Duzi deweloperzy (tj. zatrudniający powyżej 49 osób) po trzech kwartałach 2022 uzyskali dobre wyniki finansowe; firmy utrzymały wysokie poziomy rentowności, jednak niższe od rekordowego 2021. Zwraca uwagę wysoka, przyspieszona inflacyjnie dynamika kosztów w okresie 1-3q22, bliska dynamice przychodów, co zapowiada osłabienie wyników za cały rok (są publikowane pod koniec marca). Za lekkim wzrostem wskaźnika rotacji zapasów kryje się rosnąca liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań. Wyraźnie wyhamowały inwestycje własne przedsiębiorstw. Płynność finansowa pozostaje satysfakcjonująca, a podstawowe wskaźniki sprawności działania wskazują na terminowe inkaso należności i regulację zobowiązań.
Zobacz także: Deweloperzy Mieszkaniowi: Rynek deweloperski szuka nowego punktu równowagi [Analizy Nieruchomości]
Dane sprawozdawcze dotyczące mniejszych firm deweloperskich są udostępniane w cyklu półrocznym (dane za 2022 rok ze sprawozdań finansowych składanych do GUS będą dostępne pod koniec marca). Zdecydowane pogorszenie otoczenia w 2h22 prawdopodobnie silniej wpłynęło negatywnie na ich sytuację finansowo-ekonomiczną niż w przypadku tych większych. Malejące przychody i wysokie koszty są wyzwaniem trudnym do pokonania. Mniejsza skala działalności, naturalnie mniej zróżnicowany portfel od strony oferty czy lokalizacji, przy nietrafionym czy słabszym projekcie szybko negatywnie przekłada się na wyniki firmy.
PKD 41.1 – realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; dane dotyczą zarówno firm aktywnych w segmencie mieszkaniowym, jak i nieruchomości komercyjnych (biur, centrów handlowych, magazynów). Jednocześnie wyniki deweloperów mogą wpływać na wyniki innych klas PKD, pod którymi zarejestrowali działalność jako podstawową, są to m.in. PKD 68.10 (Kupno i sprzedaż nieruchomości) i 70.11 (Działalność holdingów), a także firmy budowlane z PKD 41.2 oraz 42.
W finansowaniu działalności firm deweloperskich istotną rolę odgrywa kapitał własny, na koniec 3q22 jego udział w dużych firmach deweloperskich sięgał 52% i był o kilka pp wyższy na tle poprzednich lat. Jest to efekt wysokiej rentowności projektów w ostatnich latach i mocna strona sektora. Słabą stroną branży jest wysoki, a w kolejnych kwartałach 2022 lekko rosnący, udział finansowania się ze zobowiązań (23% w strukturze pasywów na koniec 3q22 vs 20% na koniec 1q22), głównie wykonawców. Przy pogorszeniu koniunktury jest to istotna przesłanka zatorów płatniczych i problemów z płynnością.
W okresie 3q21-3q22 udział kredytów w instrumentach finansowych dla dużych deweloperów wzrósł z 39% do 59% na koniec 3q22, na pozostałe 41% składały się pożyczki i obligacje. Długoterminowe kredyty stanowiły 44% kredytów ogółem (40% na koniec 3q21). Według szacunków Domu Maklerskiego Navigator w przypadku deweloperów notowanych na Catalyst w 2023 do wykupu będą obligacje o wartości o 1,36 mld zł, a w 2024 ok. 1,44 mld zł.
Dobra sytuacja finansowa branży wypracowana w ostatnich latach jest korzystna z punktu widzenia dostosowania firm do trudnego otoczenia w 2023 – szokowego spadku popytu konsumpcyjnego na mieszkania w konsekwencji wzrostu inflacji i zaostrzonych regulacji ostrożnościowych oraz słabszego popytu inwestycyjnego wobec wzrostu niepewności regulacyjnej, szczególnie dotyczącej wynajmu. Wzrost kosztów budowy związany z cenami materiałów budowlanych nieco zwolnił, utrzymuje się jednak silny wpływ wzrostu cen nośników energii istotny z punktu widzenia kosztów transportu i eksploatacji sprzętu budowlanego.
Nowe ryzyka wzrostu kosztów budowy niosą propozycje dyskutowanej obecnie (luty’23) w Senacie ustawy deregulacyjnej, która przewiduje rozszerzenie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper). Znajdują się tam, obok korzystnych dla budownictwa mieszkaniowego zapisów pozwalających na zabudowę mieszkaniową na terenach po biurach i centrach handlowych, także zapisy wprowadzające normę 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. Taka norma zwiększyłaby koszty budowy z powodu konieczności budowy większych garaży podziemnych czy przeznaczenia większej części działki na miejsca naziemne kosztem budynku; jej spełnienie można też osiągnąć przez zmniejszenie liczby mieszkań w projekcie, co również przełożyłoby się na wzrost ceny metra mieszkania.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: "Deweloperzy Mieszkaniowi. Analizy Nieruchomości", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
