O poziomie cen mieszkań w 4q22 decydował słaby popyt na mieszkania, mocno ograniczony niewielką dostępnością kredytu mieszkaniowego, przy wysokiej podaży mieszkań deweloperskich. Na wzrost oferty deweloperskiej złożyły się nowe mieszkania (rozpoczęte jeszcze w okresie boomu), a także zwroty z umów rezerwacyjnych w efekcie problemów z otrzymaniem kredytu.
Zobacz także: Aktywność na rynku mieszkaniowym w układzie regionalnym. Sprawdzamy liczbę podpisanych aktów notarialnych
W 4q22 wzrost udziału zakupów gotówkowych mieszkań.
W ostatnich latach, wg szacunków NBP na podstawie badań ankietowych klientów, ok. 65-75% mieszkań było kupowane na potrzeby własne (pierwsze mieszkanie lub poprawa warunków bytowych), mieszkania te zwykle są finansowane z przewagą kredytu bankowego. Z kolei zakupy inwestycyjne (na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży w korzystnym okresie) stanowiły dotychczas ok. 35% kupowanych mieszkań, z przewagą finansowania środkami własnymi (ok. 80%). W 4q22 według obserwacji deweloperów, podobnie jak w 3q22, dominowały zakupy finansowane gotówką, przy silnym spadku zakupów z udziałem kredytu. Na rosnący udział nabywców gotówkowych wskazuje też spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich mniejszy niż spadek liczby udzielonych kredytów.
Silna reakcja rynku mieszkaniowego na serię podwyżek stóp procentowych
Rynek mieszkaniowy silnie zareagował na serię podwyżek stóp procentowych, rozpoczętą w październiku ’21. RPP w reakcji na rosnącą inflację przeprowadziła roczny cykl podwyżek stóp procentowych NBP - z 0,1% we wrześniu’21 do 6,75% we wrześniu’22, od września’22 stopa referencyjna pozostaje na poziomie 6,75%; w marcu’23 RPP jej nie zmieniła. Nadal formalnie nie zakończono cyklu podwyżek stóp - RPP pozostaje w trybie wait-and-see, zostawiając otwartą furtkę do ewentualnych dalszych podwyżek. RPP nie dyskutowała, kiedy potencjalnie mogłyby się rozpocząć obniżki stóp, więcej będzie wiadomo w połowie roku, wraz z kolejnymi odczytami inflacyjnymi. Obniżki stóp zostaną wg Prezesa NBP dokonane wtedy, kiedy Rada nabierze pewności, że inflacja szybko zmierza do celu.
W lutym’23 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 37,6% r/r, jednocześnie wzrosła o 43,5% w porównaniu z poprzednim miesiącem
Wysokie stopy procentowe i restrykcyjne regulacje rekomendowane przez KNF skutkowały schłodzeniem rynku mieszkaniowego w 2022. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2022 miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe silnie malała, z najgłębszym spadkiem w sierpniu’22 (Wyk.13). W lutym’23 odnotowano nieco mniejszą skalę spadku na tle poprzednich miesięcy - wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 37,6% r/r (vs -56,1% r/r w styczniu’23; najgłębszy spadek -72,9% r/r w sierpniu’22), co wiąże się już z niższą bazą z lutego’22 (efekt statystyczny); może jednak też zapowiadać hamowanie tendencji spadkowych i stabilizację na niższym poziomie. W lutym’23 o kredyt wnioskowało 19 tys. osób (-37,4% r/r; +43,5% w porównaniu ze styczniem’23). Na wzrost liczby wnioskujących w porównaniu z poprzednim miesiącem mogło wpłynąć zmniejszenie, przy liczeniu zdolności kredytowej, bufora dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową do 2,5 pp, wprowadzone przez KNF na początku lutego’23. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym’23 wyniosła 359,7 tys. zł, była zbliżona do wartości z lutego’22.
Na koniec 4q22 oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (wg szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł na 25 lat o LTV 75%) wynosiło 8,96% (-0,28 pp q/q; +4,26 pp r/r), jest to skutek serii podwyżek stóp procentowych NBP, w okresie październik’21-wrzesień’22. W 4q22 średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego zmalała do 1,94% (-0,05 pp q/q; -0,22 pp r/r), wpłynęły na to spadek popytu na kredyty hipoteczne i konkurencja między bankami.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości
