Nie można wykluczyć scenariusza szybszego wzrostu cen mieszkań powodowanego przez: (1) silny negatywny szok podażowy, (2) silny wzrost popytu generowany przez potrzeby mieszkaniowe uchodźców, (3) łagodniejszy cykl podwyżek stóp procentowych.
W warunkach trudnej przewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza szybszego wzrostu cen mieszkań powodowanego przez: (1) silny negatywny szok podażowy związany z konfliktem militarnym w Ukrainie, (2) silny wzrost popytu na mieszkania w związku z potrzebą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych uchodźców, (3) łagodniejszy cykl podwyżek stóp procentowych lub szybkie zakończenie tego cyklu w związku z obniżeniem się prognoz wzrostu gospodarczego.
Silne ograniczenia podaży z uwagi na wysokie koszty budowy wzmacniane zaburzeniami na rynku pracy i rynku materiałów budowlanych po wybuchu wojny w Ukrainie
Od strony popytowej ważnym czynnikiem niepewności jest szybko materializująca się duża fala uchodźców wojennych szacowana przez KE na ok. 5 mln osób, z których według szacunków docelowo ok. 3 mln prawdopodobnie zostanie na dłużej w Polsce – podejmie pracę i będzie potrzebowało mieszkania. Wielu uchodźców zatrzyma się u mieszkających w Polsce Ukraińców (na koniec 2021 ich liczba szacowana na ok. 1,2 mln osób), część skorzysta z obiektów zbiorowego zamieszkania organizowanych przez samorządy, organizacje pozarządowe i resort administracji. Zapewnienie uchodźcom mieszkania stanie się olbrzymim wyzwaniem, ale i impulsem dla rynku mieszkaniowego. W pierwszym okresie będzie generowało popyt na mieszkania w tańszym segmencie rynku wtórnego i rynku wynajmu, a w dalszej perspektywie prawdopodobnie część pracujących uchodźców o wyższych dochodach zgłosi popyt na kredyty mieszkaniowe i mieszkania deweloperskie.
Banki przewidują zaostrzenie polityki kredytowej i spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w 1q22
Od strony podażowej wciąż widzimy ryzyko silniejszego spowolnienia odbudowy podaży mieszkań z uwagi na wysokie koszty budowy (wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów i pracy; dwa ostatnie czynniki wzmacnia konflikt w Ukrainie, którego skutkiem są zaburzenia na rynku materiałów budowlanych i już widoczny odpływ Ukraińców (wg szacunków w ostatnich latach to ok. 30-40% zatrudnionych w budownictwie) powracających do Ukrainy z pobudek patriotycznych. Można się spodziewać, że zależnie od rozwoju sytuacji, część z nich powróci do pracy w Polsce. Spowolnienie podaży może też wynikać z niechęci firm deweloperskich do wchodzenia w warunkach niepewności w nowe, wieloletnie projekty mieszkaniowe. Analiza wyników ankiety NBP do przewodniczących Komitetów Kredytowych7 wskazuje, że w 4q21 większość ankietowanych banków zaostrzyła kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych z uwagi na podniesienie stóp procentowych NBP, pogorszenie prognoz gospodarczych oraz wdrożenie znowelizowanej od 1 lipca 2021. Rekomendacji S (w szczególności skrócenie maksymalnego okresu, dla którego badana jest zdolność kredytowa kredytobiorcy). Restrykcyjność polityki była łagodzona przez presję konkurencji i spadek popytu na kredyty mieszkaniowe – w 4q21 nastąpiło po trzech kwartałach wzrostu wyraźne odwrócenie trendu wiązane z pogorszeniem sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych, ostrzejszymi warunkami udzielania kredytów, a także korzystaniem z alternatywnych źródeł finansowania. Przewidywania na 1q22 zakładają zaostrzenie polityki kredytowej i spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w konsekwencji oczekiwanej polityki pieniężnej NBP.
Pierwsze wyniki NSP 2021 potwierdzają obserwowane od 2015 negatywne tendencje demograficzne – spadek liczby ludności Polski i starzenie się społeczeństwa - z roku na rok będą one coraz silniej widoczne. Czynnikiem, który może osłabić te negatywne trendy demograficzne, jest rozpoczęta po inwazji Rosji na Ukrainę olbrzymia migracja uchodźców wojennych z Ukrainy, z których część może chcieć pozostać na dłużej w Polsce.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Nieruchomości Mieszkaniowe / Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
