- Jakie są ceny działek w Polsce?
- Co dalej z cenami działek budowlanych?
- Czy ziemia nadal będzie drożeć?
- Jak unijna dyrektywa budynkowa wpłynie na rynek?
- Czy warto inwestować w grunty?
Ceny transakcyjne działek budowlanych w Polsce
Według danych Bankiera, w pierwszym kwartale 2024 roku średnie ceny działek budowlanych wzrosły o około 4 do 5 procent, szczególnie w stolicach województw. Ceny te wahały się od 362 zł za metr kwadratowy w Lublinie do 846 zł za metr kwadratowy w Warszawie.
Tabela. Średnie transakcyjne ceny działek budowlanych w wybranych miastach w I kwartale 2024 roku.
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
464 |
+5,0 |
+13,3 |
|
Lublin |
362 |
+3,8 |
+12,8 |
|
Łódź |
406 |
+4,4 |
+15,2 |
|
Kraków |
681 |
+4,8 |
+14,9 |
|
Warszawa |
846 |
+4,4 |
+13,1 |
|
Gdańsk |
777 |
+4,8 |
+16,8 |
|
Olsztyn |
421 |
+3,9 |
+13,5 |
|
Poznań |
446 |
+4,2 |
+14,0 |
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Bankier.
Co będzie dalej z cenami ziemi w Polsce?
Pierwsze przeceny na rynku mieszkaniowym sugerują, by oczekiwać podobnego zachowania od cen nieruchomości gruntowych. W praktyce okazuje się, że sytuacja nie jest tak prosta. Ceny gruntów to zagadnienie na tyle szerokie, że trzeba na nie spojrzeć z kilku różnych perspektyw. To właśnie tutaj statystyka nie zawsze oddaje prawdziwy obraz rynku, a do wyciągania prawidłowych wniosków potrzebny jest szerszy kontekst. - podkreśla Krzysztof Derdzikowski, ekspert rynku gruntów.
Ekspert zwraca uwagę na zjawisko określane jako "głód ziemi" oraz podkreśla, że ceny gruntów nieustannie rosną. - Na ceny nieruchomości ma wpływ między innymi lokalizacja, ale i rodzaj nieruchomości. Pozostając przy działkach, zawęźmy nasze rozważania do gruntów rolnych. Czytając teksty na portalach dla rolników, można odnieść wrażenie, że mamy do czynienia z głodem ziemi. To prawda. W silnych rolniczo lokalizacjach ceny ziemi biją kolejne rekordy, a każda nowa oferta szybko znika z rynku. To uproszczony obraz rynku w Wielkopolsce. Na drugim krańcu można uplasować choćby województwo świętokrzyskie. Tam ceny są zdecydowanie niższe i oferty sprzedaży nie wzbudzają szczególnego zainteresowania. Wniosek? Ziemia rolna drożeje, ale w niektórych miejscach proces ten jest o wiele szybszy.
Zobacz także: Polski rynek nieruchomości w kryzysie. Pięć największych problemów
Grunty pod zabudowę: będą problemy
- Pozostając przy klasycznej roli warto wspomnieć też o gruntach, które mają szansę, by w dłuższym terminie trafić pod zabudowę. W chwili obecnej uzyskanie warunków zabudowy nie jest szczególnie kłopotliwe, więc zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany nie nastręcza wielu problemów. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powoduje, że po wprowadzeniu planów ogólnych popularną wz-kę będzie można uzyskać tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy. Powstawanie tych obszarów podlegać będzie na tyle ścisłym regułom, że duża część obszaru wielu wiejskich gmin nie będzie możliwa do zabudowania. To może drastycznie zmniejszyć presję mieszkańców okolicznych miast wywieraną na ceny ziemi rolnej. W praktyce grunty te mogą nawet znacząco stracić na wartości. - wskazuje Derdzikowski.
- Poważniejsze problemy, i to już w chwili obecnej mają posiadacze gruntów rolnych o wysokiej przydatności w rolnictwie. Mowa o gruntach klas bonitacyjnych I-III. Zmiana art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych spowodowała, że dobrą ziemię można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową tylko wtedy, gdy jest ona położona w obszarze uzupełnienia zabudowy. Obszarów tych nie ma, gdyż nie ma planów ogólnych, a to powoduje, że w chwili obecnej dobra ziemia posłuży tylko rolnikowi, ale jest bezużyteczna dla kogoś chcącego budować swój dom. Żadne ze znanych mi źródeł nie publikuje na tyle dokładnych danych, by móc powiedzieć ile takie grunty staniały, lecz kierunek zmiany ich ceny wydaje się być w świetle powyższych argumentów oczywisty. - zaznacza.
Zobacz także: Kupujesz dom, a Ferrari dostajesz w prezencie. Nowy sposób na złapanie klienta
Co z działkami budowlanymi?
Krzysztof Derdzikowski zauważa, że jeśli tańsze grunty rolne w dużo mniejszym stopniu będą mogły trafiać pod zabudowę, to może to spowodować falę podwyżek cen gruntów budowlanych. To głównie w terenach podmiejskich, gdyż ustawodawca już teraz zapowiada, że chce wyłączyć grunty rolne na terenie miast spod obowiązywania kilku typowych dla ziemi rolnej ustaw. W miastach może gruntów pod zabudowę przybyć, liberalizacja przepisów nie powinna mieć w tym przypadku większego wpływu na ceny. Co prawda obowiązujące przepisy nie były dla tych działek łaskawe, ale sprytni inwestorzy i deweloperzy już dawno nauczyli się skutecznie sobie z nimi radzić.
Dość ciekawa jest sytuacja gruntów przeznaczonych pod budowę hal magazynowych. Tutaj warto spojrzeć na dane z punktu widzenia chłonności rynku. W niektórych miejscach hal nadal brakuje, ale są i takie gdzie rynek zdaje się już nasycać, a niektórzy mówią nawet o nadpodaży. Ta nie ma zupełnie miejsca tam, gdzie dopiero powstają nowe inwestycje drogowe umożliwiające budowę popularnych magazynów “pierwszej mili”.
Unijna dyrektywa może wykończyć właścicieli działek siedliskowych. -To nie koniec wyliczanki, gdyż wśród ważnych czynników mogących mieć duży wpływ na ceny niektórych gruntów jest choćby unijna dyrektywa budynkowa. W zależności od kształtu, w jakim zostanie ona zaimplementowana do krajowego prawodawstwa może ona nieść ze sobą ryzyko prawdziwej rzezi wśród właścicieli działek siedliskowych. Jeśli tylko znajdujące się na nich stare zabudowania będą miały przejść kosztowny proces termomodernizacji, to w niektórych miejscach będzie to poważnym problemem. Szczególnie dotknięte może zostać Podlasie, gdzie już teraz w niektórych gminach ilość pustostanów przekracza 40% wszystkich nieruchomości mieszkalnych. Jeżeli budynki te objęte zostaną nakazem podniesienia efektywności energetycznej, to przy tak dużej skali domów bez lokatora trudno będzie myśleć o szansach na sprzedaż. Póki co pozostaje nadzieja, że polskie wdrożenie dyrektywy nie będzie aż tak bolesne. - wtóruje Derdzikowski.
Zobacz także: Przeceny mieszkań przyspieszają. Obniżki sięgają 200 tysięcy złotych
Co czeka ceny gruntów?
Derdzikowski: Jedyną prawidłową odpowiedzią będzie ta często serwowana przez prawników: to zależy. Patrząc z szerszej perspektywy, można śmiało założyć, że istnieje duża szansa na wzrosty cen niektórych działek. Te przeznaczone pod budowę, położone w miastach lub w ich okolicy mogą znacząco zyskiwać na wartości. Działki ze starą zabudową w mniej atrakcyjnej okolicy mogą być tym rodzajem gruntów, które znacząco na wartości stracą. Rynek gruntów stał się miejscem na tyle niejednolitym, że dla prawidłowej odpowiedzi na proste pytanie o dalszy los cen ziemi trudno udzielić prostej odpowiedzi.
