Wolniejszy wzrost cen mieszkań i malejąca liczba transakcji to główne trendy na rynku w 2q22. Głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania w efekcie serii podwyżek stóp procentowych NBP przy wolno dostosowującej się podaży (nadal dużo projektów w budowie) powoduje spowolnienie wzrostu cen mieszkań. W perspektywie roku (3q22-2q23) możliwe są spadki realnych cen.
W 2q22 w większości stolic wojewódzkich na rynku pierwotnym nastąpiło spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań r/r; nadal wzrost nominalny był dwucyfrowy. W porównaniu z 1q22 generalnie ceny transakcyjne w analizowanych miastach nie zmieniły się znacząco. Na rynku wtórnym, który reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem do rynku pierwotnego, ceny transakcyjne nadal rosły r/r (wolniej w mniejszych stolicach wojewódzkich). Mała liczba transakcji może utrudniać ocenę trendów. Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w 1h22 ich liczba spadła w niektórych miastach nawet o 80% r/r.
Na rynku wynajmu w 2q22 stawki w dalszym ciągu rosły, choć wolniej niż w 1q22. Jest to efekt potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych z Ukrainy, wzrostu popytu na wynajem mieszkania ze strony osób, które nie mają zdolności kredytowej po zaostrzeniu polityki kredytowej banków, a także efekt oczekiwania wyższej stopy zwrotu przez inwestorów w konsekwencji wzrostu rynkowych stóp procentowych. Przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie prawdopodobnie stawki wynajmu dłużej pozostaną na wysokim poziomie.
W 2q22 sprzedaż kredytów mieszkaniowych silnie spadła - wg Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 13,5 mld zł (-20% q/q; -39% r/r). Banki udzieliły 38,4 tys. nowych kredytów – o 20% mniej q/q i o 43% mniej r/r, jest to najmniej udzielonych kredytów od 1q09. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2q22 wyniosła 350 tys. zł (6,2% r/r; -0,3% q/q).
Według danych BIK w 1h22 wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o 25,1% r/r (w lipcu spadek o 63% r/r). Również liczba udzielonych kredytów w tym okresie zmalała o 32% r/r (w lipcu o 63% r/r). Spadki wynikają z ograniczonej zdolności kredytowej gospodarstw domowych i znacząco gorszych nastrojów konsumentów, zbliżających się do minimów notowanych podczas pandemii. W sierpniu 2022 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała o 73% r/r, co jest najniższym odczytem w historii badania BIK, tj. od stycznia 2008.
Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w 2q22 w 6 największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 9,2 tys. mieszkań – o 12% mniej q/q i o 53% mniej r/r. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży jest szacowana na ok. 19 tys., przy czym realnie (tzn. bez mieszkań wprowadzonych do oferty w celu budowy na zasadach obowiązujących jeszcze przed nowelizacją Ustawy deweloperskiej) jest to ok. 11,5 tys. mieszkań. Oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 2q22 wzrosła realnie do 43,2 tys. mieszkań (7,2% q/q; 14,3% r/r); przy uwzględnieniu projektów wprowadzonych na rynek z zamiarem ich realizacji na dotychczasowych zasadach (szacunek JLL) oferta wzrosłaby do ok. 51 tys.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 3q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
