Z dnia na dzień, krok po kroku, polska wersja projektu o REIT’ach przybiera coraz pełniejsze kształty. Podczas organizowanych debat, eksperci którzy reprezentują zupełnie różne środowiska wyrażają się zaskakująco zgodnie nt. najnowszej propozycji ministerstwa finansów. Jeśli więc wszystko nadal będzie przebiegać równie sprawnie, to możemy śmiało założyć, że od 1 stycznia 2018 roku polscy inwestorzy będą mogli poszerzyć swoje portfele inwestycyjne o zupełnie nowy instrument.
Zanim jednak się to wydarzy, konieczna jest tytaniczna praca u podstaw. W tle usłyszeć można sceptyczne głosy, jakoby kupno mieszkania pod wynajem byłoby znacznie lepszą, bezpieczniejszą opcją. W zasadzie większość obiekcji wynika z niewiedzy i złego podejścia do instrumentów reit, których nie można traktować w kategorii kolejnego, nowego super-hiper-funduszu.
KUBEŁ ZIMNEJ WODY
Warto jednak zacząć od krótkiej aktualizacji. Rozgrzane głowy entuzjastów zostały w lipcu ochłodzone przez opinię nbp. Prezes, prof. Adam Glapiński, twierdzi, że obecny moment zdaje się najgorszym z możliwych do wprowadzenia reitów. Uważa on, że zmiany wprowadzanie w nie odpowiednim momencie w regulacji na rynku nieruchomości, przyśpieszały kryzysy. Prezes nbp odwołuje się do sytuacji na rynku nieruchomości handlowo-usługowych, a szczególnie warszawskim rynku biurowym, gdzie od wielu lat narasta nierównowaga wywołana niskimi stopami procentowymi i ekspansją zagranicznych funduszy, które kupując budynki na kredyt, nawet przy niskiej stopie zwrotu z aktywów uzyskują wysoki zwrot z inwestycji. Przy wzroście stóp w strefe euro projekty te będą miały duże problemy z wypłacalnością, ale straty te, póki co, obciążają zagranicznych inwestorów i banki. nbp wyraża obawy, że w sytuacji gdy ustawa o reit zostanie uchwalona, polskie niedoświadczone jeszcze spółki posiadające świeży kapitał, poddane presji zakupów ułatwią wycofywanie się dużych firm z upadającego segmentu rynku. Ponieważ będą to krajowe podmioty, będą się fnansowały w krajowym sektorze bankowym, który przejmie ryzyko od banków zagranicznych.
Na szczęście, co było widać np. podczas ostatniej debaty podczas Forum Ekonomicznego w Krynicy, eksperci zgromadzeni wokół tematu reit, merytorycznie odnieśli się do w/w opinii, twierdząc, że właściwego momentu nie będzie nigdy. To trochę wymijająca opinia, natomiast cały morał polega na zrozumieniu idei reit. Wbrew podejściu giełdowemu, w tego typu inwestycjach mniejsze znaczenie ma fakt, czy nieruchomość jest droga, czy tania. W przypadku reit najbardziej istotna jest stała dywidenda,czyli stały czynsz z najmów, które patrząc historycznie, są na polskim rynku względnie niskie.
Pojawiły się również bardziej stanowcze opinie, m.in. Wiceprezesa Zarządu Echo Investment s.a, Macieja Drodza, który stwierdził: Polska zaczyna odbiegać na niekorzyść od krajów regionu nie tylko dlatego, że w ostatnim czasie poziom inwestycji w branży nieruchomościowej jest niższy niż nawet w dużo mniejszych, sąsiednich krajach, ale również dlatego, że to zaniedbanie legislacyjne, które ciągnie się już od wielu lat, jest podstawową przeszkodą, którą należałoby wreszcie usunąć.
CZY W OGÓLE TRZEBA KOGOŚ PRZEKONYWAĆ?
Mimo ogromnego entuzjazmu który towarzyszy reit, śledząc portale branżowe również można poczuć zdystansowanie i chłodne podejście do tematu. Istotnie, cześć inwestorów już czeka na spuszczenie ze smyczy,natomiast część uczestników rynku jest skłonna zrezygnować z wyższej rentowności w zamian za posiadanie pełnej kontroli nad nieruchomością (w domyśle mieszkaniem), obawiając się błędnego zarządzania reitem, załamania rynkowego, czy też ryzyka walutowego. Spróbujmy więc pogodzić sporne strony, analizując krok po kroku korzyści i wady obu rozwiązań.
WKŁAD MINIMALNY
Na potrzeby naszego porównania ustalmy jedną zasadę. Inwestycje bezpośrednie to takie, w których stajemy się jedynymi właścicielami obiektu, mamy na nad nim pełną kontrolę. W tym przypadku, mam na myśli mieszkanie na wynajem, gdzie zakup oscyluje w graniach 200-300 tysięcy pln. Oczywiście, na takiej samej zasadzie inwestor może kupić całe centrum handlowe lub biurowiec, natomiast promil inwestorów, których stać na tego rodzaju inwestycję jest tak mały, że pominę ich w moich rozważaniach.
W przypadku reit coś takiego jak pojęcie minimalnego wkładu nie istnieje. Minimalna wartość inwestycji, określa się przez cenę jednej akcji funduszu. Mówiąc liczbami i powołując się na zagraniczne reity, wystarczy kilkaset dolarów, aby zarabiać na reit. W przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 40m2 w Krakowie, minimalny poziom wejścia oscyluje na chwilę obecną w graniach 250.000 pln.
CZAS
Inwestycje bezpośrednie, czyli zakup mieszkania pod wynajem, wiążę się z koniecznością administrowania i zarządzaniem nieruchomością. Mówiąc wprost, jest duża szansa na średnio coroczne szukanie najemców, imprezujących studentów, opóźnione płatności, skargi, regularne remonty, puste mieszkanie, które nie zarabia podczas wakacji. To wszystko powoduje, że przy większej skali inwestycji, zarządzanie naszymi inwestycjami stanie się pracą na pełen etat. Oczywiście, można zlecić zarządzanie zewnętrznej frmie, ale spowoduje to znaczne zmniejszenie rentowności. W przypadku reit, nasza aktywność ogranicza się do wyboru konkretnego funduszu i kontrolowania, czy nieopodatkowana dywidenda wpłynęła na nasze konto.
DYWERSYFIKACJA
Mając do dyspozycji wspomniany wcześniej budżet, jesteśmy skazani na jedną nieruchomość. To drastycznie zwiększa ryzyko, ze względu chociażby na sytuacje takie, jak zmiana trasy komunikacji miejskiej, inne zdarzenia losowe, co oczywiście oznacza potencjalną stratę dla naszego portfela. Natomiast kluczem sukcesu reit pozostaje jego odpowiednia dywersyfikacja. Podobnie jak za granicą, projekt ustawy określa wymóg na poziomie co najmniej trzech różnych nieruchomości. Mogą to być mieszkania, ale też nieruchomości komercyjne, co dodatkowo dywersyfkuje ryzyko nie tylko ze względu na liczbę nieruchomości, ale także ich rodzaj. Na ten moment trudno określić jak w Polsce rozłoży się proporcja wśród reit, ale dla naszych potrzeb możemy odnieść się do skali światowej, przedstawionej na załączonej grafice.
PŁYNNOŚĆ
Ze względu na wysoką jednostkową cenę, ogromny boom i konkurencję na rynku nieruchomości mieszkalnych, w przypadku nagłej potrzeby bardzo trudno będzie nam upłynnić naszą inwestycję uzyskując za nią satysfakcjonującą stopę zwrotu. Akcje reit na całym świecie są przedmiotem obrotu, wysoka kapitalizacja giełdowa tych instrumentów oznacza bardzo wysoką płynność i łatwość w spieniężeniu naszych akcji bez dyskonta.
RENTOWNOŚĆ
Ostatni akapit proszę potraktować z przymrużeniem oka. Z racji, że nie mam jeszcze możliwości powołania się na wyniki polskich reit, przytoczę 10 przykładów z rynku usa. Dla porównania, rzućmy okiem na osiągane stopy zwrotu w przypadku najmu nieruchomości w Polsce: Należy również jeszcze raz podkreślić, że dywidenda wypłacana przez reit będzie zgodnie z projektem ustawy zwolniona z podatku Belki. Inwestor, który wynajmuje mieszkanie na wynajem, zwykle musi zapłacić jeszcze zryczałtowany podatek od przychodu w wysokości 8,5%.
NA KONIEC – BEZPIECZEŃSTWO
Mam nadzieję, że powyższe argumenty zachęcą do refleksji nad dywersyfkacją swojego portfela już w najbliższej przyszłości. Przed polskimi inwestorami otwiera się wielka szansa, która nie tylko pozwoli stworzyć nową, względnie bezpieczną alternatywę dla przyszłych emerytur, ale i silny bodziec dla naszej gospodarki. Rolą resortu fnansów jest teraz, aby dostępne już niedługo narzędzia były jak najbardziej bezpieczne, a pomysły podsuwane przez ekspertów ostatniej debaty w Krynicy, na pewno zbliżą nas do tego celu. ■
