Wbrew powszechnym obawom, rynek mieszkaniowy przetrwał dwie zeszłoroczne fale pandemii COVID-19 w niezłej kondycji. Czy uodpornił się na kryzysy? Niskie stopy procentowe wydają się być skuteczną „szczepionką”.
W oparciu o spływające dane, można już przedstawić pełną diagnozę rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim należy podkreślić, że nie sprawdziły się czarne prognozy, mówiące o gwałtownym spadku popytu na mieszkania, a w efekcie – ich cen. A przypomnijmy, że marcowy lockdown spowodowany pandemią wywołał olbrzymi popłoch wśród deweloperów i pośredników. Trudno się temu dziwić, ponieważ z ich biur nagle zniknęli klienci. Ponadto zamknęły się urzędy i biura notarialne, zaś banki zareagowały zaostrzeniem wymagań kredytowych. Na szczęście, taki stan rzeczy nie utrzymał się długo.
Rynek pierwotny prawie nie odczuł COVID-19
Prawdziwy stres w trakcie lockdownu dotknął deweloperów. Z jednej strony większość mieszkań w budowie była już zakontraktowana. Niepokój zasiały jednak doniesienia o wycofywaniu się nabywców z zawartych wcześniej umów deweloperskich. W tej sytuacji wiele firm wstrzymało się z rozpoczęciem nowych inwestycji.
Już w czerwcu strach najwyraźniej zaczął ustępować, gdyż okazało się, że Polacy nie rezygnują z zakupu nowych mieszkań. Mimo to deweloperzy starali się tak dawkować ich podaż, aby w sytuacji gwałtownego spadku popytu, nie pozostać z rozpoczętymi budowami. Było to szczególnie zauważalne wczesną jesienią, gdy wzrosło ryzyko drugiej fali pandemii, a w efekcie kolejnego lockdownu. W całym 2020 r. deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 130,2 tys. mieszkań, czyli o 8,3% mniej niż rok wcześniej. Przełożyło się to niekorzystnie na zawierane umowy deweloperskie. W całym 2020 r. deweloperzy pozyskali ok. 104,3 tys. nowych klientów. Rok wcześniej było ich o przeszło 9% więcej.
Optymizmem mogą więc napawać styczniowe dane GUS – ponad 12,4 tys. rozpoczętych mieszkań deweloperskich to wynik o blisko 24% lepszy niż w analogicznym okresie 2020 r.
Co ważne, rok 2020 przyniósł także poprawę w kwestii pozwoleń na budowę. Na ich podstawie deweloperzy będą mogli wybudować blisko 171,6 tys. mieszkań, czyli o 2,5% więcej, niż na podstawie pozwoleń wydanych w 2019 r.
Do tych statystyk należy jednak podchodzić z lekką rezerwą. Wielu inwestorów, w tym deweloperów, składało w ubiegłym roku wnioski o pozwolenie na budowę, aby uniknąć dodatkowych kosztów, w związku z zaostrzeniem parametrów energetycznych budynków mieszkalnych od 2021 r. Efektem jest wysyp pozwoleń, który zaczął się w końcówce ubiegłego roku i najpewniej potrwa jeszcze kilka miesięcy. Dla przykładu, w grudniu 2020 r. deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ok. 25,2 tys. mieszkań. Dla porównania, w analogicznym okresie rok wcześniej było ich niemal o połowę mniej.
Mniej transakcji na rynku wtórnym?
Rok 2020 z pewnością na długo pozostanie również w pamięci pośredników w obrocie nieruchomościami. Podobnie jak w przypadku firm deweloperskich, początek pandemii COVID-19 wprowadził ogromną niepewność także w tej grupie. Jednak od maja zainteresowanie zakupem nieruchomości znów zaczęło rosnąć. W ankiecie portalu GetHome.pl, blisko 45% pośredników przyznało, że mimo pandemii, w 2020 r. obroty ich firm zwiększyły się. Niestety, dość znaczny, bo sięgający 35%, był też odsetek pośredników, którzy nie zaliczyli roku 2020 do udanych. Część pośredników narzekała, że w czasie jesiennej fali pandemii, transakcji było wyraźnie mniej niż w 2019 r. Może o tym świadczyć mniejsza o ok. 8%, niż w 2019 r., liczba przedwstępnych umów sprzedaży.
