Rynek mieszkań ze swej istoty wymaga analizy na poziomie lokalnym, ceny mieszkań zmieniają się w zasadniczym stopniu pod wpływem uwarunkowań regionalnych.
W 3q22 ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym (rp) w zdecydowanej większości stolic wojewódzkich były zbliżone do poprzedniego kwartału (Tabela 6). W przypadku rynku wtórnego (rw) ceny transakcyjne w 9 stolicach nie zmieniły się wobec poprzedniego kwartału, w 4 miastach spadły q/q w granicach 5%, w 3 wzrosły q/q. Obserwowane zmiany w okresie tylko jednego kwartału mogą być skutkiem różnej liczby transakcji w bazie w porównywanych kwartałach, jak i zestawiania transakcji dotyczących wyraźnie różnych jakościowo mieszkań.
W 3q22 na rynku wtórnym w porównaniu z 2q21 ceny transakcyjne (CBN) wzrosły znacząco w 12 stolicach województw, jedynie w Poznaniu i Szczecinie wzrost był jednocyfrowy. Na rynku pierwotnym w skali roku w 10 analizowanych miastach wystąpił znaczący wzrost cen transakcyjnych mieszkań, w pozostałych miastach ceny były zbliżone r/r, jedynie w Szczecinie zanotowano spadek o kilka procent r/r (Tabela 8).
Indeks hedoniczny NBP, ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, w 3q22 sygnalizował kontynuację wzrostu cen na rynku wtórnym w stolic województw (por. Roz. 7, Wykres 3), w kilku miastach wzrost cen zwolnił (Wrocław, Gdańsk, Szczecin, Katowice, Rzeszów, Olsztyn, Bydgoszcz). Indeks hedoniczny kształtujący się poniżej poziomu indeksu ceny metra mieszkania ogółem (bez uwzględnienia różnic jakościowych mieszkania) sugeruje większy udział w transakcjach droższych mieszkań, taka sytuacja występowała w Poznaniu, Wrocławiu, Rzeszowie, Kielcach, Szczecinie i Lublinie. Wyższy poziom indeksu ceny m kw. na rynku ogółem niż na rynku wtórnym w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu i Olsztynie oznacza wyższe ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w tych miastach.
Według monitoringu JLL rynku pierwotnego w 6 największych aglomeracjach deweloperzy w 3q22 sprzedali 6,6 tys. mieszkań, zdecydowanie mniej q/q jak i r/r (odpowiednio -30% i –56%). Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tych aglomeracjach w 3q22 wyniosła ok. 7,2 tys., przy czym realnie była większa – nie uwzględnia dość licznych zwrotów (głównie rezygnacji z płatnych rezerwacji), a także mieszkań wprowadzonych do oferty w końcu 2q22 w celu ich realizacji na zasadach obowiązujących przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej).
W konsekwencji załamania popytu, wspomnianych zwrotów i w dalszym ciągu wprowadzonych na rynek nowych mieszkań oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 3q22 wzrosła do 51,4 tys. mieszkań (19% q/q; 40% r/r).
Na rynku wynajmu w 3q22 stawki rosły r/r, niemniej wolniej niż w 2q22. W ostatnich kwartałach ważną przesłanką wzrostu stawek wynajmu jest większy popyt na wynajem mieszkania ze strony osób, które, nie mając zdolności kredytowej, decydują się na wynajem. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, nie mniej pozostanie ważną składową rynku wynajmu w dłuższym okresie.
Według monitoringu firmy Mzuri (zarządca ok. 7 tys. lokali w 64 miastach) w 3q22 najbardziej wzrosły r/r w stawki Krakowie (24,9% i 26,1% w 2q22), Wrocławiu (23,4% i 25,7% w 2q22) oraz w Warszawie (22% i 26,3% w 2q22), w pozostałych analizowanych największych miastach wzrost był dwucyfrowy w granicach 14-22% (15-24% w 2q22).
W 2021 wyraźnie są widoczne sygnalizowane od kilku lat negatywne tendencje demograficzne – o ile w 2020 mediana wskaźnika przyrostu naturalnego dla 16 stolic wojewódzkich wynosiła -2,0, to w 2021 było to -4,2, ujemny przyrost naturalny wystąpił we wszystkich stolicach. Najmniejszy wskaźnik przyrostu naturalnego wystąpił w Łodzi (-10,0) i Katowicach (-8,1); najsłabiej negatywne procesy demograficzne dotykają Kraków (-1,0) i Rzeszów (-0,7).
Saldo migracji netto na 1000 ludności w 2021 sygnalizuje zmniejszenie wskaźnika migracji w przypadku Rzeszowa, Katowic, Krakowa i Poznania. Może to być jeden ze skutków upowszechnienia zdalnej pracy po doświadczeniach pandemii. Wysokie ujemne saldo migracji cechuje Bydgoszcz (-5,8), Kielce (-2,5) i Poznań (-2,3); natomiast miastami napływowymi pozostają Rzeszów (6,5), Kraków (4,1), Gdańsk (2,1), Warszawa (2,0) i Wrocław (1,5). Analizowane wskaźniki mogły się znacząco zmienić po lutym 2022 w konsekwencji napływu uchodźców wojennych z Ukrainy, dla których pierwszym wyborem są największe miasta.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Kwartalnik Branżowy 3q22. Analizy Sektorowe”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję