Inne wyniki obserwujemy przy inwestycjach lewarowanych kredytami hipotecznymi na poziomie LTV=50%. W III kw. br. wskaźnik ROE spadł poniżej zera we wszystkich analizowanych miejscowościach. W Warszawie osiągnął on poziom -1,6%, w gr. 6. miast -1,2% a w gr. pozostałych miast -2,0%. Oznacza to spadek rentowności odpowiednio o 3,8 p.p., 3,8 p.p. i 4,5 p.p. w stosunku do III kw. ub.r. Spadki wskaźnika ROE odnotowano także w odniesieniu do poprzedniego kwartału, które wyniosły odpowiednio -1,1 p.p., - 1,4 p.p. oraz -1,2 p.p. Oznacza to utrzymanie się intensywnego spadkowego trendu, który powstał na początku br. Kluczową determinantą obserwowanych zmian pozostaje koszt nowego kredytu hipotecznego, a wzrost kosztów związanych z pozyskiwaniem zewnętrznego finansowania inwestycji jest silniejszy od zmian relacji wysokości czynszów wynajmu do cen transakcyjnych zakupu mieszkań.
Jeszcze większe spadki rentowności ROE zaobserwowano w III kw. br. dla inwestycji lewarowanych na poziomie LTV=80%. Wynika to w sposób bezpośredni ze wzrostu udziału kapitału zewnętrznego w finansowaniu zakupu przedmiotowych mieszkań. Analizowany kwartał jest czwartym z rzędu w Warszawie, kiedy wartość ROE jest niższa od zera. Wyniosła ona w III kw. br. -17,6%, co oznacza spadek o 17,3 p.p. w stosunku do III kw. ub.r. i o 5 p.p. w stosunku do ub. kw. Z kolei wskaźnik ROE w dwóch analizowanych grupach miast trzeci kwartał z rzędu pozostaje poniżej zera. W gr. 6. miast osiągnął on pułap - 16,6% a w gr. pozostałych miast -18,7%. Oznacza to spadek odpowiednio o 17,4 p.p. i 19,0 p.p. w odniesieniu do adekwatnego kw. ub.r. Z kolei do ub. kw. ROE stracił na wartości 5,7 p.p. w gr. 6. miast i 5,2 p.p. w gr. pozostałych miast Polski. Wyniki te potwierdzają wcześniejszy wniosek o bardzo istotnym wpływie kosztów nowych kredytów hipotecznych na ostateczną rentowność inwestycji w mieszkania do wynajmu. Wzrost udziału kapitały zewnętrznego w finansowaniu inwestycji do poziomu LTV=80 powoduje silny spadek wartości ROE.
W analizowanym III kw. po raz kolejny zaobserwowano dodatnią zmianę stawek najmu praktycznie we wszystkich analizowanych miastach Polski. Dynamika stawek najmu okazała się większa od zmian szacowanych cen mieszkań, tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Te zmiany poskutkowały tym, iż w III kw. zaobserwowano wzrost stopy kapitalizacji analizowanych inwestycji w porównaniu do analogicznego kw. ub.r. Te same zmiany okazały się także jednym z czynników wzrostu wskaźnika ROE, jednak tylko i wyłącznie dla inwestycji, które nie wymagały zaangażowania kapitału zewnętrznego (LTV=0%). Wykorzystanie do finansowania zakupu mieszkania mechanizmu lewarowania, tak na poziomie LTV=50%, jak i LTV 80%, sprawiło, iż wskaźnik rentowności ROE dla tej grupy inwestycji wyraźnie spadł w III kw. br. Zaobserwowane zjawiska wskazują, iż koszty zewnętrznego finansowania, a w zasadzie ich wzrost, okazał się dużo silniejszy od pozytywnych zmian – z perspektywy wynajmującego mieszkania inwestora – cen mieszkań i stawek najmu. W tym wypadku poziom rentowności okazał się mniejszy od zera we wszystkich analizowanych grupach miast. III kw. br. to kolejny już okres, kiedy to opłacalność inwestycji w mieszkania do wynajmu jest w sposób silny uzależniona od warunków finansowych, które mają dużą większy poziom istotności, niż same warunki transakcyjne.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