Obronną ręką z „koronawirusowego kryzysu” wyszły szczególnie te agencje, które umiały szybko dostosować się do zmiany warunków, w tym dotyczących bezpieczeństwa w kontaktach z klientami. W praktyce oznacza to przede wszystkim, umożliwienie osobom zainteresowanym zakupem mieszkania obejrzenia danej nieruchomości online, czyli w formie wirtualnego spaceru.
Na rynku najmu więcej pustostanów i niższe czynsze
Pośrednicy zwracają uwagę, że pandemia COVID-19 uderzyła najmocniej w rynek najmu. W najgorszym położeniu znaleźli się ci, którzy postawili na wynajem krótkoterminowy. Drastycznie wzrosła bowiem liczba rezygnacji z przyjazdów, a także rezerwacji. Potężnym ciosem był zakaz wynajmu mieszkań w modelu krótkoterminowym. Natomiast klasyczni wynajmujący, z niepokojem obserwowali wzrost podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Tym bardziej, że z powodu skutków gospodarczych rozprzestrzeniania się pandemii, rosnący do tej pory popyt na tego typu lokale wyraźnie wyhamował. Przykładowo badanie „Studenci na rynku nieruchomości 2020”, przeprowadzone przez Centrum AMRON, wykazało, że po wybuchu pandemii 27% studentów wyprowadziło się z miasta studiowania. Było to spowodowane przejściem większości uczelni na system nauczania zdalnego.
W efekcie czynsze zaczęły spadać. W swoim najnowszym raporcie AMRON informuje, że najbardziej, bo aż blisko 15% w porównaniu do pierwszego kwartału, spadł przeciętny czynsz w Krakowie. Dwucyfrową obniżkę – ok. 12% - AMRON odnotował także w Warszawie. Co ciekawe, dopiero druga połowa roku przyniosła spektakularne spadki czynszu w obu tych miastach. Pośrednicy przyznają, że dopóki nie wróci do normy praca i nauczanie w trybie stacjonarnym, niewiele się zmieni.
Równocześnie pośrednicy twierdzą, że gospodarczych skutków pandemii aż tak bardzo nie odczuli wynajmujący mieszkania o wysokim standardzie, znajdujące się w prestiżowych lokalizacjach. W tym przypadku najemcami są bowiem głównie pracownicy korporacji. Być może tym należy tłumaczyć rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych zakupem nie pojedynczych mieszkań, a całych budynków z setkami mieszkań na wynajem. Dla przykładu, w listopadzie 2020 r. o zakupie budowanych w Gdańsku czterech budynków z 210 mieszkaniami poinformował Zeitgeist Asset Management. O zakupie inwestycji „Puławska 186” z ponad 200 mieszkaniami, przeznaczonymi na wynajem poinformował też kilka miesięcy wcześniej Aurec Capital. Eksperci ThinkCo oceniają, że obecnie w rękach inwestorów instytucjonalnych znajduje się ok. 4 tys. mieszkań na wynajem. Za kilka lat ma ich być niemal dziesięć razy więcej.
Niskie stopy procentowe „szczepionką” na COVID-19
Co ciekawe, oczekiwania wielu praktyków rynku nieruchomości były inne. W czasie kryzysu gospodarczego, a z takim mieliśmy do czynienia w 2020 r., spodziewali się oni wzrostu bezrobocia, a w efekcie spadku popytu na mieszkania. Ożywić się zaś miał rynek najmu, gdyż osoby, które odkładają decyzję o zakupie własnego lokum, miały zdecydować się na najem. Dlaczego tak się nie stało?
W 2020 r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) trzykrotnie obniżała stopy procentowe (z 1,5 do 0,1 proc.). Najpewniej to właśnie te cięcia okazały się skuteczną „szczepionką” przeciwko koronawirusowi dla rynku mieszkaniowego. Ponieważ trzymanie oszczędności w banku przestało mieć sens, ze względu na oprocentowanie lokat, które nie chroni przed skutkami inflacji, wielu majętnych Polaków ulokowało część swoich pieniędzy w nieruchomościach. Liczą oni przede wszystkim na wzrost ich wartości. Ponadto, już od kilku lat, znaczną grupę klientów firm deweloperskich stanowią inwestorzy, którzy kupują mieszkania z myślą o ich wynajmie. Jednak kluczowe znaczenie dla rynku mieszkaniowego ma polityka kredytowa banków, od której zależy dostępność kredytów mieszkaniowych. Dzięki rosnącym zarobkom i stosunkowo niskiemu bezrobociu, banki udzielały ich w ostatnich czterech latach coraz więcej. Po ogłoszeniu marcowego lockdownu, banki jednak natychmiast zaostrzyły wymagania kredytowe. Przede wszystkim podniosły wkład własny, który przed epidemią koronawirusa w większości banków wynosił 10%. W marcu niemal standardem stał się wymóg wniesienia 20% wkładu, a część banków zaczęła wymagać nawet 30-40%.
Ponadto banki odmawiały kredytu pracownikom branż, w które Covid-19 uderzył najmocniej, czyli np. gastronomii czy turystyki. Przykręcenie śruby kredytowej odczuły także osoby zatrudnione na umowach o pracę na czas określony czy na umowach cywilnoprawnych (umowy zlecenie, umowy o dzieło). W efekcie – jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) – liczba udzielonych kredytów hipotecznych zmniejszyła się w maju aż o 27%.
Jesienią sytuacja na rynku kredytowym wróciła do stanu sprzed pandemii. A co ważniejsze, mimo jesiennej fali COVID-19, w 2020 r. jakość portfela kredytów hipotecznych nie tylko się nie pogorszyła, ale nastąpiła jej niewielka poprawa. Dla banków było to podstawą do poluzowania warunków kredytowych. Przede wszystkim na początku tego roku, większość banków przywróciła możliwość zaciągnięcia kredytu z 10% wkładem własnym. Przestano też odprawiać z kwitkiem osoby, prowadzące działalność gospodarczą lub pracujące na umowach cywilnoprawnych. Skutki tego będą jednak widoczne dopiero w nadchodzących miesiącach. W ubiegłym roku udział odrzuconych wniosków o udzielenie kredytu mieszkaniowego przekraczał 50%.
Do zakupu mieszkań skłaniało jednak rekordowo niskie oprocentowanie kredytów. Notus Finanse przypomniało, że dzięki obniżkom stóp procentowych przez RPP, istotna dla kredytobiorców stawka WIBOR 3M spadła z ok. 1,7 proc. w marcu do ok. 0,22 proc. w końcówce roku. Dla kredytu zaciągniętego na 30 lat oznaczało to spadek miesięcznej raty o ok. 70-75 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia. Warto jednak pamiętać, że równocześnie banki podwyższyły marże kredytowe.
Wielu liczyło na spadek cen - te natomiast wzrosły
W tej sytuacji mocno przeliczyli się ci, którzy po wybuchu pandemii koronawirusa oczekiwali spadku cen mieszkań, po trwających przeszło pięć lat podwyżkach. Tymczasem z zebranych przez Narodowy Bank Polski (NBP) danych za czwarty kwartał wynika, że w większości największych miast ten trend się utrzymał.
