Planując zakup mieszkania, prawdopodobnie myślisz o nabyciu go na własność. Wbrew pozorom nie jest to wcale jedyna forma prawa do użytkowania lokalu. Wybór określonych uwarunkowań wpłynie na Twoje możliwości oraz zobowiązania w kwestii eksploatacji nieruchomości. Dowiedz się, z jakimi uprawnieniami wiąże się każda z form własności mieszkania.
Własność mieszkania
Własność to podstawowa forma prawa do użytkowania mieszkania. Większość Polaków decyduje się właśnie na nią, ponieważ gwarantuje ona kompletny katalog uprawnień. Dzięki aktowi notarialnemu stajesz się jedynym właścicielem nieruchomości i możesz dowolnie nią rozporządzać. Prawo własności nie podlega ograniczeniom czasowym i ma charakter zbywalny oraz dziedziczny.
Każde mieszkanie własnościowe posiada swoją księgę wieczystą, prowadzoną przez właściwy sąd wieczystoksięgowy. Oznacza to, że właściciel lokalu może wykorzystywać go w dowolny sposób, mimo że ani grunt, ani budynek do niego nie należą. Najważniejsza zaleta takiego rozwiązania polega na tym, że jako posiadacz mieszkania nie musisz nikogo informować o decyzjach, które podejmujesz w jego kwestii. Nic nie stoi Ci więc na przeszkodzie, aby je sprzedać, wynająć czy udostępnić pod działalność gospodarczą.
Jedyne regulacje, które Cię ograniczają, to te wynikające z zasad ładu i porządku społecznego. Nawet lokal własnościowy nie może być użytkowany w sposób, który skutkowałby wyrządzaniem szkód w budynku czy zakłócaniem spokoju innych lokatorów.
Współwłasność mieszkania
Podobnym do powyższego rozwiązaniem jest współwłasność mieszkania, która polega na bezkonfliktowym zarządzaniu lokalem przez kilka osób. Nadal nie muszą one odpowiadać przed żadnym zewnętrznym podmiotem, ale posiadają równe prawa do nieruchomości. Oznacza to, że żadna z nich nie może podjąć jakiejkolwiek decyzji samodzielnie. To z kolei sprawia, że konieczne staje się wspólne rozwiązywanie sporów. Sytuacje skrajnych nieporozumień może rozstrzygnąć dopiero sąd.
Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania
Kolejna forma własności to ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące, że właścicielem mieszkania jest spółdzielnia. Osoba, której zostaje ono udostępnione, może z niego korzystać i dowolnie nim dysponować – między innymi sprzedać, wynająć czy przekazać w formie darowizny lub spadku. Nie wolno jej jednak zmienić przeznaczenia lokum, na przykład z mieszkalnego na użytkowy. W tym celu potrzebna jest bowiem zgoda spółdzielni. Różnica pomiędzy własnością a spółdzielczym prawem własnościowym polega także na tym, że w drugim przypadku nie trzeba zakładać księgi wieczystej.
Co ciekawe, w sytuacji upadku spółdzielni każdy posiadacz spółdzielczego prawa własnościowego otrzymuje swoje mieszkanie na własność.
Lokatorskie własnościowe prawo do mieszkania
Na bardzo podobnych zasadach działa lokatorskie prawo własnościowe. Różnica polega jednak na słabszym podłożu prawnym, które sprawia, że takiego mieszkania nie można sprzedać czy przekazać. Forma ta bardziej więc przypomina najem niż ograniczone prawo rzeczowe. Doskonale obrazuje to zresztą scenariusz upadku spółdzielni, w którym posiadacze lokatorskiego prawa własnościowego otrzymają jedynie prawo najmu mieszkań.
Prawo do lokalu komunalnego
Ostatnia forma prawa do użytkowania lokalu, o której warto wspomnieć, to mieszkanie komunalne. Jego właścicielem jest gmina, która może udostępnić je określonym osobom – zazwyczaj tym w najgorszej sytuacji materialnej. Za możliwość korzystania z nieruchomości lokator musi płacić czynsz. Nie może nikomu mieszkania przekazać, choć po jego śmierci jest ono zazwyczaj wynajmowane jego bliskim. Użytkownik posiada także prawo pierwokupu lokalu, który zostaje wówczas przekształcony w odrębny przedmiot własności.
Jaką formę własności mieszkania wybrać?
Jak widzisz, jedynie własność mieszkania gwarantuje pełnię swobód związanych z jego użytkowaniem. Nie bez powodu aż 84% lokali w Polsce znajduje się w rękach prywatnych właścicieli, przy czym średnia dla Unii Europejskiej to zaledwie 69% (dane Eurostatu z 2019 r.). Pozostałe formy własności przeznaczone są natomiast głównie dla osób, które ze względów finansowych nie mogą pozwolić sobie na tradycyjny zakup mieszkania.
