Ceny mieszkań i sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych: inwestycja w mieszkania [wykresy]

Fragment raport Narodowego Banku Polskiego, aby pobrać cały raport kliknij poniższy przycisk

Pobierz raport

 

Wskaźniki ROE dla inwestycji z zastosowaniem dźwigni finansowej na poziomie LTV=50% na koniec IV kw. 2021 r. wyniosły w grupie 7. miast 2,6%, a w grupie pozostałych analizowanych miast 2,4%. Istotne są tu jednak obserwacje zmian rentowności, które dokonały się na rynku wynajmu. We wszystkich analizowanych miastach, poziom wskaźnika ROE przy LTV50% spadł średnio o 28,5% w stosunku do końca II kw. 2021 r. – w grupie 7. największych miast ROE obniżył się o 27,4%, a w grupie pozostałych analizowanych miast spadł o 30,4%.

 

Współczynnik ROE przy LTV na poziomie 80% w IV kw. 2021 r. w grupie 7. miast wyniósł 0,8%, a w grupie pozostałych analizowanych miast 0,2%. Najwyższe rentowności z tego rodzaju inwestycji odnotowano w Łodzi (4,5%), Wrocławiu (3,6%) i Szczecinie (2,4%). Zaobserwowano bardzo duże spadki wskaźnika ROE w stosunku do końca pierwszego półrocza 2021 r. Indeks dynamiki dla grupy 7. największych miast osiągnął poziom 16,9%, a dla grupy pozostałych analizowanych miast 5,5%. Ta sytuacja pokazuje bardzo silne spadki rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem w IV kw. 2021 r, które charakteryzują się wysokim poziomem lewarowania.

 

Na podstawie powyższej, uproszczonej analizy można ocenić, że struktura zmian stawek najmu oraz szacowanych cen mieszkań poskutkowała zatrzymaniem trendu spadkowego wartości stopy kapitalizacji. W niektórych miastach stopa kapitalizacji nieznacznie wzrosła w stosunku do końca pierwszego półrocza 2021 r. Może to być skutkiem przede wszystkim zrównania się dynamiki zamian stawek najmu i cen zakupu mieszkań na koniec 2021 r.

 

Drugi wniosek dotyczy zmian wartości rentowności tych inwestycji. Zatrzymanie trendu spadkowego przy LTV 0% mogło być spowodowane relacjami zmian zysku netto (w dużej mierze uzależniony od stawek najmu), do poziomu zaangażowanego kapitału. Duże jednak spadki rentowności inwestycji, dla których LTV wynosi 50% i 80%, mogą mieć uzasadnienie w zmianach warunków kredytowania. Wzrost kosztów kredytów mieszkaniowych mógł wywołać zaobserwowane zmiany wskaźników ROE.

 

Pomimo tego średnia stopa kapitalizacji w IV kw. 2021 była wyższa od średniego oprocentowania nowych depozytów (0,7%) oraz od średniego rynkowego oprocentowania 10-letnich obligacji skarbowych (3,1%). Podsumowując można stwierdzić, iż na rynku najmu w analizowanym okresie nastąpiły dość istotne zmiany. Jedne sprowadzają się do względnego zrównania się dynamiki zmian stawek najmu ze zmianami cen transakcyjnych zakupu mieszkania, co wpłynęło na zmiany stopy kapitalizacji.

 

Drugie dotyczą w głównej mierze warunków kredytowania zakupu mieszkań przeznaczonych na wynajem. Wzrost kosztów kredytów mieszkaniowych w sposób bardzo wyraźny spowodował spadek rentowności ujawniony we wskaźniku ROE, szczególnie dla mieszkań z wysokim poziomem lewarowania. Widać to porównując kwartalne zmiany wskaźników ROE (LTV 50% i 80%) z kierunkami oddziaływania kwartalnych zmian oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych, cen transakcyjnych i stawek wynajmu mieszkań.

 

✕

✕

 

 

***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:

Pobierz raport