W naszych materiałach analitycznych często podkreślamy, że wzrost cen mieszkań w dużych miastach wynika z ograniczonej podaży lokali oraz problemów z pozyskiwaniem nowych gruntów pod zabudowę i z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi.
Ograniczenia potencjału podażowego nie są jednak takie same we wszystkich lokalizacjach
Jako miarę potencjału podażowego przyjęliśmy zapas pozwoleń na budowę z 3 ostatnich lat, czyli różnicę pomiędzy wydanymi pozwoleniami a rozpoczętymi inwestycjami w tym okresie. Tak zdefiniowany potencjał jest relatywnie wysoki w Poznaniu, Gdańsku czy Katowicach. Warto jednocześnie dodać, że w dwóch pierwszych miastach skala wzrostu popytu w ostatnim okresie była umiarkowana. Możemy zatem zaryzykować stwierdzenie, że spadek popytu przy dość dużych zdolnościach produkcyjnych w tych miastach może skutkować korektą cen.
Potencjał podażowy w relacji do sprzedaży pozostaje natomiast niski w Warszawie czy Krakowie, a poza największymi miastami także w Białymstoku, Opolu, Kielcach i Zielonej Górze
Analizując sytuację w największych miastach, warto również spojrzeć na otaczające je powiaty. Wielokrotnie zwracaliśmy uwagę, że aktywność budownictwa mieszkaniowego jest tam ostatnio coraz silniejsza, a pandemia dodatkowo wzmocniła preferencje zamieszkania pod miastem. Spośród powiatów leżących na obrzeżach aglomeracji widzimy dość duże możliwości produkcyjne w relacji do sprzedaży w powiatach krakowskim i wielickim, graniczących z Krakowem, oraz w powiecie wrocławskim, graniczącym z Wrocławiem. W otoczeniu Warszawy dużo wyższy potencjał produkcyjny notujemy na zachód i południe od Warszawy (pruszkowski, warszawski zachodni i piaseczyński). Wymienione lokalizacje mogą znajdować się zatem pod nieco silniejszą negatywną presją cenową w sytuacji spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Analizy Nieruchomości, Puls Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
