W MAKROmapie z 19.04.2022 przedstawiliśmy naszą prognozę kształtowania się cen mieszkań w perspektywie średniookresowej. Zarysowaliśmy wówczas scenariusz stabilizacji cen na rynku mieszkań w 2022 r. i ich dalszego wzrostu w kolejnych latach. Korzystając z danych, które zostały opublikowane od tamtego czasu, poniżej weryfikujemy nasze oczekiwania oraz przedstawiamy zaktualizowany scenariusz.
Zgodnie z danymi NBP, przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) wzrosła o łącznie 10,9% pomiędzy IV kw. 2021 r. i III kw. 2022 r., w tym o 4,5% w I kw. 2022 r. Nasz scenariusz nie doszacował skali wzrostu cen w 2022 r. Nasza prognoza zakładała bowiem wzrost cen o 3,0% kw/kw w I kw. 2022 r. i ich stabilizację w kolejnych kwartałach br. Błąd naszej prognozy nie był jednak spowodowany nieprawidłową konstrukcją modelu (patrz poniżej) tylko rozbieżnością pomiędzy rzeczywistym kształtowaniem się zmiennych objaśniających w horyzoncie prognozy, a przyjętymi przez nas założeniami. Dynamika cen materiałów budowlanych okazała się w rzeczywistości wyższa od naszych oczekiwań, z kolei rzeczywista stopa bezrobocia była niższa. Oba te czynniki oddziaływały w kierunku silniejszego od zakładanego wzrostu cen mieszkań. Gdybyśmy w momencie przygotowywania prognozy posiadali wiedzę jak wspomniane zmienne egzogeniczne będą kształtowały się w przyszłości, to przygotowana w ten sposób prognoza cen mieszkań byłaby zbliżona do realizacji. Średni błąd prognozy w okresie I kw. – III kw. 2022 r. wyniósłby wówczas tylko 1% (por. wykres).
Sprawdź również: Ceny mieszkań są już niższe niż rok temu - na razie w jednym mieście, ale kolejne wkrótce do niego dołączą
Korzystając z naszego modelu zrewidowaliśmy naszą prognozę cen mieszkań. Nadal w naszej analizie korzystamy z danych NBP dotyczących cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym uśrednionych dla 7 największych miast w Polsce. W naszym modelu ekonometrycznym, roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest od trzech zmiennych:
- Opóźnionej dynamiki cen mieszkań, która reprezentuje inercję rynku mieszkaniowego. Wzrost cen w poprzednim kwartale z dużym prawdopodobieństwem będzie kontynuowany w bieżącym, z kolei spadek cen również nie byłby zjawiskiem jednorazowym tylko elementem dłuższej tendencji.
- Stopy bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Stopa bezrobocia pozwala na uchwycenie jednocześnie wielu czynników determinujących popyt mieszkaniowy z punktu widzenia sytuacji na rynku pracy (zmiany wynagrodzeń, zdolności kredytowej, obaw o utratę pracy, etc.).
- Ceny materiałów budowlanych, które obrazują stronę podażową rynku mieszkaniowego, w tym koszty budowy mieszkań znajdujące odzwierciedlenie w finalnej cenie nieruchomości. Spójny szereg czasowy dotyczący średniej ceny materiałów jest publikowany przez Grupę PSB Handel S.A. dopiero od III kw. 2019 r. (13 obserwacji w częstotliwości kwartalnej). Aby skonstruować model zgodny z wymaganiami ekonometrycznymi, wydłużyliśmy ten szereg dodając obserwacje przed III kw. 2019 r. spójne z dynamiką wskaźnika cen produkcji budowlano-montażowej w kategorii „roboty budowlane specjalistyczne”. W latach 2019-2021 tempa wzrostu obu wskaźników przyjmowały zbliżone do siebie wartości (ok. 2-3% r/r), co pozwoliło na ich płynne połączenie.
W celu przygotowania aktualizacji prognozy cen mieszkań musieliśmy przyjąć kilka założeń dotyczących kształtowania się zmiennych objaśniających w najbliższych latach. Zakładamy, że w kolejnych kwartałach stopa bezrobocia BAEL zwiększy się stopniowo do 3,0% wobec 2,6% w III kw. 2022 r. Taka tendencja będzie wynikała z oczekiwanego przez nas miękkiego lądowania polskiej gospodarki. Zgodnie z tym scenariuszem dynamika polskiego PKB w 2023 r. wyraźnie obniży się, jednak pozostanie ona dodatnia, a sytuacja na rynku pracy nie pogorszy się istotnie. Zakładamy, że w horyzoncie prognozy (2025 r.) stopa bezrobocia będzie kształtowała się w okolicach 3%.
