Prawna definicja dewelopera właściwie niewiele mówi o jego misji i potencjale. Tymczasem decyzje deweloperów kształtują całe życie społeczne. W końcu to oni projektują codzienność w mieście, regulują nasz work-life balance i przyczyniają się do ostatecznego bilansu szczęścia. Oczywiście nie każdy i nie w takim samym stopniu. Przedsiębiorcy, którzy zdecydowali się na pracę w duchu projektów miastotwórczych, mają zdecydowanie więcej do powiedzenia. Zobaczmy, jaką rolę może odegrać deweloper w budowaniu szczęśliwszych przestrzeni i czy to się właściwie opłaca.
Czym jest szczęście w mieście?
Z subiektywnym poczuciem szczęścia próbują mierzyć się wskaźniki city wellbeing index. Więcej o nich i o ich znaczeniu dla rynku nieruchomości pisaliśmy tutaj. Chociaż w badaniach brane są pod uwagę różne kryteria, najczęściej do kluczowych czynników poprawiających jakość życia w mieście zalicza się: bezpieczeństwo osobiste, dostęp do opieki zdrowotnej, jakość usług publicznych, możliwość zachowania równowagi między życiem zawodowym a prywatnym, dostęp do terenów zielonych, możliwość pielęgnowania relacji z lokalną społecznością, możliwość prowadzenia urozmaiconego życia społeczno-kulturalnego, itp. Szczęście w mieście stanowczo wychodzi poza mury prywatnych mieszkań – liczy się nie tylko poziom życia w samym domu, ale i najbliższa okolica.
Nowa rola miast
Oczekiwania mieszkańców miast idą w parze z nową tendencją w urbanistyce. Bogna Świątkowska z fundacji Bęc Zmiana w rozmowie z Otodom zwraca uwagę, że nowoczesne miasta nastawione są na jednostkę – architektura ma służyć naszemu dobremu samopoczuciu, brać pod uwagę emocje. Argument „funkcjonalności” schodzi na dalszy plan. Koncept projektowania „szczęśliwych miast” (spopularyzowany przez Charlesa Montgomery’ego) wyraża się w holistycznym spojrzeniu na budownictwo. Planowanie udanej inwestycji oznacza zatem – już na etapie projektów – współpracę dewelopera z np. architektami krajobrazu.
Jednym z efektów myślenia o miastach jako przestrzeniach szczęśliwych jest odchodzenie od dzielnic monofunkcyjnych (np. tzw. „sypialnie miast” czy „warszawski Mordor” – skupisko biurowców). Ich miejsce zajmują dzielnice mixed-used, czyli dzielnice z infrastrukturą, która pozwala nie tylko na pracę biurową, ale i na ciekawe spędzanie wolnego czasu i relaks. Dobrymi przykładami są Manufaktura w Łodzi czy Stary Browar w Poznaniu. Według najnowszego raportu Think Co „w ostatnich kilku latach wyraźnie rysuje się przyspieszone tempo wzrostu tego rynku w Polsce. Do końca 2021 roku przynajmniej częściowo dostępnych ma być 37 projektów, a więc ponad dwa razy więcej niż jeszcze pięć lat temu. Rynek rozwija się szybko, projekty stają się coraz bardziej zróżnicowane, a deweloperzy chętniej dywersyfikują swoje portfele inwestycyjne, wzbogacając je o kolejne realizacje wielofunkcyjne”. Obecnie w Polsce możemy się pochwalić 21. ukończonymi inwestycjami mixed-used.
Architekt Michał Leszczyński podkreśla: „w krajach Europy Zachodniej – gdzie taki układ [mixed-used] funkcjonuje od lat – widać, że jest on korzystny dla działania miasta, dla relacji między ludźmi, dla komunikacji publicznej, kołowej. W mieście, które nie ma zamkniętych kwartałów, żyje się po prostu lepiej”1. Konstrukcja nowoczesnych miast podporządkowana jest również idei zrównoważonego rozwoju i życia bardziej eko. Poczucie szczęścia w mieście idzie w parze z poczuciem odpowiedzialności za środowisko naturalne.
Siła dewelopera
Trudno nie zgodzić się z Michałem Czepkiewiczem z Heksagon Research, który przestrzegał przed wyolbrzymianiem wpływów urbanistyki 2. Nie determinuje ona jakości naszego życia, ale mimo to nie warto ignorować jej społeczno-ekonomicznego potencjału. Oczywiście deweloperzy nie mają bezpośredniego wpływu na nasze poczucie szczęścia, ale zdecydowanie wiele od nich zależy w kwestii jakości życia w mieście. „Przestaliśmy budować tylko budynki, zaczęliśmy tworzyć miejsca” – mówiła Ewelina Kałużna (Skanska) podczas Property Forum 2019.
Na początku lat 90. deweloperzy nie mieli żadnego udziału w rynku. 15 lat później „ich działalność osiągnęła poziom prawie 38 000 mieszkań oddanych do użytku. Oznacza to 33-procentowy udział w rynku, który przewyższa jedynie budownictwo indywidualne na własne potrzeby inwestorów”.
Planowanie miast zgodnie z ideą „tworzenia miejsc, a nie budynków” to zdecydowanie dobry kierunek. Taka czułość na zmiany społeczne i światopoglądowe pozwala deweloperowi budować tak, by klienci wybrali właśnie jego inwestycje spośród wielu innych.
Jakie wyzwania stoją przed deweloperem?
Deweloper tworzy „nową ideę użytkowania przestrzeni i wprowadza ją w życie”5. Mierzy się nie tylko z zaplanowaniem i zarządzaniem danym przedsięwzięciem. Musi od początku brać pod uwagę całe otoczenie ekonomiczno-społeczne i preferencje potencjalnych klientów.
Zmiany w pracy dewelopera zaczęto zauważać już w pierwszej dekadzie lat 2000. „W okresie szczytowego popytu w latach 2004-2006 prawie każdy projekt natychmiast znajdował nabywców, natomiast teraz deweloperzy muszą w większym stopniu dostosowywać się do preferencji klientów. Tym samym muszą znać potrzeby i oczekiwania potencjalnych nabywców” – takimi wnioskami dzielił się portal Muratorplus w 2007 r6. Blisko 15 lat później możemy powiedzieć praktycznie to samo – funkcjonalność, estetyka i dobra cena bywają niewystarczające.
Co dzisiaj klienci biorą pod uwagę? Oprócz stosunku jakości do ceny warto pomyśleć m.in. o:
- innowacyjnych rozwiązaniach architektonicznych,
- wyposażeniu części wspólnych (np. place zabaw, tereny rekreacyjne),
- elementach projektu sprzyjających integracji wspólnoty sąsiedzkiej,
- bliskości punktów handlowo-usługowych,
- rozwiązaniach ekologicznych,
- zapewnieniu bezpieczeństwa (co nie musi oznaczać odgradzania budynku od otoczenia)7.
Nicklas Lindberg, prezes zarządu w Echo Investment, dzieli się ciekawym spostrzeżeniem: „Przyjechałem do Polski 11 lat temu, z Rosji. Od tego czasu wiele zmieniło się na rynku deweloperskim (…). Skupiliśmy się bardziej na otoczeniu budynku. Myślimy w perspektywie kreowania miejsca, dzielnicy, destination places. Jako deweloper bierzemy odpowiedzialność za tworzenie pewnego fragmentu miasta”8. Przyszłościowa okazuje się więc bliska współpraca z ratuszem. Bycie deweloperem otwartym na dialog i wsłuchanym w rytm miasta to chyba największe wyzwanie.
Warto pamiętać o tym, że skoro deweloper ma realny wpływ na kształt miasta, to także i na samopoczucie jego mieszkańców. To zaś ostatecznie przekłada się na atrakcyjność danej lokalizacji na mapie świata. Poza oczywistą odpowiedzialnością ekonomiczną, na barkach dewelopera spoczywa też spora odpowiedzialność społeczna. Zrównoważone projekty miastotwórcze są skomplikowane pod względem koncepcji i realizacji, ale przynoszą ogromną satysfakcję ich twórcom. Projekty te są też dużo bardziej opłacalne. Nowoczesne budownictwo „tworzące miejsca” staje się coraz bardziej pożądane – tak przez klientów, jak i lokalne władze.
