Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych ma wciąż mocne fundamenty, a rynek mieszkaniowy wykazuje dobrą dynamikę, co sprzyja instrumentom zabezpieczonym spłatami kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkaniowe (RMBS).
W kwietniu sprzedaż domów i mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym spadła,
ale i tak była znacznie wyższa niż w roku ubiegłym. Sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym spadła w kwietniu o -2,7% miesiąc do miesiąca, ale jednocześnie zanotowała dwucyfrowy wzrost w ujęciu rok do roku oraz wzrost sięgający 20,0% od początku roku. Liczba wniosków o odłożenie spłaty zobowiązań wciąż spadała, a wzrost wartości zabezpieczeń udzielonych przez przedsiębiorstwa wspierane przez rząd wyniósł na koniec kwietnia 2,4%, co oznacza znaczący spadek tempa wzrostu w porównaniu z poziomem szczytowym 6,4% z maja 2020 r. Wstępne dane o cenach domów i mieszkań sygnalizują wciąż dobrą koniunkturę; w ciągu pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku, wzrost wartości nieruchomości mieszkaniowych przekroczył 4%, a mediana cen domów i mieszkań w transakcjach sprzedaży na rynku wtórnym poszła w górę o 19,1% rok do roku, notując rekordowo wysokie poziomy.
Na podstawie naszego modelu wzrostu wartości domów i mieszkań,
obecnie prognozujemy wzrost sięgający 5,6% do marca 2022 r. Publikowany przez agencję Freddie Mac wskaźnik oprocentowania kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym Primary Mortgage Market Survey (PMMS) wynosi obecnie 2,93%22 i jest o 27 punktów bazowych wyższy w porównaniu z najniższymi poziomami z grudnia 2020 r. Z historycznego punktu widzenia, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dziś wciąż bardzo niskie i nie ma poważniejszego wpływu na opłacalność zakupu nieruchomości.
Dopiero gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych sięgnęło 5,0% w drugiej połowie 2018 r.,
jego wpływ na opłacalność zakupu domów i mieszkań zaczął być odczuwalny. Wzrost rynkowych stóp procentowych miałby liczne implikacje dla sektora RMBS, które przede wszystkim oznaczałyby umiarkowany spadek akcji kredytowej. Wzrost stóp procentowych mógłby wpłynąć na finansową dostępność nieruchomości i odbić się na cenach domów i mieszkań, a wyższe stopy procentowe ogółem przełożyłoby się także na spadek dynamiki w obszarze wcześniejszych spłat, a tym samym spowolnienie delewarowania. Zważywszy na dobrą koniunkturę na amerykańskim rynku mieszkaniowym oraz korzystną równowagę pomiędzy ryzykiem a rekompensatą, podtrzymujemy neutralne podejście do sektora RMBS z powodami do optymizmu.