Zgodnie z danymi Grupy PSB Handel S.A., która śledzi ceny wiodących materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrodu, przeciętne ceny materiałów budowlanych silnie rosły w latach 2021-2022 w ujęciu r/r. Roczna dynamika cen osiągnęła jednak lokalne maksimum w maju br. (34% r/r) i w kolejnych miesiącach znajdowała się już w trendzie spadkowym. Oczekujemy, że ta tendencja będzie kontynuowana i na przełomie lat 2022 i 2023 ceny materiałów przestaną rosnąć w ujęciu r/r, a w 2023 r. spadną średniorocznie o ok. 5%. Zmniejszenie cen materiałów budowalnych (np. stali czy aluminium) na światowych rynkach było już obserwowane w IV kw. br. Uważamy, że w warunkach oczekiwanego przez nas spowolnienia w branży budowlanej będziemy obserwowali utrzymującą się presję na spadek cen materiałów budowlanych. W latach 2024-2025 zakładamy, że powrócimy do długoterminowej tendencji do lekkiego wzrostu cen tych materiałów (o ok. 2% rocznie).
Sprawdź również: Niepokojące informacje z amerykańskiego rynku nieruchomości – czy będzie powtórka kryzysu z 2008?
Uwzględniając wyniki modelowania skorygowane ekspercko w dół prognozujemy, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2023 r. pozostaną na poziomie obserwowanym w III kw. br. (11 325 zł/m2 ). Korekta ekspercka bierze pod uwagę czynniki nieuwzględnione w specyfikacji modelu. Wśród nich można wymienić spadek popytu gotówkowego, dalsze wyhamowanie akcji kredytowej spójne z obserwowanym w ostatnich miesiącach silnym spadkiem liczby wniosków o kredyt hipoteczny, utrzymujące się przez dłuższy okres wysokie stopy procentowe, które w połączeniu z wprowadzoną w kwietniu br. rekomendacją KNF (wyliczenie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 5 pkt. proc.) będą oddziaływać w kierunku spadku zdolności kredytowej gospodarstw domowych, prawdopodobne obniżenie relatywnie wysokich marż przez deweloperów w celu pobudzenia sprzedaży oraz wyprzedaż tańszych mieszkań. Warto zwrócić uwagę, że prognozowany przez nas poziom cen w 2023 r. (11 325 zł/m2 ), nie zmienił się istotnie względem scenariusza przedstawionego w kwietniu br. (11 347 zł/m2 ). Zmianie uległa natomiast ścieżka dojścia do tego poziomu – wcześniej zakładaliśmy, że wzrost cen będzie skoncentrowany w 2023 r., a obecnie zmaterializował się on już w 2022 r. Tym samym, z uwagi na efekty wysokiej bazy z 2022 r. prognozowana dynamika cen w 2023 r. uległa obniżeniu. W 2024 r. przewidujemy ponowne zwiększenie tempa wzrostu cen mieszkań do 5,5% r/r wobec 2,2% w 2023 r., i jego kontynuację w 2025 r. (8,4% r/r). Oznacza to, że przeciętna cena transakcyjna we wspomnianych siedmiu miastach zwiększy się do 11 943 tys. średniorocznie w 2024 r. i 12934 tys. zł w 2025 r. (por. wykres).
Sprawdź również: Możliwe, że to koniec ery drogich mieszkań. Pierwsze jaskółki zmiany trendu: ceny mieszkań w Polsce spadają
Należy zwrócić uwagę, że jest to prognoza warunkowa, uzależniona od materializacji zarysowanego powyżej scenariusza dla zmiennych objaśniających. Czynnikami niepewności dla naszej prognozy jest siła oddziaływania wyższych stóp procentowych na popyt na mieszkania i ich ceny przy prawdopodobnym jednoczesnym ograniczeniu podaży mieszkań przez deweloperów w kolejnych latach i/lub konieczności obniżki cen w celu utrzymania rentowności i płynności. Ponadto, odnotowany w ostatnich miesiącach silny napływ uchodźców z Ukrainy będzie zwiększał popyt na mieszkania i stabilizował ich cenę. Cześć uchodźców będzie bowiem poszukiwała stałego miejsca zamieszkania w Polsce. Dodatkowym czynnikiem ryzyka w górę dla naszej prognozy jest ewentualne wprowadzenie przez rząd programu kredytów hipotecznych z niską stopą procentową. Zgodnie z doniesieniami medialnymi, jednym z rozważanych obecnie rozwiązań jest kredyt oprocentowany na 2% dla osób, które kupują pierwsze mieszkanie.