W analizach wykorzystujących średnią cenę mieszkań trzeba jednak uwzględnić zmieniającą się strukturę cenową mieszkań. Chodzi o to, że np. w Krakowie, wzrost średniej ceny był duży ze względu na wzrost udziału luksusowych mieszkań w ofercie deweloperów. Z kolei w Gdańsku nastąpił spadek średniej ceny ofertowej, ponieważ deweloperzy zaczęli wprowadzać do sprzedaży więcej mieszkań z segmentu popularnego. Może to świadczyć o spadku zainteresowania mieszkaniami z górnej półki, które trafiały na rynek najmu krótkoterminowego. Dodajmy, że na mniejszych rynkach, nawet pojedyncza inwestycja z bardzo wysokimi cenami wywołuje wrażenie gwałtownej podwyżki, podbijając przeciętne ceny za metr kwadratowy w regionie.
Wzrosły także średnie ceny transakcyjne, co może świadczyć o tym, że kupujący akceptowali wyższe ceny mieszkań.
Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia na rynku wtórnym. Brak jednak zasady, że nowe mieszkania są droższe od używanych lub na odwrót. Każde miasto ma bowiem swoją specyfikę.
Co ważne, ceny mieszkań nie rosły w całkowitym oderwaniu od dochodów. Przykładowo w Warszawie w 2020 r., przeciętna pensja stanowiła równowartość ok. 0,66 m kw. mieszkania w przeciętnej cenie. Warto podkreślić, że od dwóch lat ten wskaźnik utrzymuje się na podobnym poziomie. Oczywiście w poszczególnych miastach sytuacja jest bardzo zróżnicowana. W części miast wojewódzkich, m.in. w Zielonej Górze, Szczecinie czy Bydgoszczy, w 2020 r. pogorszyła się siła nabywcza ich mieszkańców na rynku mieszkaniowym. Ale są też miasta, np. Katowice i Rzeszów, w których – mimo wzrostu cen – za przeciętne wynagrodzenie można było kupić większą powierzchnię mieszkalną. Dodajmy, że statystycznie mieszkańcy Katowic są pod tym względem w najlepszej sytuacji.
Niestety, rosną także ceny mieszkań w segmencie popularnym. Jest to jednak w głównej mierze efekt wzrostu cen materiałów, kosztów robocizny, a przede wszystkim cen działek.
Jakie prognozy na 2021 rok?
Wśród inwestorów giełdowych utrzymuje się wiara w to, że okres dobrej koniunktury dla spółek deweloperskich jeszcze się nie skończył. Świadczy o tym wzrost indeksu WIG-nieruchomości na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Po bardzo gwałtownym spadku w marcu (z ok. 2,5 tys. do 1,8 tys. pkt), już w kolejnych miesiącach WIG-nieruchomości systematycznie piął się w górę. W efekcie, jego wartość wróciła do poziomu sprzed pandemii, a w tym roku nieznacznie przebiła ten poziom.
Ta wiara opiera się najpewniej w dużym stopniu na prognozach, dotyczących całej gospodarki. Ubiegły rok był najgorszym od początku lat 90. – spadek PKB wyniósł 2,8%. Jednak – po pierwsze – recesja była dużo płytsza, niż wcześniej sądzono. Po drugie, najnowsze prognozy, dotyczące wzrostu gospodarczego mogą napawać optymizmem. NBP ocenia, że w tym roku PKB urośnie o 3,8%, co skutkowałoby spadkiem bezrobocia.
Nic też na razie nie wskazuje na pogorszenie się dostępności kredytów mieszkaniowych, choć BIK nie wyklucza zaostrzenia warunków kredytowych z powodu potencjalnej trzeciej fali pandemii. Póki co – jak podaje BIK – w styczniu 2021 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało blisko 37,5 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o 0,3% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W porównaniu do grudnia 2020 r., liczba wnioskujących wzrosła o 11,5%, a w stosunku do minimum z kwietnia 2020 r. wzrosła aż o 34,7%.
Czy może to oznaczać dalszy wzrost cen? Niekoniecznie. Ceny mieszkań doszły bowiem do granicy, która dla kupujących może być coraz trudniejsza do zaakceptowania. Nie brakuje też głosów, że na rynek wtórny może trafić duża pula mieszkań, na które nie będzie chętnych najemców.
