Ograniczenia w dostępie do gruntów budowlanych były trzecią główną barierą podażową, po trudnościach w uzyskaniu decyzji administracyjnych i wysokich cenach materiałów budowlanych, sygnalizowaną w badaniu ankietowym deweloperów, przytoczonym w rocznym raporcie NBP za 2021 dot. rynku mieszkaniowego.
Według wyników wspomnianej cyklicznej ankiety NBP przeprowadzanej wśród deweloperów mieszkaniowych ceny ziemi netto pod projekty mieszkaniowe w budownictwie wielorodzinnym wzrosły w 2021 średnio r/r o 27% w przeciętnych lokalizacjach i o 42% w bardzo dobrych lokalizacjach (w 2020 odpowiednio o 13% i o 22%). Tak silny wzrost jest konsekwencją wysokiego popytu przy ograniczonej dostępności gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Problemy mają szczególnie mniejsi deweloperzy – 6% deweloperów, głównie największych, dysponowało na koniec grudnia’21 gruntami umożliwiającymi budowę ok. 54% planowanych mieszkań.
Rozwiązaniem problemu braku atrakcyjnych działek są m.in.: (a) realizacja projektów w mniejszych miejscowościach czy w strefie podmiejskiej pod warunkiem dobrej dostępności komunikacyjnej; (b) konsolidacja, która przez przejęcia banku ziemi pozwala przyspieszyć inwestycje; (c) ewentualne przekształcanie gruntów pod komercyjną zabudowę głównie handlową (rozważne też niektóre nieruchomości biurowe) na działki pod zabudowę mieszkaniową. Jest to inicjatywa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uzasadniana rozwojem e-commerce i pracy zdalnej, które osłabiły perspektywy rynku handlowego i biurowego.
Zapisy księgowe firm deweloperskich (zagregowane dane dla branży ze sprawozdawczości firm dla GUS) wskazują kontynuację wzrostu banku ziemi w 1h22, notowanego we wszystkich grupach firm - jest to efekt znaczących zakupów, jak i wysokich cen gruntów. Powiększenie banku ziemi jest wyrazem bieżącej polityki uzupełniania banku ziemi, zabezpieczającej plany rozwojowe firmy. Według cytowanej ankiety NBP w 2021 grunty pod budownictwo mieszkaniowe nabyło 56% deweloperów (vs 38% w 2020).
W 1h22 deweloperzy kontynuowali zakupy ziemi. Do najaktywniejszych należeli Dom Development, Ronson, Victoria Dom i Murapol. Na koniec 3q22 Murapol dysponował jednym z największych banków ziemi – z 20,4 tys. lokali (zabezpieczone gruntami w banku ziemi) 17,6 tys. mieszkań jest przeznaczone dla klientów indywidualnych, 2,8 tys. na rzecz PRS. Dom Development ma bank ziemi pozwalający na wybudowanie 17,8 tys. lokali (wzrost o 5% r/r). Przy założeniu kontynuacji zakupów ziemi, deweloper obecnie modyfikuje tempo zawierania umów. Z kolei Archicom na koniec 3q22 miał bank ziemi, który pozwala na sprzedaż ok. 2,5 tys. mieszkań rocznie w perspektywie najbliższych 5 lat, w związku z tym zapowiada bardziej selektywne zakupy gruntów. Ronson posiadał na koniec 1q22 bank ziemi na 5,5 tys. lokali. YIT (fiński deweloper obecny w Polsce od 2015) kupił ostatnio grunty pod inwestycje mieszkaniowe w Warszawie, Krakowie i Gdańsku – jego bank ziemi wzrósł o 80 tys. m kw. YIT jest największym deweloperem w Finlandii, obecnym w 9 krajach UE. YIT zakończył działalność w Rosji, sprzedaż trwa od listopada’21, finalizację przyspieszyła wojna w Ukrainie.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Nieruchomości Gruntowe. Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
