Po kilku latach boomu rynek mieszkaniowy w 2022 prawdopodobnie wkroczy w fazę spowolnienia. Najważniejszymi przyczynami schłodzenia rynku są podwyżki stóp procentowych oraz spadek dostępności mieszkań po silnych wzrostach cen w ostatnich latach. Spowolnienie może mieć różną skalę w ujęciu regionalnym, w zależności od specyficznych uwarunkowań podażowych i popytowych.
Potencjał podażowy jest zróżnicowany regionalnie
Spośród największych miast relatywnie duże możliwości produkcyjne posiadają Poznań i Gdańsk.
Analiza regionalna nie jest korzystna dla Krakowa, charakteryzującego się niską rentownością najmu, pomimo relatywnie wysokiego udziału studentów i imigrantów w populacji, a także silnie negatywnym saldem migracji w czasie pandemii.
Wiele wskazuje na to, że rynek nieruchomości mieszkaniowych powoli wkracza w fazę spowolnienia
Na postawienie takiej tezy pozwala obserwacja słabnącego popytu w efekcie podwyżek stóp procentowych oraz zmniejszającej się dostępności cenowej mieszkań przy jednoczesnej, stopniowej odbudowie podaży. Wciąż bardzo dobre otoczenie makroekonomiczne, w szczególności silna pozycja przetargowa pracowników na rynku pracy oraz dobra sytuacja płynnościowa gospodarstw domowych, pozwalają wnioskować, że pogorszenie koniunktury nie będzie głębokie. Niemniej jednak diabeł tkwi w szczegółach, a skala spowolnienia może różnić się zależnie od lokalnych uwarunkowań. Dlatego tym razem analizujemy czynniki kształtujące koniunkturę na rynku mieszkaniowym w ujęciu regionalnym.
Dostępność mieszkań spada, najsłabsza jest w wielkich miastach
Szybki wzrost cen mieszkań w ostatnich latach sprawia, że za przeciętne wynagrodzenie można kupić coraz mniej metrów kwadratowych. Dostępność cenowa mieszkań jest obecnie wprawdzie dużo wyższa niż podczas kryzysu w 2008, ale w porównaniu do lat 2017-2019 stać nas na mniej. Największe miasta (z wyjątkiem Poznania) charakteryzują się generalnie niższą dostępnością mieszkań mierzoną liczbą metrów kwadratowych możliwą do kupienia za przeciętne wynagrodzenie niż nieco mniejsze miasta wojewódzkie. Warto jednak dodać, że w 2020 pojawił się ważny, a niezauważalny w statystyce, czynnik, który nieco dostępność cenową mieszkań poprawia. Otóż, dzięki upowszechnieniu pracy zdalnej (efekt pandemii) pracownicy w niektórych zawodach nie muszą już szukać drogiego mieszkania zlokalizowanego w pobliżu dzielnic biurowych wielkich miast. Ponadto, większe są możliwości podjęcia pracy za granicą bez potrzeby zmiany miejsca zamieszkania.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Analizy Nieruchomości, Puls Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
