spotykają się z gwałtownym sprzeciwem? Jak nietrudno się domyślić, chodzi po prostu o to, że będzie on znacznie mniej korzystny dla podatnika niż obecna, stosunkowo preferencyjna forma opodatkowania nieruchomości. Wystarczy zobrazować to prostym przykładem - posiadając mieszkanie o powierzchni 50 m kw. podatnik, przy założeniu górnej stawki w wysokości 0,79 PLN za m. kw, płaci rocznie 43,45 podatku od swojej nieruchomości. Gdyby jednak podatek katastralny wszedł w życie, oprócz samego metrażu mieszkania, konieczne byłyby dodatkowe informacje wymagane do określenia wartości katastralnej. Załóżmy, że opisywane mieszkanie zostało wybudowane po 2010 r. i znajduje się poza ścisłym centrum dużej aglomeracji, wciąż jednak nie na przedmieściach. Jego wartość została określona na 7000 PLN za metr kw., czyli 350 tys. złotych. Przy założeniu średniej europejskiej wysokości podatku katastralnego w wysokości ok. 1% wartości nieruchomości, oznaczałoby to, że za to samo mieszkanie po wprowadzeniu podatku ad valorem trzeba będzie zapłacić 3500 złotych każdego roku, nie zaś 43,45 PLN, jak wcześniej. Różnica jest ogromna i to nawet przy założeniu znacznie niższej bazowej stawki opodatkowania katastralnego (nawet przy 0,1% byłoby to 350 PLN, czyli prawie 10x więcej niż obecnie). Zmiana sposobu opodatkowania nieruchomości na ad valorem oznaczałaby ogromny zastrzyk finansowy dla samorządów, jednak jej wprowadzenie byłoby swoistym samobójem dla każdego rządu, który by się na to zdecydował.
Podatek katastralny powszechny w Europie
Mimo, że wprowadzenie w Polsce podatku od nieruchomości wyliczanego na podstawie jej wartości wydaje się obecnie dość abstrakcyjnym i odległym pomysłem, to w wielu innych krajach funkcjonuje on z powodzeniem od dłuższego czasu. W Niemczech podatek katastralny jest stosunkowo wysoki, gdyż wynosi ok. 2% wartości nieruchomości. W Wielkiej Brytanii ma on zaś charakter progresywny, rozpoczynając się od progu 1% i rosnąc wraz z wartością nieruchomości. Francja i Belgia również od dłuższego opodatkowują nieruchomości na zasadach ad valorem, ustalając wysokość daniny na podstawie szacowanych rocznych dochodów z wynajmu, w myśl zasady - im wyższa wartość lokalu, tym wyższe odstępne. Oprócz tego, podatek katastralny obowiązuje również m.in. we Włoszech, Hiszpanii, Holandii, czy Austrii. Ktoś może słusznie zaważyć, że wszystkie wymienione wyżej kraje uznawane są za znacznie zamożniejsze od Polski. Dlatego też warto dodać, że podatek ad valorem obowiązuje również w europejskich krajach o podobnym do Polski stopniu rozwoju gospodarczego, takich jak Czechy, Słowacja, czy Litwa.
Podatek katastrofalny
W Polsce problem leży jednak gdzie indziej i wynika m.in. ze specyfiki rodzimego rynku nieruchomości, a także nawyków konsumenckich Polaków, implikujących bardzo słabo rozwinięty rynek wynajmu długoterminowego, przy jednoczesnej dużej popularności zaciągania kredytów hipotecznych. Bardzo wiele czynników wpływa na to, że przeciętne ceny nieruchomości w Polsce są po prostu wyjątkowo wysokie w stosunku do średnich zarobków. Dla osób śledzących rynek nieruchomości nie jest żadną niespodzianką, że ceny metra kwadratowego mieszkań w centrum Warszawy są zbliżone do tych z prestiżowych lokalizacji np. w stolicy Niemiec. Dla porównania, średnie roczne zarobki brutto w Polsce wynoszą mniej niż 20 tys. dolarów, podczas gdy w Niemczech przekraczają one 34 tys. USD (wg danych OECD za 2018 r.).
Trudno obecnie spekulować na temat tego w jaki sposób miałby być wyliczany podatek katastralny w Polsce, z pewnością jednak oznaczałby on wyższe opłaty w zasadzie dla każdego właściciela nieruchomości. Szczególnie, gdyby założyć jego wysokość na poziomie europejskiej średniej, wynoszącej 1% wartości nieruchomości rocznie. Siłą rzeczy odbiłoby się to również na cenach wynajmu, gdyż przynajmniej część wzrostów daniny zostałaby przeniesiona na najemców. Podatek katastralny najprawdopodobniej uderzyłby również w najuboższych, szczególnie tych posiadających lokale o wyższym metrażu lub znajdujących się w droższych lokalizacjach. Wiele osób zmusiłoby to także do relokacji. W dłuższej perspektywie mogłoby to również doprowadzić do spadku popytu na mieszkania i kredyty hipoteczne. Podatek katastralny w znacznej mierze zmniejszyłby również rentowność spekulacyjnego inwestowania w nieruchomości (co akurat przez niektórych może być postrzegane jako zaleta).
Same wady?
Skoro podatek katastralny jest taki zły, to dlaczego większość krajów Unii Europejskiej stosuje go od lat? Sama idea określania wysokości daniny od wartości nieruchomości wydaje się nie tylko logiczna, ale i sprawiedliwa. Obecnie bowiem posiadacz kilkukrotnie droższej nieruchomości w prestiżowej lokalizacji płaci taki sam podatek jak właściciel lokalu o niskim standardzie na obrzeżach miasta. Wszystko zależy jednak od tego w jaki sposób jest naliczany i czy jego wysokość zależna jest od adekwatnych ulg, które pozwolą dostosować go do sytuacji materialnej zarówno właścicieli nieruchomości, jak i najemców.
Bez wątpienia jednak największym beneficjentem podatku katastralnego stałyby się samorządy, które zyskałyby znacznie większe dochody z pobieranych danin. Konieczność precyzyjnej wyceny każdej nieruchomości doprowadziłaby również do pozytywnego w perspektywie długoterminowej uporządkowania planów zagospodarowania przestrzennego i samych kwestii własności konkretnych lokali. Finalnie, podatek katastralny doprowadziłby także do powolnego zanikania niekorzystnych z rynkowego punktu widzenia sytuacji, w których właściciele posiadają nieruchomości warte więcej niż wskazywałyby na to ich przychody i zamożność.
W obecnym klimacie politycznym i przy aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości trudno oczekiwać, aby którykolwiek rząd porwał się na modyfikację obecnego podatku od nieruchomości, zaś sam podatek katastralny na długo jeszcze pozostanie „przedwyborczym straszakiem”, którym będą przerzucać się między sobą kolejne partie polityczne.
