Najnowsze dostępne dane mówią co prawda o tym, że na portalach ogłoszeniowych pojawia się więcej ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań, ale gdy wgryźć się w szczegóły, to okazuje się, że póki co jest to sztucznie pompowana statystyka. Podczas gdy liczba ofert w kwietniu br. była o 7% wyższa niż rok wcześniej, to faktyczna liczba nowych unikalnych ofert wprowadzonych na rynek była o ponad 7% niższa niż przed rokiem.
Wytłumaczenie tego fenomenu jest proste – pośrednicy, którym doskwiera spadająca liczba zawieranych transakcji, dążą do tego, aby ich oferta była jak największa, a więc poświęcają więcej sił i środków, aby pozyskiwać więcej nieruchomości. To powoduje, że ofert jest więcej, ale przy mniejszej skłonności do sprzedaży mieszkań coraz częściej trafiamy na te same lokale oferowane przez coraz większą liczbę pośredników (duplikaty).
Trudniej dziś zamienić lokal na większy
Przed decyzją o sprzedaży mieszkania powstrzymywać może też trudniejszy dostęp do kredytów. I nie chodzi tylko o fakt, że kupującym trudniej może być sfinansować zakup naszego „M”, ale też o to, że jeśli planowaliśmy zamianę posiadanego lokalu na większy, to mógł nam się w tym celu przydać kredyt. Dziś niestety jest o niego trudniej, co może ograniczać skłonność do przeprowadzania transakcji sprzedaży mieszkań i zamiany ich na większe.
Rządowy pakiet oddala widmo ludzkich tragedii
Skoro już o kredytach mowa, to są one ważne także w kontekście podaży mieszkań na sprzedaż z jeszcze innego powodu. Teoretycznie bowiem gwałtowny wzrost stóp procentowych mógłby spowodować, że część właścicieli zmuszona byłaby sprzedać kupione mieszkania, o ile nie byliby w stanie regulować rat. Całe szczęście ryzyko to wydaje się niewielkie. Wszystko dzięki zaproponowanemu przez rząd pakietowi dla kredytobiorców. Składa się on z działającego już rozwiązania - Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, oraz dwóch innych pomysłów wciąż będących na etapie legislacyjnym (likwidacja WIBOR-u i darmowe wakacje kredytowe). W sumie pakiet ten powinien spowodować, że niemal wszyscy mający dziś problemy ze spłatą kredytów mieszkaniowych, powinni poradzić sobie z regulowaniem rat. To odsuwa od nas ryzyko przymusowej sprzedaży mieszkań przez część kredytobiorców, których najbardziej dotknęły konsekwencje podwyżek stóp procentowych. W praktyce procedowany w parlamencie pomysł darmowych wakacji kredytowych oznacza dla posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych, że do 2023 roku średniomiesięczny koszt obsługi długu będzie niższy niż średnia z ostatnich 5 czy 10 lat
To, co rozwiązuje problemy zadłużonych nabywców mieszkań może nie rozwiązywać problemów osób, które z pomocą kredytu budują dom. Tych oprócz wyższych stóp procentowych uderzają jeszcze rosnące koszty kredytów.
Inflacja, trudniejszy dostęp do kredytów i migracje podnoszą stawki za wynajem
Sprzedaż mieszkań jest dziś ponadto o tyle nieracjonalna, że przecież to, co dzieje się na rynku najmu nie ma w historii precedensu.
Liczba dostępnych na wynajem mieszkań jest o około połowę niższa niż przed wybuchem wojny, a przeciętne ofertowe stawki za wynajem wzrosły od tego momentu w tempie dwucyfrowym – o od około 20 do ponad 40%.
W głównej mierze jest to efekt masowych migracji. Zgodnie z szacunkami HRE Think Tank w dniu wybuchu wojny w Polsce było około 40-60 tys. wolnych mieszkań na wynajem. Bieżące potrzeby mieszkaniowe przybyłych do nas Ukraińców można za to szacować na około 200-300 tys. lokali. To doskonale tłumaczy fenomen, który obserwujemy na rynku najmu.
Trzeba mieć przy tym świadomość, że nawet bez zmian, które obserwujemy w ostatnich miesiącach, sytuacja na rynku najmu w Polsce nie była dobra. Już w 2020 roku aż 64% mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych było przeludnionych w myśl europejskich standardów. Był to wynik prawie trzykrotnie wyższy od unijnej średniej.
Dziś, gdy rynek najmu jest dodatkowo bardzo wykupiony, a stawki czynszów rosną, standard mieszkaniowy musiał wyraźnie spaść. Warto przy tym podkreślić, że nawet gdyby nie doszło do masowych migracji, to w bieżącym roku należało spodziewać się na rynku najmu rosnących stawek czynszów. Sprzyja temu środowisko galopującej inflacji oraz trudniejszy dostęp do kredytów.
W pierwszym przypadku działa mechanizm, w ramach którego właściciele mieszkań widząc rosnące koszty utrzymania nieruchomości, chcą je przerzucić na lokatorów. W przypadku mniejszej podaży kredytów sytuacja może być podobna – ci inwestorzy, którzy kupili mieszkania na wynajem z pomocą kredytu, mogą chcieć przynajmniej częściowo przerzucić koszt wyższych rat na najemców.
Skala tego zjawiska nie powinna być duża chociażby w związku z tym, że mieszkania na wynajem przeważnie kupowane są w Polsce za gotówkę. Większą wagę powinniśmy więc przykładać do takiej prawidłowości, że jeśli trudno jest mieszkanie kupić na kredyt, to często jedyną alternatywą jest mieszkanie na wynajem. Zakręcone kurki z kredytami powodują więc wzmożony popyt na najem, co przy innych czynnikach stałych może prowadzić do wyższych stawek czynszu. To wszystko składa się na sytuację, w której rentowność wynajmu mieszkań rośnie. Skłaniać to może raczej do inwestycyjnych zakupów nieruchomości niż do ogłaszania chęci ich sprzedaż.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk: