Wyższa sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań w 2021 r. (o 9% r/r) niż nowych wprowadzeń (wzrost o 6% r/r) i spadek dostępności ofert na koniec roku (o 19% r/r), przy deklarowanych znacznych możliwościach produkcyjnych (wzrost o 29% w 2022 r.), wskazuje na skuteczne radzenie sobie deweloperów z problemami ograniczającymi podaż.
Natomiast biorąc pod uwagę zasób gruntów posiadanych w grudniu 2021 r. deweloperzy deklarowali możliwość wybudowania w 2022 r. jedynie o 8% większej liczby mieszkań na posiadanym banku ziemi niż w roku poprzednim. Deklarowana możliwość budowy mieszkań na posiadanym banku ziemi w 72% dotyczyła 6. miast i w 28% grupy 10. miast. Zaledwie 6% deweloperów, głównie największych, posiadało grunty umożliwiające realizację ponad połowy planowanych mieszkań (54%), co może potwierdzać problemy mniejszych jednostek w uzupełnianiu „banku ziemi” oraz produkcji.
Wynikający z badań ankietowych znaczny spadek dostępności ofert sprzedaży na rynku pierwotnym na koniec 2021 r. wobec stanu na koniec 2020 r. potwierdzają dane NBP (spadek o 21% łącznie na 17 większych rynkach lokalnych, w tym głównie w grupie sześciu dużych miast). W Warszawie dostępność ofert była niższa o 27% w odniesieniu do stanu na koniec 2020 r. i o 30% w porównaniu z liczbą ofert na koniec 2019 r. Na tym rynku notowano niższe stany ofert na koniec czterech kwartałów 2021 r., przy liczbie prowadzonych inwestycji zbliżonej do poprzednich dwóch lat.
Niższe odczyty stanów ofert wynikały w dużym stopniu ze znacznej rotacji ofert (krótkiego czasu sprzedaży wystawionych mieszkań). Mieszkania wprowadzano na rynek na zaawansowanym etapie budowy chcąc uzyskać cenę ze sprzedaży lokali pokrywającą rosnące koszty budowy i zapewniającą satysfakcjonujący poziom marży na projekcie. W grupie 6. miast dostępność ofert na koniec 2021 r. była o 10% mniejsza niż na koniec 2020 r. i o 13% wobec stanu tuż przed pandemią (na koniec 2019 r.). Natomiast w grupie 10. miast wojewódzkich liczba mieszkań dostępnych w ofercie na koniec 2021 r. była wyższa o 5% zarówno wobec stanu na koniec 2020 r. i 2019 r.
W 2021 r. przeważająca część deweloperów (69%) realizowała swoje projekty zgodnie z założonym planem, mimo napotkanych utrudnień oraz rosnącego popytu. Proces inwestycyjny jest rozłożony w czasie i nie pozwala na szybkie reagowanie podaży na wzrost popytu. Zaledwie 3% respondentów, głównie większych deweloperów, było w stanie zwiększyć produkcję wraz z odnotowanym wzrostem sprzedaży. Realizację mniejszej liczby mieszkań niż planowano rozpoczęło 17% deweloperów, w tym głównie małych jednostek.
Według danych ankietowych oraz informacji udzielonych w trakcie wywiadów, najbardziej odczuwalnym wyzwaniem dla sektora deweloperskiego były kwestie administracyjne (opóźnienia w wydawaniu zgód i decyzji). Zdaniem deweloperów niepewność w aspekcie administracyjnym przełożyła się bezpośrednio na poziom oferty deweloperów, na koszty prowadzenia inwestycji oraz zdolność do sprawnego uruchomiania nowych i wydawania do użytkowania zrealizowanych mieszkań.
Kolejnym, równie istotnym czynnikiem, który znacząco nasilił się w 2021 r. był wzrost cen materiałów budowlanych i opóźnienia w ich dostawach. W mniejszym stopniu znaczenie miały ograniczenia w dostępie do gruntów budowlanych i niedobór pracowników, w tym głównie wykwalifikowanych oraz wzrost kosztów z tytułu wynagrodzeń. W 2021 r. w porównaniu z 2020 r. do mniej dotkliwych czynników w procesie produkcji mieszkań zaliczono trudności w znalezieniu wykonawców projektów, obciążenia na rzecz budżetu i trudności w uzyskaniu finansowania zewnętrznego. Blisko połowa jednostek nie odczuła wpływu wymienionych czynników w stopniu zagrażającym realizacji inwestycji, a ponad 77% deweloperów nie wskazywała na inne istotne utrudnienia poza wymienionymi.
W 2021 r. zwiększył się odsetek deweloperów, który nabył grunty pod budownictwo wielorodzinne, mimo wysokich utrudnień w ich nabyciu i wyższego tempa wzrostu cen ziemi. Według deweloperów ceny ziemi netto w przeciętnych lokalizacjach wzrosły średnio o 27% w 2021 r. wobec 13% w 2020 r. i 17% w 2019 r. Znacząco wyższy wzrost cen dotyczył gruntów pod budownictwo wielorodzinne w bardzo dobrych lokalizacjach (o 42% w 2021 r. wobec 22% w 2020 r. i 29% w 2019 r.).
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
