Koszty budowy mieszkań: o ile wzrosły w perspektywie roku? [Raport PKO - rynek mieszkaniowy]

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec 1q22 sygnalizują osłabienie popytu na mieszkania - przedpłaty klientów rosły wolniej (21% r/r vs 27% r/r w 4q21), kształtując się na poziomie 1q21.

 

Zapasy gotowych mieszkań w 1q22 choć wobec poprzedniego kwartału nieco zmalały, to były wyraźnie wyższe r/r (o 37%). Projekty mieszkaniowe w toku rosły (67% r/r vs 47% r/r w 4q21), jest to efekt projektów mieszkaniowych rozpoczętych po wyhamowaniu na przełomie lat 2020/2021. Przy kontynuacji słabszego popytu może to oznaczać problemy ze sprzedażą mieszkań w drugiej połowie 2022. W tej sytuacji zrozumiałe są plany dużych deweloperów sprzedaży mieszkań nie tylko klientom indywidualnym, ale i pakietów mieszkań funduszom inwestycyjnym w ramach PRS.

 

Sprzedaż dla PRS, przy obniżeniu marży, gwarantuje deweloperom utrzymanie zdolności produkcyjnych. Silny, kilkukrotny wzrost banku ziemi dużych deweloperów wynika z wysokich cen działek budowlanych przy ich ograniczonej dostępności. Jednocześnie ilustruje politykę zabezpieczania przyszłych inwestycji w warunkach dużego popytu na mieszkania w latach 2020-2021. Nakłady na grunty w 1q22 były bliskie poziomu z 1q21 (-3,8% r/r).

 

W 1q22 większość spośród 14 deweloperów mieszkaniowych notowanych na giełdzie odnotowała znaczący spadek sprzedaży. Jedynie w przypadku Murapolu i Develii został utrzymany poziom z 1q21, a Wikana notowała wzrost. Spadek sprzedaży mieszkań przez deweloperów giełdowych w 1q22 pogłębił się w porównaniu z 4q21 (odpowiednio -23% r/r i -8,4% r/r w 4q) i wskazuje na zmianę tendencji na rynku.

✕

 

Jest to w znacznej mierze konsekwencja ograniczeń po stronie podaży (mniej mieszkań rozpoczętych przy problemach administracyjnych w okresie okołocovidowym oraz utrzymujących się wysokich cenach gruntów), jak i po stronie popytu (spadek popytu konsumpcyjnego na skutek rosnących stóp procentowych oraz niepewności otoczenia makroekonomicznego związanej z wybuchem wojny w Ukrainie). Podobny spadek występuje prawdopodobnie na szerokim rynku, gdzie aktywny jest pełen przekrój firm deweloperskich – od najmniejszych po największe, przy zwykle mniejszym buforze bezpieczeństwa na gwałtowne zmiany w otoczeniu, czy możliwościach dywersyfikowania projektów przez mniejsze firmy.

 

Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w aglomeracjach monitorowanych przez JLL w 1q22 wyniosła 13,5 tys. (-7% q/q i -3% r/r), przy słabszej sprzedaży nastąpił niewielki wzrost oferty. Oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 1q22 wynosiła 40,3 tys. mieszkań (+7,8% q/q; -4,8% r/r), po trzech kwartałach spadków zbliżyła się do 1q21 – na tle ostatnich kilku lat jest to niski poziom.

✕

 

Przytoczone statystyki sygnalizują silny spadek popytu i mogą zapowiadać mniejszą przyszłą podaż mieszkań, ograniczaną m.in. silnym wzrostem kosztów budowy.

 

Na koniec 1q22 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera (Wykres 23) wzrósł udział gotowych mieszkań i kończonych w 2022 (35% vs 9% w 4q21). Udział mieszkań kończonych w 2023 wzrósł do 48% (vs 43% w 4q21), zapowiadając rosnącą podaż nowych mieszkań od końca 2022. Zmalał natomiast (o 31 pp q/q) udział mieszkań oddawanych do użytku w 2024 i później, co oznacza mniej rozpoczętych nowych projektów

 

Koszty budowy mieszkań (bez kosztu gruntu) w 1q22 wg statystyk GUS wzrosły o 8,9-9,1% r/r (wobec 2,4-2,7% r/r w 1q21; Wyk. 25). Statystyki te dotyczą mieszkań już oddanych do użytku. Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów nadal silnie rosły (por. Ramka 1) - w przypadku monitorowanych 7 obiektów mieszkaniowych w granicach 11,8-17,2% r/r (vs 10,0-15,2% r/r w 4q21).

 

Według prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie roku koszty budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną najbardziej w przypadku domów jednorodzinnych (o ok. 11%), co wynika z dużego popytu na te obiekty i relatywnie większego udziału kosztów robocizny, której stawki również silnie rosną (Wykres 26). Wojna w Ukrainie powoduje zaburzenia na rynkach wielu surowców wykorzystywanych w budownictwie i problemy z siłą roboczą, tym samym wzmacnia tendencje wzrostowe kosztów budowy.

✕

 

 

***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 2q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport