Znany trader Rafał Zaorski wdraża w życie jeden z najbardziej kontrowersyjnych eksperymentów na rodzimym rynku nieruchomości. Luksusowy warszawski apartament ma zostać podzielony w procesie tokenizacji. Jest to kontrowersyjny pomysł, który może mieć wiele różnych negatywnych skutków.
- Na czym polega “Epicki Flip”?
- Jak wziąć udział w projekcie?
- Czy działania R. Zaorskiego są legalne?
- Czy mieszkańcy budynku mogą wyrazić sprzeciw?
- Co może przesądzić o powodzeniu eksperymentu?
Na czym polega “Epicki Flip” Rafała Zaorskiego?
Znany spekulant giełdowy Rafał Zaorski jest właścicielem mieszkania w luksusowym apartamentowcu przy Złotej 44 w Warszawie. Apartament został kupiony przez inwestora w czerwcu 2022 r. za 22,9 mln zł. Ma wymiary 485 mkw i znajduje się na 50. piętrze, skąd rozpościera się widok na całe miasto. W budynku apartament ma m.in. słynny piłkarz Robert Lewandowski.
Mieszkanie ma zostać wkrótce podzielone na 20 tys. części, a następnie sprzedane przy wykorzystaniu technologii tokenizacji. Zaorski nazywa pomysł eksperymentem społecznym, zapewniając jednocześnie, że jego działania są zgodne z prawem.
Rozumiesz o co chodzi?. By na podstawie Księgi wieczystej generować klucze elektroniczne do apartamentu i głosowania. Zaproponowałem NFT który potem przez technologie NFC otwierałby drzwi większosć chyba nie skumała mojego wpisu po co te NFT ale kolega wymyślił cos prostszego https://t.co/ksx776CGWj
— Rafał Zaorski (@rafal_zaorski) January 4, 2024
Cała akcja nazywana jest “Epickim Flipem”. Inwestor nie sprzeda go wyłącznie jednemu nabywcy, ale podzieli go na 20 tys. udziałów, zapewniając wpisy do księgi wieczystej.
“Zadamy w nim sobie pytanie, jaką przyszłość czekają nieruchomość i jego właścicieli. Głęboko wierzę - i tu zgadzam się ze Smithem - w prawo własności, i to, że właśnie z niego rodzi się wolność w jej dysponowaniu. Uważam też, że ludzie podejmują racjonalne decyzje, nawet w tak dużej grupie. Tak działa demokracja, która zwyciężyła na świecie niejeden autorytaryzm” - mówi o pomyśle jego autor.
Jest już pierwszy efekt eksperymentu. Usunęli mnie z grupy whatsup właścicieli złota 44 a jedna osoba z budynku powiedziała ,że wywiezie mnie do lasu a przecież na złotej 44 nie ma lasu hmm i jak tu zrozumieć bogatych ludzi #epickiflip pic.twitter.com/5imLhd61JN
— Rafał Zaorski (@rafal_zaorski) December 25, 2023
Jak można wziąć udział w akcji?
Zgodnie z przekazanymi informacjami przez Zaorskiego, udział w mieszkaniu można nabyć za 777 jednostek kryptowaluty $bigSB, 5000 zł lub poprzez otrzymanie 504 NFT AIRdrop. Każdy z kupujących ma otrzymać również pełną swobodę w zarządzaniu własnością. Dostęp do apartamentu będzie przysługiwał przez 24 godziny na dobę, będzie można korzystać ze wszystkich udogodnień.
Niemożliwe wydaje się jednak przebywanie wszystkich właścicieli w mieszkaniu przy Złotej 44 w jednym czasie. Wynika to choćby ze względów bezpieczeństwa. Z danych technicznych wynika, że mieszkanie ma 2 ciągi ewakuacyjne, mogące pomieścić 150 osób. Wobec tego jednocześnie może przebywać w nim maksymalnie 300 osób.
Aby móc wziąć udział w projekcie, należy zarejestrować się na dedykowanej platformie. W kolejnych etapach niezbędne będzie potwierdzenie tożsamości, co pozwoli na zakup tokenów. Każdy inwestor zyskuje prawo do użytkowania lokalu, a tokeny można sprzedać na rynku wtórnym. Zaorski zaznaczył jednak, że 1 tys. tokenów chce rozdysponować samodzielnie wśród ludzi, którzy mieli wpływ na jego życie lub mogliby wnieść “coś wartościowego” do tego miejsca.
Zobacz również: Ceny mieszkań - sprawdź, gdzie rosną najmocniej
Co z dodatkowymi kosztami? Użytkowanie mieszkania wiążę się z koniecznością płacenia czynszu. Zaorski przekazał, że ureguluje opłaty (również za media) na 3 lata do przodu. Zgodnie z informacjami podawanymi przez media, wysokość samego czynszu to 20 tys. zł miesięcznie. Udziałowcy mogą liczyć również na pomoc prawną, gdyby wystąpiły problemy z użytkowaniem przestrzeni. Mieszkanie ma być pilnowane przez opłaconą na rok z góry firmę ochroniarską.
Największy nieruchomościowy eksperyment na świecie.
— Rafał Zaorski (@rafal_zaorski) December 22, 2023
20000 kluczy, udziałów, wpisów KSW.
Będą też prezenty od Mikołaja.
Zadanie - wymyśl i skomentuj co zrobisz ze swoim udziałem.
Ps bonus dla posiadaczy BigShortBets
Rozwiązanie w święta! pic.twitter.com/GLuCWKxMfo
“Epicki Flip” w oczach ekspertów
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina, że tokenizacja to wciąż nowość w polskich warunkach.
“Nieco bardziej popularny jest crowdfunding nieruchomościowy, ponieważ istnieją już firmy oferujące inwestowanie poprzez zakup udziałów w specjalnie utworzonej spółce nabywającej lokale lub działki. Od wyniku eksperymentu Rafała Zaorskiego na pewno może częściowo zależeć najbliższa przyszłość obydwu tych rozwiązań inwestycyjnych w Polsce. Nasz kraj podobnie jak inne państwa UE nie posiada jeszcze specjalnych procedur związanych z tokenizacją nieruchomości. Pierwsze rozwiązania jednak się pojawiają na świecie. Przykładowo, agencja zarządzająca izraelskim zasobem nieruchomości państwowych (Israel Land Authority) planuje niebawem utworzyć platformę przeznaczoną do obrotu nieruchomościami po tokenizacji” - skomentował dla FXMAG ekspert.
Czy zatem eksperyment Zaorskiego się powiedzie?
To zależy od kilku czynników, przede wszystkim przestrzegania zasad przez współlokatorów.
“Rodzime prawo nie ogranicza maksymalnej liczby współwłaścicieli nieruchomości. Jednakże każdy współwłaściciel powinien uczestniczyć w zarządzaniu rzeczą wspólną oraz wykonywać swoje prawo własności zgodnie z przepisami oraz zasadami współżycia społecznego. Warto zwrócić uwagę, że Rafał Zaorski umieścił na serwisie „X” szkic umowy quoad usum. Ma ona regulować zasady korzystania nawet 20 000 współwłaścicieli z tokenizowanego apartamentu. Powodzenie opisywanego eksperymentu inwestycyjnego będzie w pewnej mierze zależało właśnie od przestrzegania ustalonych zasad (w tym porządku domowego) przez licznych współwłaścicieli. Pamiętajmy, że chodzi o apartament w najbardziej luksusowym stołecznym wieżowcu Złota 44. Pozostali mieszkańcy budynku niekoniecznie muszą być zachwyceni tokenizacją jednego z lokali, gdyż sami prawdopodobnie nie planują takiego rozwiązania i cenią sobie prywatność oraz poczucie elitarnego luksusu” - dodaje Prajsnar.
Zobacz również: Czy ceny mieszkań spadną? Jak będzie wyglądał 2024 rok na rynku nieruchomości?
Prawniczka wyjaśnia, czy można podzielić nieruchomość na 20 000 części
O kwestie prawne zapytaliśmy prawniczkę z wieloletnim doświadczeniem, która specjalizuje się w rynku nieruchomości. Adwokat Dr Magdalena Durlik-Olszewska, reprezentuje warszawską Kancelarię Adwokacką LexInvest.
A.Patyk (FXMAG): Czy od strony prawnej istnieje możliwość podziału nieruchomości na 20 tys. (lub więcej) części?
Dr. M. Durlik Olszewska: Zgodnie z prawem może być nieograniczona liczba współwłaścicieli, dlatego jest to dopuszczalne. Z podobnymi sytuacjami spotykamy się choćby w gruntach pod lokalami mieszkalnymi, gdzie występuje duża liczba współwłaścicieli. W zależności od wielkości budynku z lokalami mieszkalnymi może być 20, 30, a nawet 100 współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Nie ma przepisów zabraniających na dzielenie własności przez nawet i 20 tys. osób.
A.Patyk: Czy pojęcie tokenizacji nieruchomości jest obecne w polskim prawie?
Dr. M. Durlik Olszewska: Tokenizacja to całkowicie odrębny i nowy obszar prawny, który podlega osobnej specyfice.
A.Patyk: Czy mieszkańcy budynku mogą wnieść sprzeciw wobec takim działaniom?
Dr. M. Durlik Olszewska: Mieszkańcy budynku mogą wnieść pozwy o naruszenie posiadania. Jeśli sąsiedzi będą czuli dyskomfort, mogą skorzystać z odpowiednich instytucji i narzędzi prawnych. Roszczenie może dotyczyć określonych immisji takich jak np. nadmierny hałas.
A.Patyk: A jeśli zachowanie lokatorów nie będzie zaburzać spokoju w budynku?
Dr. M. Durlik Olszewska: Jeśli nie wykażą, jakie występują “ujemne skutki życia” w sąsiedztwie lokalu zamieszkałego przez 20 tys. osób, wówczas ich roszczenie może okazać się niezasadne.
Na pewno powstanie stosowny regulamin dotyczący użytkowania lokalu, który trzeba będzie podjąć przez głosowanie. Sposób użytkowania lokalu można uregulować prawnie, istnieją do tego narzędzia. Wątpię, że w tym samym czasie w lokalu będzie przebywać 20 tys. osób, to jest raczej nierealne. Jeśli w danym momencie będzie zamieszkiwać lokal nawet 10 osób, a ich zachowanie nie będzie naruszać zasady współżycia społecznego to ewentualne roszczenia sąsiadów mogą okazać się bezpodstawne.
A.Patyk: W sieci pojawiły się również opinie, że mieszkańcy, wnosząc pozwy, mogą powoływać się na spadek renomy miejsca.
Dr. M. Durlik Olszewska: Chodzi o zmniejszenie wartości nieruchomości. Również w tym przypadku, każde roszczenie musi zostać udowodnione przed sądem.
A.Patyk: Czy osoby, które nabędą udziały, będą mogły potem te cząstki łatwo sprzedać?
Dr. M. Durlik Olszewska: Nie jestem specjalistką w kryptowalutach, ale co do zasady udziały w nieruchomości można dowolnie zbywać u notariusza, więc i w tym przypadku nie powinno być problemu.
Czy działania Zaorskiego są zgodne z prawem?
Zapytani przez nas eksperci jasno stwierdzili, że o ile zostanie wprowadzony regulamin, działania Zaorskiego nie są niezgodne z prawem. Co więcej, mieszkańcy innych apartamentów będą musieli udowodnić, że występują tzw. ujemne skutki życia w związku z eksperymentem. Jeśli nie będą w stanie tego dowieść, wówczas ich wnioski zostaną odrzucone.
Zaorski wraz z innymi obserwatorami eksperymentu będą na bieżąco śledzić zachowania udziałowców. Pytaniem otwartym pozostaje, czy rzeczywiście dojdzie do zgodnego użytkowania przestrzeni, czy niektórzy udziałowcy zaczną dominować, poprzez skupowanie tokenów od innych osób. Sam inwestor wielokrotnie powtarzał, że ludzie dzieleni są na “bogatą elitę” oraz mniej zamożną część, a wyznacznikiem statusu są środki finansowe. Czy zatem apartament 504 stanie się miejscem przemian społecznych?
Zobacz także: Sektor z GPW rozgrzany do czerwoności, wystarczył jeden news
