Indeks hedoniczny NBP , ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, dla grupy 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) w 1q22 wskazał kontynuację wzrostu cen r/r na rynku wtórnym (Wykres 8).
Na rynku pierwotnym w 1q22 w Warszawie i mniejszych stolicach województw w porównaniu z 4q21 rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania zmalała, przy różnicy ok. 1-3% oznacza nieduże pole do negocjacji. W podobnym kierunku zmieniła się rozpiętość w 6 największych aglomeracjach (bez Warszawy), przy nieco większym polu manewru kupującego (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 9-15%), szczególnie w największych aglomeracjach, co wynika z naturalnie większego zróżnicowania oferty (Wykres 10). Taka wysoka rozpiętość w analizowanych grupach miast tworzy przestrzeń do negocjacji.
Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest m.in. brak standaryzacji obiektów, a także uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. domu. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i generalnie małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów (w tej edycji raportu to dane z okresu 2q21-1q22).
Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 2011: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ziemskich.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 2q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk: