Niepewność makro jest obecnie podwyższona z powodu wyższej inflacji, podwyżek stóp procentowych, ryzyka recesji i wojny rosyjsko-ukraińskiej.
Zacieśniające się warunki finansowe wywierają presję na stopy kapitalizacji nieruchomości (jedna z miar stosowana do szacowania i porównywania stóp zwrotu z nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych). Uważamy jednak, że sektory o silnych podstawach i nieruchomości z umowami najmu powiązanymi ze wskaźnikami inflacji mają przewagę konkurencyjną w dzisiejszym środowisku.
Sektory świeckie i demograficzne są dla nas atrakcyjne, ponieważ mają tendencję do stabilnych przepływów pieniężnych, charakteryzują się mniejszą zmiennością i są bardziej odporne na recesję.
Uważamy również, że kwestie związane z ochroną środowiska, społeczeństwem i ładem korporacyjnym (ESG) oraz wpływem społecznym są tematem świeckim, który będzie stawał się coraz większym mandatem inwestycyjnym inwestorów instytucjonalnych.
Niepewność makroekonomiczna wpływająca na inwestowanie w nieruchomości
Obecne środowisko makro jest wyjątkowe i złożone, z dużą dozą niepewności. Pandemia COVID-19 zakłóciła codzienne życie i normalne cykle rynkowe. Doprowadziła również do zsynchronizowanego globalnego ożywienia, globalnej inflacji i zacieśnienia przez banki centralne. W rezultacie prawdopodobne wydaje się zsynchronizowane globalne spowolnienie. Możliwe jest, że Stany Zjednoczone i Europa doświadczą recesji jeszcze w tym roku lub na początku przyszłego.
Jednak nie wszystko jest negatywne. Wydatki konsumentów, zwłaszcza w Europie i Stanach Zjednoczonych, utrzymują się na dobrym poziomie. Silny majątek gospodarstw domowych, bilanse i zyski przedsiębiorstw również wydają się zachęcające. Dźwignia finansowa, zwłaszcza w systemie bankowym, jest niska w porównaniu z 2007 r. przed globalnym kryzysem finansowym (GFC). Z tych wszystkich powodów uważamy, że potencjalna recesja lub spowolnienie nie będą tak poważne jak GFC. Konsensusowe prognozy wskazują również na możliwą poprawę sytuacji w 2024 roku.
Inflacja i rosnące stopy procentowe
W naszej analizie inflacja w USA osiągnęła już szczyt w czerwcu i choć jest to obecnie czołówka dla Europy kontynentalnej, uważamy, że inflacja w strefie euro prawdopodobnie osiągnie wkrótce szczyt. Jednak tempo luzowania będzie zależało od wielu czynników i jest trudne do przewidzenia. Prognozy analityków dotyczące wojny rosyjsko-ukraińskiej, która w znacznie większym stopniu niż reszta świata dotknęła Europę, wahają się od zwycięstwa Ukrainy na wiosnę przyszłego roku do wprowadzenia przez Rosję broni jądrowej. Globalny kryzys energetyczny również uderzył w Europę znacznie mocniej niż w Stany Zjednoczone i Azję, przy czym gaz ziemny ma dużo większe znaczenie niż ropa naftowa. Uważamy, że będzie to duży szok dla codziennego życia i gospodarki Europy - nawet większy niż w latach 70. Wydaje się, że presja ze strony globalnego łańcucha dostaw słabnie, ale naszym zdaniem niedobory siły roboczej nadal będą miały negatywny wpływ.
Główne banki centralne podnoszą stopy procentowe, aby ograniczyć popyt i inflację, a my obserwujemy wzrost rentowności obligacji. Uważamy jednak, że prawdopodobnie w pierwszej połowie 2023 r. może nastąpić punkt zwrotny, w którym banki centralne będą musiały przestawić się z zacieśniania ilościowego na luzowanie ilościowe, ponieważ oznaki spowolnienia gospodarczego lub recesji staną się rzeczywistością. Tymczasem uważamy, że rosnące koszty finansowania spowodowały dyslokację rynku, co może stworzyć atrakcyjne możliwości akwizycyjne w nieruchomościach w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy.
Wpływ wyższych kosztów finansowania na zaciąganie kredytów na nieruchomości
Wzrost stóp procentowych wpłynął na zaciąganie kredytów na nieruchomości. Na przykład pięcioletni swap procentowy Euro Interbank Offered Rate (Euribor) znacznie wzrósł w 2022 r.2 Wyższe koszty finansowania wywołały presję na wzrost stóp kapitalizacji i spadek wyceny aktywów.
W tym środowisku wielu inwestorów preferuje inwestowanie w aktywa zapewniające dobry dochód bieżący i zabezpieczenie przed inflacją. Chociaż inflacja może nie utrzymywać się na obecnym poziomie 9%-10%, może pozostać w okolicach 3%-4% przez kilka lat w przyszłości. Dlatego zabezpieczenie przed inflacją jest bardzo pożądane.
Nieruchomości oferują możliwości potencjalnego zabezpieczenia przed inflacją i dywersyfikacji
W obliczu niestabilnego rynku akcji i wysokiej inflacji, która obniża wartość gotówki, wielu inwestorów poszukuje dochodów o właściwościach zabezpieczających przed inflacją. Obecnie wiele środków pieniężnych znajduje się na uboczu, w szczególności na amerykańskim rynku pieniężnym panuje rekordowy poziom gotówki. Naszym zdaniem, klasa aktywów nieruchomości jest atrakcyjną opcją w dzisiejszym środowisku. Na przykład w ciągu ostatnich 44 lat całkowite zyski z nieruchomości w Stanach Zjednoczonych stale przewyższały inflację.
