W zarysie nowego programu mieszkaniowego wsparcie dopłatami do rat kredytu na zakup pierwszego mieszkania dla singla będzie obwarowane jednak bardziej restrykcyjnymi warunkami – kwota kredytu, do której przysługiwałaby dopłata, zostaje zmniejszona do 200 tys. zł z 500 tys. zł, a ograniczenie wiekowe do 35 lat z 45 lat. Według założeń nowego programu dopłaty do wyższych kwot kredytu kredytobiorcy mogliby uzyskać, kupując nieruchomość będącą ich współwłasnością. Limity kwot kredytów mają być wyższe dla miast, w których wartość odtworzeniowa m kw. lokalu mieszkalnego jest wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju. Taki zapis zwiększa relatywną atrakcyjność zakupu lokalu na kredyt w dużym mieście. Dodatkowo zostanie wprowadzone kryterium dochodowe, ale jego przekroczenie nie będzie definitywnie wykluczało z możliwości skorzystania z programu.
2024 rokiem budowy domu?
Z poluzowania kryteriów będą mogły cieszyć się gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci – wówczas wsparcie ma dotyczyć nie tylko zakupu pierwszego mieszkania, ale także poprawy warunków mieszkaniowych. Takie gospodarstwa domowe są jednak bardziej aktywne na rynku domów jednorodzinnych. W przypadku czwórki dzieci zainteresowanie lokalem mieszkalnym jest już bardzo niskie – w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% zaledwie 14% kredytobiorców wnioskowało o zakup lokalu mieszkalnego przy zdecydowanie większym zainteresowaniu domem. Program rządowy może dać impuls do budowy czy zakupu domu na rynku wtórnym i jego przebudowy. Występują bowiem jeszcze dodatkowe powody, dla których 2024 może być rokiem budowy domu.
W 2023 weszła w życie ustawa reformująca planowanie przestrzenne. Ustawa wprowadza plan ogólny, akt prawa miejscowego, który ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; studia będą obowiązywać do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy, nie dłużej niż do 31 grudnia 2025. Plan ogólny ma stanowić schemat zagospodarowania przestrzenią i być wiążący dla zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) i decyzji o warunkach zabudowy. W planie ogólnym gmina obligatoryjnie będzie musiała określić strefy planistyczne (określone 14 rodzajów stref) i gminne standardy urbanistyczne, a fakultatywnie (nieobowiązkowo) obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można wyznaczać jedynie wtedy, gdy rezerwy terenów wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej. O ile gmina nie uchwali planu ogólnego do 1 stycznia 2026, to nie będzie miała możliwości wydawania nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy aż do uchwalenia tego planu.
Ustawa wprowadza także nowe zasady dotyczące decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa określa maksymalny dopuszczalny zasięg analizowanego obszaru - wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo, a decyzja będzie zależeć od ustaleń planu ogólnego (wydanie uwarunkowane położeniem na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy oraz zgodnością z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych). Decyzja (dotychczas bezterminowa) będzie obowiązywać przez 5 lat od daty jej uprawomocnienia się (nie dotyczy to decyzji, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026).
Zmiany w planowaniu przestrzennym mogą motywować inwestorów myślących o budowie domu do przyspieszenia realizacji swoich planów tak, aby uzyskać warunki zabudowy w oparciu o obecne przepisy.
Kolejnym z powodów, dla którego inwestor może przyspieszyć swoją decyzję o budowie czy przebudowie domu, jest zachowanie cen materiałów budowlanych. Ostatni rok to stabilizacja cen, co przy rosnących dochodach, oznacza wzrost siły nabywczej.
Motywatorem dla przyspieszenia decyzji inwestorskich może być też polityka Unii Europejskiej, która planuje wprowadzić zakaz instalowania pieców na paliwa kopane (w tym również ogrzewanie gazowe) w nowych budynkach. Zakaz ten ma obowiązywać nowe budynki będące własnością prywatną od 2030.
