Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Według danych GUS w 2020 r. oddano do użytkowania blisko 221 tys. mieszkań, tj. o 6,5% więcej niż w 2019 r. oraz o 35% więcej w porównaniu do 2016 r. W latach 2016-2020 odnotowano rokroczne wzrosty, które były udziałem głównie sektora deweloperskiego i indywidualnego. Zdaniem większości ankietowanych deweloperów dostępna podaż mieszkań na rynku pierwotnym na koniec 2020 r. była zbliżona do popytu, choć wydłużył się czas wyprzedaży projektu.
Obserwując odbudowę popytu deweloperzy dążyli do utrzymania zbliżonego poziomu marży i rentowności projektów, co było możliwe poprzez przeniesienie rosnących kosztów na nabywców mieszkań. W efekcie dynamika wzrostu cen mieszkań w 2020 r. była widoczna na wszystkich lokalnych rynkach i była tylko nieznacznie niższa względem 2019 r. Polityka niższej produkcji mieszkań przy wzroście popytu sprzyjała dalszemu wzrostowi cen mieszkań. Według danych NBP w 2020 r. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła o 7% w siedmiu największych miastach, w tym o 8% w Warszawie oraz o 8% w pozostałych dziesięciu miastach. W 2019 r. wzrost cen transakcyjnych w tych lokalizacjach był nieco wyższy i sięgał odpowiednio 9%, 11% i 10%. Natomiast znacznie wyhamował wzrost średnich cen ofertowych na rynku pierwotnym siedmiu lokalnych rynków (wzrost o 7% w 2020 r. wobec 12% wzrostu w 2019 r.), w tym Warszawy (wzrost o 5% w 2020 r. wobec 14% wzrostu w 2019 r.). Jedynie na dziesięciu pozostałych rynkach zwiększyło się tempo wzrostu średniej ceny ofertowej nowych mieszkań (o 12% w 2020 r. wobec 6% w 2019 r.). Na rynku wtórnym, w grupie dziesięciu mniejszych miast w 2020 r. odnotowano też znacznie wyższy wzrost ceny ofertowej (o 10%) i transakcyjnej (o 10%) niż w grupie siedmiu większych miast (o 7% ofertowej i o 6% transakcyjnej), w tym w Warszawie (o 6% ofertowej i o 3% transakcyjnej).
W 2020 r. wobec 2019 r. utrzymała się zbliżona struktura ceny metra kwadratowego mieszkania, ponieważ wraz ze wzrostem kosztów budowy wzrosły również ceny mieszkań. Zmniejszyła się jednak dynamika wzrostu kosztów bezpośrednich budowy budynku (wzrost o 4% w 2020 r. wobec 7% wzrostu w 2019 r.) oraz zdaniem ankietowanych deweloperów, dynamika wzrostu cen ziemi netto w przeciętnych lokalizacjach (wzrost o 13% w 2020 r. wobec 17% w 2019 r.) i w bardzo dobrych lokalizacjach (wzrost o 22% w 2020 r. wobec 29% w 2019 r.).
Według GUS liczba nowo rozpoczętych mieszkań w 2020 r. (223,8 tys. lokali) zmniejszyła się o 5,7% wobec 2019 r. Według danych NBP na końcu 2020 r. widoczny był niższy stan ofert sprzedaży w odniesieniu do stanów na koniec analogicznych kwartałów w 2019 r. Zarówno w Warszawie, jak i w 7. większych i 10. pozostałych miastach liczba ofert dostępnych na koniec 2020 r. była zbliżona do łącznej liczby transakcji w 2020 r., co statystycznie oznacza, że przy podobnym poziomie popytu mieszkania znajdujące się w ofercie mogłyby zostać wysprzedane w okresie jednego roku. Według danych ankietowych oferta mieszkań gotowych do zamieszkania na koniec 2020 r. (12% w strukturze ofert) była stabilna i zbliżona do udziału gotowych lokali na koniec 2019 r.
W ocenie badanych deweloperów rynek na koniec 2020 r. nie był rozchwiany, przy czym rozchwianie definiowano jako „wzrost sprzedaży w celu odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie”. Udział takich transakcji był stabilny i szacowany na 4%. Nie uległ istotnej zmianie cel, w jakim kupujący nabywali mieszkania tj. na potrzeby własne, jak i z przeznaczeniem na wynajem. Nie odnotowano jak dotąd wyhamowania popytu inwestycyjnego, mimo spadku stawek czynszu najmu i rosnących cen zakupu mieszkań. Utrzymała się struktura nabywców (92% osoby fizyczne krajowe, 5% osoby fizyczne zagraniczne, 2% przedsiębiorstwa oraz blisko 1% to fundusze inwestycyjne). Nie uległ istotnej zmianie udział poszczególnych źródeł finansowania nabywanych mieszkań. Podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkań na potrzeby własne był kredyt bankowy lub znaczna przewaga środków bankowych (60% transakcji). Mieszkania zakupione z głównym przeznaczeniem na wynajem lub z zamiarem ich odsprzedaży w korzystnym okresie w 78% zostały zakupione wyłącznie ze środków własnych lub ze znaczną przewagą środków własnych.
