Silny spadek popytu na mieszkania, nieco większa podaż mieszkań deweloperskich w 2q22 być może z uwagi na impuls regulacyjny.
O poziomie cen mieszkań w 2q22 decydował dalszy silny spadek popytu na mieszkania, czemu towarzyszyła nieco większa podaż mieszkań deweloperskich. Wzrost podaży mógł być w pewnej mierze pobudzony regulacyjnie – nowelizacja Ustawy deweloperskiej, która wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG; weszła w życie 1 lipca 2022) mogła skłaniać deweloperów do wprowadzenia do oferty większej liczby mieszkań, tak by były one rozliczane na starych zasadach. Celowe opóźnienie ponoszenia kosztów DFG mogło spowodować pojawienie się w 2q22 w ofercie projektów nawet na etapie „dziury w ziemi”. W ostatnich latach, wg szacunków NBP na podstawie badań ankietowych klientów, ok. 65-75% mieszkań jest kupowane na potrzeby własne (pierwsze mieszkanie lub poprawa warunków bytowych), są one zwykle finansowane z przewagą kredytu bankowego. Z kolei zakupy inwestycyjne (na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży w korzystnym okresie) stanowiły dotychczas ok. 35% kupowanych mieszkań, z przewagą finansowania środkami własnymi (ok. 80%). W 2q22 w opinii deweloperów (informacja prasowa) udział zakupów inwestycyjnych dochodził do nawet 70%-80% przy ostro spadających zakupach z udziałem kredytu.
Silna reakcja rynku mieszkaniowego na serię podwyżek stóp procentowych
Rynek mieszkaniowy silnie reaguje na serię podwyżek stóp procentowych, rozpoczętą w październiku ’21. RPP w reakcji na rosnącą inflację 12 razy podniosła stopy procentowe NBP - z 0,1% we wrześniu’21 do 6,75% we wrześniu’22.
Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe maleje od stycznia’22, w sierpniu’22 spadła o 73% r/r
Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie rekomendacji KNF od kwietnia’22 przekładają się na znaczne ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Od grudnia’21 coraz bardziej maleje liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe (Wyk.13). Nastąpiła zdecydowane pogorszenie nastrojów konsumentów.
Według Biura Informacji Kredytowej w sierpniu’22 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 72,9% r/r (vs -66,8% r/r w lipcu’22 i -59,9% r/r w czerwcu’22). Liczba zapytań zmalała o 70,9% r/r (vs -67,8% r/r w lipcu’22). Do marca’22 spadek liczby wnioskodawców (obserwowany od kwietnia’21) był łagodzony rosnącą średnią wartością wnioskowanego kredytu. Od 5 miesięcy co miesiąc maleje również średnia kwota wnioskowanego kredytu. Sierpniowy odczyt BIK Indeksu jest najniższy w historii pomiaru od 14 lat (tj. od stycznia 2008) i wskazuje na silne schłodzenie rynku mieszkaniowego.
Na koniec 2q22 oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (wg szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł na 25 lat o LTV 75%) wynosiło 9,03% (+2,25 pp q/q; +6,55 pp r/r), jest to skutek kontynuacji wzrostu stóp procentowych NBP, który rozpoczął się w październiku’21. Na koniec 2q22 stopa procentowa NBP kształtowała się na poziomie 6,0%. W 2q22 średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego zmalała nieznacznie - do 1,98% (-0,03 pp q/q; -0,29 pp r/r), wpłynęły na to spadek popytu na kredyty hipoteczne i konkurencja między bankami.
W 2q22 kontynuacja silnego spadku liczby (-42,1% r/r) i wartości (-38,9% r/r) sprzedaży nowych kredytów; w porównaniu z 1q22 spadek o ok.1/5.
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych w 2q22 silnie spadła - wg danych Związku Banków Polskich3 banki udzieliły 38,4 tys. nowych kredytów – o 42,7% mniej niż w 2q21 i o 19,6% mniej w porównaniu z 1q22. Jest to najmniej udzielonych kredytów od 1q09. Wartość nowo udzielonych kredytów zmalała do 13,5 mld zł (-38,9% r/r; -20,1% q/q), jest to poziom z 2q20. Na koniec 2q22 liczba czynnych umów kredytowych wynosiła 2,483 mln – zmalała o 65 tys. kredytów wobec 1q22 (-2,6% q/q). Przytoczone statystyki ilustrują silny spadek popytu na kredyty hipoteczne na skutek zaostrzonej polityki kredytowej banków w warunkach rosnących stóp procentowych, podwyższonych rygorów ostrożnościowych i gorszych prognoz makroekonomicznych. W sytuacji szybko rosnących odsetek coraz liczniejsza grupa kredytobiorców decyduje się na wcześniejszą spłatę kredytu. Według danych BIK nadpłaty kredytów hipotecznych w czerwcu’22 wynosiły 2,6 mld zł (vs 0,6 mld zł w czerwcu’21). Kredytobiorcy obniżają koszt obsługi kredytu, kwota kapitału pozostałego do spłaty maleje.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 3q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
