Niektóre wskaźniki rynku mieszkaniowego w USA ustabilizowały się, lecz nadal istnieje ryzyko pogorszenia sytuacji ze względu na osłabienie aktywności krajowej. Gwałtowny wzrost stóp procentowych i zacieśnianie polityki pieniężnej spowodowały zmniejszenie podaży pieniądza, mierzonej wskaźnikiem M2, o ponad -2%, przy jednoczesnym wzroście średnich rat kredytu hipotecznego o ponad +80%. Spadek dostępności mieszkań jest bezprecedensowy - zanim Bank Rezerw Federalnych zaczął podnosić stopy, około trzy czwarte gospodarstw domowych w USA mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania; w ciągu ostatniego roku liczba ta spadła do około 10%. Ponieważ jednak cykl podwyżek jest bliski osiągnięcia szczytu, długoterminowe zyski ustabilizowały się, a oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło (Wykres 5). Również gwałtowny spadek przystępności cenowej mieszkań zatrzymał się w ostatnim kwartale 2022 roku i oczekuje się niewielkiej poprawy.
Dalsza korekta cen na rynku mieszkaniowym jest prawdopodobna, jednak nie spowoduje problemów ze stabilnością finansową. Do tej pory nie odnotowano wzrostu liczby zaległych kredytów hipotecznych ani egzekucji z nieruchomości (poza korektą po wygaśnięciu środków związanych z Covid-19), a rynek pracy okazuje się silniejszy niż przewidywano, co może zapobiec wyprzedażom na dużą skalę. Podczas gdy sprzedaż istniejących domów spadła poniżej najniższego poziomu z okresu Covid-19, to dysproporcja między podażą a popytem na nowe domy uległa w IV kwartale 2022 roku nieznacznej poprawie. Liczba osób planujących kupno domów wzrosła, natomiast nastroje po stronie podaży najwyraźniej osiągnęły dno (Wykres 6). Dynamika inflacji wskazuje ponadto na pewną stabilizację. Z punktu widzenia przedsiębiorców budowlanych, po trudnym 2021 roku, inflacja w zakresie materiałów budowlanych w 2022 znacznie zmalała, a w IV kwartale odnotowano wręcz deflację. We wrześniu prognozowaliśmy korektę cen na rynku mieszkaniowym w USA o -15% do końca 2023 roku. Do tej pory zauważyliśmy spadek o nieco ponad -4% (Wykres 7), co jest zgodne z naszą prognozą i perspektywą dla gospodarki USA. W przyszłym tygodniu publikacja danych o rozpoczętych budowach mieszkań da nam sygnał, czy początki odwrócenia trendu spadkowego będą trwały.
Perspektywy dla amerykańskiego sektora nieruchomości komercyjnych pozostają negatywne, szczególnie dla sektora biurowego. Opublikowane niedawno dane za IV kwartał 2022 potwierdzają spadki cen zarówno w sektorze biurowym, jak i handlowym. Również wolumen inwestycji w 2022 roku uległ znacznemu zmniejszeniu. Wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł w ubiegłym roku, co przyczyni się do dalszego spadku cen. Wyższe czynsze rynkowe (których zmiany zwykle są opóźnione) nie dorównały wzrostowi inflacji i stóp procentowych, co sprawiło, że ubiegłoroczne zyski z nieruchomości komercyjnych znalazły się na drugim najniższym poziomie od czasu globalnego kryzysu finansowego (tylko po 2020 roku). Są pewne oznaki, że fundusze REIT mogą stać się punktem zapalnym, ponieważ inwestorzy zaczynają wycofywać pieniądze w dużych ilościach. Poza dobrym początkiem roku, większość notowanych na giełdzie indeksów REIT w USA jest na minusie - od -15% do -30% w porównaniu z wyceną z końca 2021 roku. Najgorzej radzą sobie REIT-y biurowe, podczas gdy hotele są jedynym wyjątkiem ze względu na opóźnione ożywienie po kryzysie.