Większość deweloperów (66%) uzyskaną w 2020 r. rentowność sprzedaży oceniło na poziomie satysfakcjonującym, nieznacznie niższym niż w 2019 r., a około 32% na poziomie niesatysfakcjonującym, przy czym rentowność pozostała dodatnia. W przewidywaniach z listopada 2020 r. w zakresie rentowności sprzedaży na 2021 r. odnotowano pewien spadek optymizmu wśród deweloperów, co mogło głównie wynikać z obawy o sytuację finansową i możliwości nabywców w obliczu wysokich wzrostów cen mieszkań i niepewnej sytuacji gospodarczej związanej z rozwojem pandemii w kraju i na świecie. Przeważający odsetek badanych deweloperów nie miał też problemów z utrzymaniem płynności finansowej i nie oczekiwał istotnych zmian w 2021 r. zarówno w obszarze płynności, jak i regulowania zobowiązań.
Według danych zebranych w badaniu ankietowym główną rolę w finansowaniu działalności deweloperów odgrywał kapitał własny i przedpłaty nabywców oraz pomocniczo kredyt bankowy i obligacje deweloperskie. Istotną rolę odgrywało też finansowanie działalności ze zobowiązań, zwłaszcza wobec firm budowlanych, co jest widoczne przy zestawieniu danych bilansowych tych obydwu kategorii firm. Duże firmy deweloperskie w większym stopniu finansujące się przedpłatami nabywców rzadziej korzystały z kredytu na realizację inwestycji. W 2020 r., podobnie jak w 2019 r., ponad połowa ankietowanych nie ubiegała się o kredyt, co było zbieżne z niskim udziałem projektów prowadzonych w formule SPV – podstawowym bankowym wymogiem kredytowym. Wśród podmiotów wnioskujących o kredyt wzrósł odsetek tych, którym nie przyznano środków bankowych (11% wnioskujących w 2020 r. wobec 5% w 2019 r.). Odnotowano rosnący w 2020 r. zapas gotówki, która może zapewnić bufor bezpieczeństwa w obliczu nagłego spadku przychodów.
Do najbardziej istotnych czynników, które mogą mieć wpływ na wyhamowanie popytu w 2021 r. ankietowani deweloperzy zaliczyli nieoczekiwany spadek nastrojów konsumenckich, pogorszenie sytuacji na rynku pracy, zmniejszenie zdolności nabywczych, zaostrzenie kryteriów udzielania kredytu kupującym, dalszy wzrost cen mieszkań przewyższający wzrost wynagrodzeń, zmianę preferencji nabywców i ich odpływ na rynek wtórny oraz spadek opłacalności zakupu na wynajem. W listopadzie 2020 r., blisko połowa ankietowanych deweloperów przewidywała utrzymanie się niewielkiego spowolnienia na rynku mieszkaniowym przez okres do jednego roku, a spora część przez okres powyżej jednego roku, ale nie dłużej niż do dwóch lat. Znaczący odsetek deweloperów (26%) nie odczuł skutków pandemii w prowadzeniu działalności.
Znacząco zmniejszył się odsetek deweloperów, którzy nabyli grunty (38% w 2020 r. wobec 53% w 2019 r.), przy czym jako główne powody wskazywano utrzymujące się trudności w nabyciu atrakcyjnych działek pod budownictwo wielorodzinne, wzrost ich cen oraz niepewną koniunkturę na rynku mieszkaniowym i pogorszenie sytuacji finansowej części mniejszych inwestorów. W efekcie około 20% ankietowanych na koniec 2020 r. nie posiadało zapasu gruntów wobec 11% jednostek na koniec 2019 r.
W 2020 r. czynnikami wskazywanymi przez badanych deweloperów jako najistotniejsze bariery i ryzyka po stronie podażowej były opóźnienia procedur administracyjnych i trudności w nabyciu atrakcyjnych gruntów. W ocenie deweloperów były one w największym stopniu odpowiedzialne za utrudnienia w rozpoczęciu kolejnych inwestycji i ograniczenia podażowe.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
