Rynek mieszkaniowy w Polsce: rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania, wysokie szacowane stopy zwrotu

Czas sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach, liczony według sprzedaży z ostatniego kwartału, wzrósł do poziomu 3,5 kwartału z 2,7 w I kw. 2022 r. (por. wykres 64).

W II kw. 2022 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce była istotnie niższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2021 r. Wartość nowych umów gospodarstw domowych na złotowe kredyty mieszkaniowe^[1], ^[2](bez umów renegocjowanych) według danych NBP^[3] wyniosła w II kwartale br. 15,6 mld zł, tj. była niższa o ok. 2 mld zł (-11%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o ok. 6,6 mld zł (-30%) względem II kw. 2021 r. Udział zakupów mieszkań na rynku pierwotnym ze środków własnych zgodnie z szacunkiem NBP wyniósł w II kw. 2022 r. ok. 52% (por. tabela 2). Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w II kwartale br.^[4] wskazują, że większość banków po raz kolejny zaostrzyło kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, uzasadniając to pogorszeniem się prognoz sytuacji gospodarczej i wzrostem stóp procentowych. W opinii banków, znaczny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe wynikał z pogorszenia się sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych, zmian w wydatkach konsumpcyjnych oraz zaostrzenia standardów polityki kredytowej. Na III kw. 2022 r. ankietowane banki prognozują dalsze zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych oraz oczekują znacznego spadku popytu na te kredyty.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 19%, tj. spadła względem poprzedniego kwartału, nadal utrzymując się na względnie wysokim poziomie. Na taki poziom ROE wpływ miał wzrost cen transakcyjnych, pokrywający wzrost kosztów producentów mieszkań. Zgodnie z raportem Coface^[5] szacowana liczba niewypłacalności w budownictwie wzrosła do 139 w I półroczu 2022 r. ze 109 w I półroczu 2021 r., a w działalności związanej z obsługą nieruchomości zmalała z 48 do 26 (por. wykres 36). Autorzy raportu wskazują jednak, że wobec licznych zmian legislacyjnych od 2020 r. liczba niewypłacalności w budownictwie jest trudna do kwantyfikacji. Wskaźniki giełdowe firm budowlanych i deweloperskich utrzymywały się bez zmian (por. wykres 36).

W II kw. 2022 r. oddano do użytkowania^[6] w Polsce rekordową jak na drugi kwartał roku liczbę ponad 54,6 tys. mieszkań, tj. 4,2% wyższą względem II kw. 2021 r. (por. wykres 52). Oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (61%) oraz indywidualne (38%). Zmniejszył się udział liczby oddawanych mieszkań w 17. największych miastach w Polsce wśród ogółu mieszkań oddawanych (z ok. 44% w II kw. 2021 r. do ok. 30% w II kw. 2022 r.), a zwiększył w pozostałej Polsce. Liczba ok. 66,4 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto^[7] była niższa o 17,9% od notowanej w II kw. 2021 r. (por. wykres 53). Należy dodać, że rozpoczęta budowa mieszkań spadła także w największych miastach (udział 17,7% wobec 19,2% w II kw. 2021 r.). Tu także dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (60%) oraz indywidualne (38%). Liczby te dotyczą granic administracyjnych ośrodków, zatem zamieszkanie na terenie aglomeracji miasta jest zaliczane do tzw. pozostałej Polski.

Nadal relatywnie wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych, utrzymujący się popyt inwestycyjny oraz działania deweloperów wyprzedzające wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej^[8] przyczyniły się do istotnego wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań^[9]. Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 70% udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ok. 29%udział w całości pozwoleń). Udział pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Wzrosła istotnie liczba pozwoleń na budowę mieszkań w Warszawie oraz w tzw. pozostałej Polsce, natomiast nieznacznie wzrosła w 6. miastach. Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była efektem wprowadzenia inwestycji głównie w ostatnich dniach czerwca po to, aby ich dalsza sprzedaż mogła być realizowana bez konieczności spełnienia wymogów zmienionej ustawy deweloperskiej.

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport

1. Według danych BIK, banki i SKOK-i w II kw. 2022 r. udzieliły klientom indywidualnym ok. 38,4 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę ok. 13,5 mld zł (w II kw. 2021 r. odpowiednio 72,5 tys. sztuk, 23,4 mld zł). Notowane w II kw. 2022 r. ujemne dynamiki r/r sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły wszystkich przedziałów kwotowych kredytów. W okresie III kw. 2021 r.-II kw. 2022 r. zaciągnięto ok. 232,2 tys. kredytów mieszkaniowych (wzrost r/r o ok. 16%), na kwotę 79,3 mld zł (wzrost r/r o ok. 24%). ↑

2. Według danych AMRON w II kw. 2022 r. liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 38,4 tys. sztuk (wobec 47,8 tys. w poprzednim kw. i 67,0 tys. w II kw. 2021 r.), wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 13,5 mld zł (wobec 16,9 tys. mld zł w poprzednim kw. i 22,1 tys. w II kw. 2021 r.), a przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła ok. 350,6 tys. zł (wobec 351,3 tys. w poprzednim kw.). Nadal najczęściej udzielano kredytów w przedziale 200-300 tys. zł (24,8% wobec 24,3% w poprzednim kw.), wzrósł nieznacznie udział kredytów pow. 1 mln zł, a spadły udziały kredytów w pozostałych przedziałach wartości. W strukturze nowych kredytów wzrósł udział kredytów z LtV 30-50% i 50-80% osiągając odpowiednio 12,6%, 55,9%, natomiast do 12,6% zmniejszył się o LtV do 30%, oraz 18,9%, powyżej 80%. W porównaniu do poprzedniego kwartału nieznacznie wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności do 15 lat (6,0%) oraz 15- 25 lat (27,2%), natomiast spadł udział kredytów o zapadalności 25- 35 lat (66,1%) i powyżej 35 lat (0,7%). Na koniec II kw. 2022 r. liczba czynnych umów kredytowych (w trakcie spłaty) wyniosła ok. 2,48 mln sztuk (wobec 2,53 mln szt. w I kw. 2022 r.), a ich wartość na koniec omawianego okresu wyniosła 508,3 mld zł (wobec 511,7 w ub. kw.). ↑

3. Dane dot. oprocentowania i wartości nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępne w zakładce „4 OPN2PLN”, na stronie internetowej NBP: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html. Według danych NBP w końcu czerwca 2022 r. stan kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki dla gospodarstw domowych wyniósł 509,7 mld zł, tj. był niższy o 2,7 mld zł względem poprzedniego kwartału oraz jednocześnie wyższy o ok. 22,8 mld zł względem czerwca 2021 r. (wzrost r/r o 4,7%, wobec 5,2% w II kw. 2021 r.). ↑

4. „Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, III kwartał 2022 r.”, NBP, lipiec 2022 r. https://www.nbp.pl/systemfinansowy/rynek_kredytowy_2022_3.pdf. ↑

5. Według opinii ekspertów Coface (Raport Coface – Niewypłacalności firm w Polsce w I półroczu 2022 ) otoczenie makroekonomiczne w coraz większym stopniu staje się niekorzystne dla firm i będzie przyczyniać się do wzrostu liczby niewypłacalności. Branża budowlana stoi przed wyzwaniami związanymi z ograniczonym mechanizmem waloryzacyjnym (niższym od bieżących odczytów inflacji), utrudniony w przypadku kontraktów publicznych. ↑

6. Według danych GUS w Polsce w II kw. 2022 r. oddano do użytkowania ponad 54,7 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 2,2 tys. względem II kw. 2021 r., i mniej o ok. 0,3 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach oddano do użytkowania historycznie rekordowo ponad 238,6 tys. mieszkań, tj. ok. 9,4 tys. więcej niż w tym samym okresie 2021 r. (wzrost r/r o 4,1%). ↑

7. Według danych GUS w Polsce w II kw. 2022 r. rozpoczęto budowę ok. 66,4 tys. mieszkań, tj. o ok. 14,5 tys. mniej względem II kw. 2021 r., ale więcej o ok. 13,1 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach rozpoczęto budowę ok. 252,6 tys. mieszkań, tj. ok 15,9 tys. mniej niż w tym samym okresie 2021 r. (spadek r/r o 5,9%). ↑

8. 20. maja 2021 r. Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nową ustawę deweloperską. 1 lipca 2022 r. weszła w życie nowelizacja, która wprowadza m.in. */ Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się po tym terminie, */rozszerza katalog informacji w prospekcie informacyjnym, */nowe zasady odbioru oraz usuwania wad lokalu, */dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego. Inwestycje, które rozpoczęły się wcześniej zyskają większą ochronę od 1. lipca 2024 r. ↑

9. Według danych GUS w Polsce w II kw. 2022 r. wydano ok. 92,8 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, tj. więcej o ok. 5,7 tys. względem II kw. 2021 r. oraz więcej o ok. 14,9 tys. względem poprzedniego kwartału. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wydano ok. 340,1 tys. pozwoleń, tj. ok. 14,6 tys. więcej niż w tym samym okresie 2021 (wzrost r/r o 4,5%). ↑