Rok 2021 był z punktu widzenia rynku mieszkaniowego rokiem rekordowym i to pod wieloma względami. Zbudowaliśmy najwięcej mieszkań od ponad czterech dekad, banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o niespotykanej wcześniej wartości, a deweloperzy w całej swej masie podpisali umowy sprzedaży mieszkań na łączną sumę, która nie ma w historii precedensu.
Pod koniec 2021 roku doszło jednak do zmian, które nie pozostały bez wpływu na sytuację na rynku mieszkaniowym
Podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty kredytów hipotecznych po upływie mniej niż pół roku wzrosły o około 50%, a zdolność kredytowa przeciętnej rodziny spadła mniej więcej o 30%. To wszystko zaczęło mieć przełożenie na naszą skłonność do zadłużania się jeszcze pod koniec 2021 roku, ale kontynuację tych zmian widzimy też na początku 2022 roku. Dane na temat ruchu w internecie świadczą jednak, że zainteresowanie nieruchomościami wciąż pozostaje wysokie, ale decyzje o zakupie powstrzymywane są przez niepewność.
Wszystko wskazuje na to, jakby rodacy oczekiwali z decyzją o realizacji marzeń związanych z własnym „M” na przykład na kres podwyżek stóp procentowych. Popyt na mieszkania powinno też rozbudzić poszukiwanie przez inwestorów bezpiecznej przystani dla kapitału w dobie podwyższonej inflacji. Historia pokazuje, że do takiego celu rynek nieruchomości zwykł nadawać się doskonale. Sygnałem do wzrostu popytu na mieszkania może być też zaplanowany na maj start programu kredytów bez wkładu własnego. Przy tym negatywnie na możliwości zakupowe wpłyną rekomendacje UKNF, które zaostrzają kryteria przy badaniu zdolności kredytowej. Nawet jednak w tych niesprzyjających okolicznościach w 2022 roku banki powinny udzielić nawet 170-185 tysięcy kredytów (szacunki ZBP). To tylko o kilka lub kilkanaście procent mniej niż przeciętny wynik z ostatniej dekady.
Początek 2022 roku to ponadto moment, który postawił przed nami wyzwania natury fundamentalnej
Agresja Rosji na Ukrainę oznacza niewymowne cierpienie milionów naszych sąsiadów. W odruchu serca postanowiliśmy przyjąć ich do naszego kraju i do naszych domów. W kontekście rynku mieszkaniowego pomoc powinniśmy rozważać zarówno w kategorii obowiązku, sporego wyzwania, ale też szansy. Przybywający do nas Ukraińcy potrzebują nie tylko doraźnego wsparcia, ale również dostępu do opieki medycznej, szkolnictwa czy rynku pracy. Najbardziej potrzebne jest im jednak bezpieczne schronienie i to najlepiej takie, które będą mogli nazwać „domem”. Wzmożony ruch migracyjny już dziś pokazuje, jak poważne jest to ostatnie wyzwanie. W ciągu zaledwie kilku dni do Polski trafiło bowiem więcej Ukraińców niż jest potencjalnie dostępnych miejsc na rynku mieszkań na wynajem, akademikach, bursach czy nawet pensjonatach i hotelach. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że znowu – tak jak w przypadku wybuchu epidemii – ze zdwojoną siłą wejdą na rodzimy rynek zagraniczne fundusze inwestycyjne, które rozumieją, że napływ imigrantów często przekłada się na wzrost stawek czynszów oraz podwyżki cen nieruchomości.
Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które na najbliższe kwartały sformułowaliśmy.
W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:
- Skutków napływu uchodźców z punktu widzenia rynku mieszkaniowego,
- Efektów związanych z nowymi regulacjami zaproponowanymi przez UKNF,
- Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
- Rządowych interwencji na rynku mieszkaniowym,
- Skali akcji kredytowej,
- Kondycji gospodarstw domowych,
- Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
- Sytuacji na rynku najmu,
- Inwestycji realizowanych przez fundusze na rynku mieszkaniowym,
- Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.
Zapraszam do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HRE.
Michał Cebula, prezes HRE Think Tank
