Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r
Analiza danych dostępnych z różnych źródeł oraz danych NBP dostępnych do II kwartału 2021 r. potwierdziła dynamiczny wzrost przedsprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, przyśpieszenie rotacji oferty i dalszy wzrost cen mieszkań.
Wskazała również na umocnienie sytuacji finansowej większości analizowanych deweloperów oraz grup podmiotów powiązanych w procesie produkcji mieszkań, w tym firm budowlanych, hurtowni i producentów materiałów budowlanych. Utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania sprzyjał aktywności inwestorów na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wysokie tempo sprzedaży przełożyło się również na trudności z dostosowaniem podaży do popytu. Wielu deweloperów doświadczyło sytuacji, w której zapotrzebowanie rynku przewyższyło możliwości produkcyjne przedsiębiorstwa. Narastające napięcia po stronie produkcji mieszkań wynikały między innymi z kurczenia się zasobów gruntów w portfelach deweloperów, z braków kadrowych w budownictwie oraz wzrostu cen materiałów budowlanych i opóźnień w ich dostawie. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym, przyśpieszając wzrost cen wykonawstwa projektów w 2021 r., rodzi ryzyko nierentownych kontraktów zawartych wcześniej z niedoszacowanym budżetem, co może przełożyć się na osłabienie kondycji ich wykonawców i narastanie zatorów płatniczych.
Według danych NBP, liczba mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym największych miast zarówno w II kwartale 2021 r., jak i w I kwartale 2021 r. była znacząco wyższa od kwartalnych wyników sprzedaży notowanych w dwóch poprzednich latach. Wyniki kontraktacji mieszkań szesnastu deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych potwierdziły wysoki poziom sprzedaży w pierwszym półroczu 2021 r., w tym dalszy wzrost kontraktacji (o 6%) w II kwartale 2021 r. (7228 lokali) wobec kwartału poprzedniego (6806 mieszkań).
Potrzeba dostosowania podaży do rosnącego popytu stanowiła bodziec do rozpoczęcia kolejnych projektów. Według danych GUS w II kwartale 2021 r. rozpoczęto budowę 47552 lokali przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co stanowiło wzrost o 18% wobec kwartału poprzedniego. Według statystyk liczba mieszkań rozpoczętych w analizowanym okresie należała do najwyższych spośród dotychczas zarejestrowanych przez GUS, przy czym liczba mieszkań rozpoczętych w trzech poprzednich kwartałach również należała do rekordowo wysokich (40130 lokali w I kwartale 2021 r., 36392 w IV kwartale 2020 r. i 40283 w III kwartale 2020 r.). Wzrost produkcji mieszkań potwierdziły dane finansowe raportowane przez deweloperów w sprawozdaniach F01, według których znacząco zwiększyła się wartość projektów w trakcie realizacji. Ich wartość w II kwartale 2021 r. wobec I kwartału 2021 r. wzrosła o 21% w grupie dużych firm deweloperskich oraz o 33% w całym pierwszym półroczu 2021 r. wobec drugiego półrocza 2020 r. w grupie małych jednostek.
Obserwowany od połowy 2019 r. w ujęciach kwartalnych spadek wskaźnika produkcji mieszkań (rozpoczęte minus oddane do użytkowania), w tym pogłębianie się jego ujemnej wartości w trzech minionych kwartałach wobec rosnącego popytu na mieszkania, potwierdza narastanie niekorzystnej relacji podaży do popytu i może rodzić problemy po stronie produkcji i sprzyjać dalszemu wzrostowi zarówno cen mieszkań, jak i kosztów ich wytworzenia. Drugi kwartał w rzędu deweloperzy raportowali rekordowo niską liczbę mieszkań gotowych w budynkach oddanych do użytkowania. Ich udział na koniec czerwca 2021 r. w strukturze aktywów ogółem sięgał zaledwie ponad 3% w grupie większych firm deweloperskich i ponad 2% w grupie małych jednostek.
Na koniec czerwca 2021 r. wobec stanu na koniec marca 2021 r. nieznacznie wzrosła średnia wartość banku ziemi raportowana przez większych deweloperów, jednakże była ona o połowę niższa od wartości wykazanej przed rokiem, mimo wzrostu cen ziemi budowlanej i systematycznego uzupełniania portfela działek pod budownictwo mieszkaniowe. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem (52404 mieszkań) była nieznacznie niższa w II kwartale 2021 r. od rekordowo wysokiej ich liczby w dwóch poprzednich kwartałach (56663 lokale w I kwartale 2021 r. i 56917 w IV kwartale 2020 r.), co wskazuje na nadal spore możliwości produkcyjne deweloperów.
Płynność finansowa w obu analizowanych grupach deweloperów utrzymała się na korzystnym poziomie, mimo jej niewielkiego osłabienia w 2021 r. Według danych finansowych kilkunastu największych deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych odnotowane w trzech kolejnych kwartałach tj. w III i w IV kwartale 2020 r. oraz w I kwartale 2021 r. dodatnie przepływy z działalności operacyjnej i jednocześnie ujemne z działalności inwestycyjnej i finansowej potwierdzają, że ta grupa deweloperów generuje spore zyski, które przeznaczane są na kolejne inwestycje oraz spłatę zobowiązań finansowych.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2021 r.", którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk.
