O poziomie cen mieszkań w 3q22 decydował dalszy silny spadek popytu na mieszkania, mocno ograniczanego mniejszą dostępnością kredytu mieszkaniowego, przy większej podaży mieszkań deweloperskich. Na wzrost oferty deweloperskiej złożyły się nowe mieszkania (rozpoczęte jeszcze w okresie boomu), coraz częstsze zwroty z umów rezerwacyjnych oraz mieszkania wprowadzone do oferty w końcu 2q22 z intencją rozliczania jeszcze na starych zasadach (czyli przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej, która wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny; weszła w życie 1 lipca 2022).
W ostatnich latach, wg szacunków NBP na podstawie badań ankietowych klientów, ok. 65-75% mieszkań było kupowane na potrzeby własne (pierwsze mieszkanie lub poprawa warunków bytowych), mieszkania te zwykle są finansowane z przewagą kredytu bankowego. Z kolei zakupy inwestycyjne (na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży w korzystnym okresie) stanowiły dotychczas ok. 35% kupowanych mieszkań, z przewagą finansowania środkami własnymi (ok. 80%). W 3q22 według obserwacji deweloperów dominowały zakupy finansowane gotówką, przy ostro spadających zakupach z udziałem kredytu. Na rosnący udział nabywców gotówkowych wskazuje też spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich nieco mniejszy niż spadek liczby udzielonych kredytów.
Rynek mieszkaniowy silnie zareagował na serię podwyżek stóp procentowych, rozpoczętą w październiku ’21. RPP w reakcji na rosnącą inflację przeprowadziła roczny cykl podwyżek stóp procentowych NBP - z 0,1% we wrześniu’21 do 6,75% we wrześniu’22. W kolejnych trzech miesiącach RPP pozostawiła stopy procentowe bez zmian (stopa referencyjna wynosi 6,75%). RPP uzasadnia takie stanowisko sygnałami ograniczania presji inflacyjnej w gospodarce światowej, postępującym spowolnieniem gospodarczym w kraju, wyraźnym uwidocznianiem się opóźnionych efektów podwyżek stóp i założeniem stopniowego powrotu inflacji do celu. Jednocześnie członkowie RPP podkreślają w dalszym ciągu wysoką niepewność i fakt podejmowania decyzji RPP „z posiedzenia na posiedzenie”, stosownie do nowych informacji.
Wysokie stopy procentowe i zaostrzenie rekomendacji KNF od kwietnia’22 przełożyły się na znaczne ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Od prawie roku maleje liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe (Wyk.13). W listopadzie’22 wg Biura Informacji Kredytowej wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 65% r/r (vs -68,7% we wrześniu’22 i październiku’22 oraz -72,9% w sierpniu’22), wskaźnik ten ustabilizował się na niskim poziomie. Listopadowy odczyt BIK Indeksu jest jednym z najniższych w 14-letniej historii pomiaru i wskazuje na silne schłodzenie rynku mieszkaniowego. W listopadzie’22 o kredyt wnioskowało 13,3 tys. osób (-63% r/r; -2,4% w porównaniu z październikiem’22). Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w listopadzie br. wyniosła 337,5 tys. zł (-5,6% r/r); jego wartość była zbliżona do października’22 (+0,3%).
Na koniec 3q22 oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (wg szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł na 25 lat o LTV 75%) wynosiło 9,2% (+0,05 pp q/q; +6,74 pp r/r), jest to skutek kontynuacji wzrostu stóp procentowych NBP, który rozpoczął się w październiku’21. W 2q22 średnia marża ofertowa kredytu hipotecznego zmalała do 1,99% (-0,02 pp q/q; -0,23 pp r/r), wpłynęły na to spadek popytu na kredyty hipoteczne i konkurencja między bankami.
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych kolejny kwartał silnie malała w 3q22 - wg danych Związku Banków Polskich3 banki udzieliły 21,2 tys. nowych kredytów – o 69% mniej niż w 3q21 i o 44,7% mniej w porównaniu z 2q22. Wartość nowo udzielonych kredytów zmalała do 7 mld zł (-69,8% r/r; -48,2% q/q), jest to poziom z 1q09. Na koniec 3q22 liczba czynnych umów kredytowych wynosiła 2,438 mln – zmalała o 45,4 tys. kredytów wobec 2q22 (-1,8% q/q).
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Inwestycyjny Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję