W 4q22 na rynku pierwotnym ceny mieszkań r/r rosły coraz wolniej; w Warszawie ceny wzrosły o 5,3% r/r (vs 11,2% r/r w 3q22), w pozostałych 6 największych miastach wzrost nie przekraczał 1,5% r/r (Wykres 1). Spadki występowały szczególnie w przypadku mieszkań źle zaprojektowanych, o słabej lokalizacji czy nieatrakcyjnym usytuowaniu w budynku. Upusty i kampanie promocyjne deweloperów często dotyczą takich właśnie mieszkań. W odniesieniu do poprzedniego kwartału ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w większości analizowanych miast były zbliżone lub delikatnie spadły (Aneks, Tabela 1).
Zobacz także: Głęboki spadek transakcji i silne schłodzenie rynku mieszkaniowego - rynek mieszkaniowy w Polsce
W porównaniu z poprzednim kwartałem ceny transakcyjne na rynku pierwotnym były zbliżone, w kilku miastach nieco spadły
Rynek wtórny reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem do rynku pierwotnego. W 4q22 ceny transakcyjne na rynku wtórnym spowolniły r/r (Wykres 2), z wyjątkiem Warszawy, wzrost był jednocyfrowy. Wobec poprzedniego kwartału na rynku wtórnym przeważały niewielkie spadki zależnie od miasta (Aneks, Tabela 1 dla każdego miasta).
Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego wskazuje na wolniejszy wzrost cen w 4q22, wobec 3q22 wzrost wyraźnie spowolnił
Indeks hedoniczny NBP, ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, dla grupy 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) w 4q22 wskazał na nieco wolniejszy wzrost cen r/r na rynku wtórnym (Wykres 6); w odniesieniu do poprzedniego kwartału wzrost wyraźnie spowolnił (Wykres 5).
Słabe sygnały możliwości negocjacji ceny przy zakupie na rynku pierwotnym stolic województw (oprócz Warszawy)
Na rynku pierwotnym w 4q22 w Warszawie w porównaniu z 3q22 rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania nie zmieniła się, co oznacza dla kupującego niewielkie pole manewru. Wzrost rozpiętości w 6 największych aglomeracjach (bez Warszawy) i mniejszych stolicach województw może oznaczać pojawienie się możliwości pewnych negocjacji (Wykres 7). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 7-11%), szczególnie w największych aglomeracjach, co wynika z naturalnie większego zróżnicowania oferty (Wykres 8). Taka wysoka rozpiętość w analizowanych grupach miast daje przestrzeń do negocjacji.
Ograniczenia porównywania cen domów
Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jestm.in brak standaryzacji obiektów, a także uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny m kw. domu. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i generalnie małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów (w tej edycji raportu to dane roczne za 2022).
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Rynek Mieszkaniowy - Analizy Nieruchomości
