Oceniamy, że wzrostowy trend cen przyhamuje w 2022 za sprawą obniżenia popytu na mieszkania w warunkach wyższych stóp procentowych. Z drugiej strony, wysokie koszty budowy mieszkań oraz ceny gruntów mogą ograniczać nową podaż, co będzie powstrzymywało ceny przed spadkiem. Prognoza dla rynku mieszkaniowego na 2022 jest obecnie obarczona dużą dozą niepewności w związku z wybuchem wojny w Ukrainie.
Według danych z bazy CBN PKO Banku Polskiego, w 4q21 na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań w Warszawie i w 6 największych aglomeracjach był wolniejszy, niemniej utrzymywał się na dwucyfrowym poziomie (10-13% r/r). W mniejszych stolicach wojewódzkich wzrost cen przyspieszył. Na rynku wtórnym ceny mieszkań we wszystkich stolicach wojewódzkich, z wyjątkiem Warszawy, utrzymywały się w trendzie wzrostowym w granicach 13-16% r/r.
Na rynku wynajmu w 4q21 stawki wyraźnie kształtowały się powyżej poziomu z 1q20, tj. przed wybuchem epidemii COVID-19 w Polsce. Powrót do sytuacji sprzed epidemii potwierdzają też notowania stawek ofertowych wynajmu. Od sierpnia 2021 we wszystkich analizowanych miastach stawki rosną. Wzrost stóp procentowych i olbrzymi napływ uchodźców z Ukrainy po wybuchu wojny w lutym 2022 (docelowo szacowany na ok. 3 mln osób) wzmacnia perspektywy rynku na wynajem i zapowiada dalszy wzrost stawek.
W 4q21 odnotowano nadal wysoką sprzedaż kredytów mieszkaniowych - wg Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 22,6 mld zł (-3,3% q/q; +36,6% r/r). Wyniki całego roku były rekordowe – wartość sprzedanych kredytów wyniosła 85,7 mln zł – najwięcej w historii rynku hipotecznego w Polsce. Rekordowa była również liczba udzielonych kredytów – 256,5 tys., najwięcej po 2008 (wówczas było to 286,8 tys.). Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 4q21 wzrosła do 350,5 tys. zł (14,9% r/r; 3,4% q/q).
Według Biura Informacji Kredytowej od września 2021 dynamika wartości i liczby kredytów mieszkaniowych stopniowo słabnie. Spadek liczby udzielonych kredytów (-2,4% r/r) w styczniu 2022 zapowiada zmianę trendu, związaną prawdopodobnie ze zmianami nastrojów konsumentów, jak i zaostrzeniem polityki kredytowej banków. W lutym 2022 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała aż o 29,2% r/r (-21,1% r/r w styczniu 2022), a liczba zapytań zmalała o 36,3%r/r (-25,9% r/r w styczniu 2022).
Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w 4q21 w największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 15 tys. mieszkań - podobnie jak w 3q21, o 7,7% więcej r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach wyniosła 14,7 tys. (+7% q/q; +21% r/r) . Łącznie w 2021 sprzedano 69 tys. mieszkań (nieco poniżej rekordu z 2017); wprowadzono do sprzedaży 58,1 tys. mieszkań (znacząco mniej w porównaniu z rekordowymi prawie 70 tys. w 2017). W ofercie na koniec 2021 było 37,4 tys. mieszkań (+2,2% q/q; -23% r/r). Przytoczone statystyki sygnalizują ograniczenia podażowe, co tłumaczy wysokie ceny mieszkań nawet przy słabnącym popycie.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
