- Jak bardzo potanieją nieruchomości biurowe w USA i Nowym Jorku?
- Czy system finansowy jest zagrożony?
- Czy sytuacja podobna jest do 2008 roku?
Ceny nieruchomości komercyjnych już runęły
Rynek nieruchomości komercyjnych w USA mierzy się z ogromnymi problemami. To przede wszystkim efekt wzrostu roli pracy zdalnej. Biura pozostają w dużej mierze puste, a wartość nieruchomości spada.
Jak bardzo potanieją jeszcze nieruchomości biurowe w USA? Niedawno oszacowali to amerykańscy ekonomiści. Otrzymany wynik jest zatrważający.
Według szacunków badaczy, przeciętna wartość nieruchomości komercyjnej w Nowym Jorku spadnie o blisko połowę w ciągu kolejnych 5 lat względem poziomów z 2019 roku.
Stwierdzamy spadek wartości długoterminowej o 49% (w Nowym Jorku). Dla wszystkich amerykańskich rynków nieruchomości biurowych łącznie, określamy spadek wartości o 664,1 mld USD. - czytamy w badaniu “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse” z grudnia 2023 roku.
Możliwy krach cen nieruchomości o nawet 62%
Tak stałoby się w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu. W nim rola pracy zdalnej zmalałaby do 2029 roku. Jednak jeśli tak nie stałoby się, a wykorzystanie pracy zdalnej pozostałoby na obecnym poziomie, to wartość nieruchomości biurowych w Nowym Jorku runie o 61,9% do 2029 roku względem 2019 roku.
Budynki biurowe o wyższej jakości zostały zabezpieczone przed tymi trendami ze względu na kierowanie się firm ku jakości. Jednak biura o niższej jakości są narażone na ryzyko stania się osieroconym aktywem. Te zmiany wyceny mają wpływ na lokalne finanse publiczne i stabilność finansową. - piszą Gupta, Mittal i Van Nieuwerburgh w swej publikacji.
Czytaj także: Rynek nieruchomości w Polsce czeka katastrofa demograficzna. To zmieni rynek o 180 stopni
Kryzys najmu nieruchomości komercyjnych
Pandemia doprowadziła do drastycznych zmian w charakterze pracy. Według szacunków badaczy z USA, fizyczne obłożenie biur na głównych rynkach nieruchomości biurowych w Stanach Zjednoczonych spadło o 90% u szczytu pandemii pod koniec marca 2020 roku.
Jednak kolejne lata nie sprawiły, że pracownicy wrócili do biur. Obecnie, zaledwie 50% nowojorskich pracowników wróciło do pracy stacjonarnej w placówkach firm, wynika z danych przytoczonych w badaniu. Zatem, względem 2019 roku, obłożenie biur jest mniejsze o połowę.
Czytaj również: Inwestowanie w nieruchomości czy zwykła lokata? Dane nie pozostawiają złudzeń
Zagrożenie dla sektora finansowego
Tak wysoka liczba jest wprost niebezpieczna. Dlaczego? Nieruchomości biurowe są w dużej mierze finansowane pożyczkami i długiem. W grę wchodzą duże sumy pieniędzy. Ten dług jest często sprzedawany w formie instrumentów pochodnych oferowanych inwestorom przez banki.
Są to dobrze znane papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Instrumenty te odegrały kluczową rolę w wywołaniu krytycznego efektu domina, który spowodował Globalny Kryzys Finansowy w 2008 roku.
Wówczas, kredyty hipoteczne były przepakowywane w MBS i inne instrumenty, przez co problemy rynku nieruchomości spotęgowały poważne kłopoty i upadłości dużych banków. W 2008 roku były to jednak MBS oparte o kredyty hipoteczne osób fizycznych, a nie komercyjne MBS.
(...) Duże spadki wartości (MBS) miałyby konsekwencje dla inwestorów instytucjonalnych i stabilności finansowej. - czytamy w publikacji “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse”.
Obecnie, banki posiadają ponad 60% całego zadłużenia związanego z nieruchomościami komercyjnymi w USA. Duża część aktywów banków składa się z kredytów na nieruchomości komercyjne. Są to zwłaszcza banki średniej wielkości.
Ryzyko kredytowe związane z nieruchomościami komercyjnymi potęguje negatywny wpływ wyższych stóp procentowych na kapitał własny banków, zwiększając ryzyko niestabilności finansowej, zwłaszcza wśród banków regionalnych. - czytamy w badaniu.
Pełen artykuł naukowy opracowany przez Arpit Gupta, Vrinda Mittal oraz Stijn Van Nieuwerburgh z grudnia 2023 roku dostępny jest tutaj: “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse”.
Zobacz również: Powtórka kryzysu w 2008? Nowy kredyt dla ludzi z niskimi dochodami w USA