Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Sektor finansowy ma kluczowe znaczenie dla sektora nieruchomości, gdyż zapewnia płynność tego rynku oraz wycenę wartości nieruchomości. Sektor finansowy ma natomiast znaczną ekspozycję na rynek nieruchomości. Na koniec 2020 r. aktywa sektora bankowego w postaci kredytów dla gospodarstw domowych na nieruchomości mieszkaniowe wyniosły ok. 38,0% kredytów ogółem[1] (tj. wzrosły o 2,6 p.p. w porównaniu do 2019 r.) oraz stanowiły ok. 20,3% aktywów banków (tj. spadły o 1,9 p.p. w porównaniu do 2019 r.).
Według danych NBP dynamika wartości nowo udzielonych złotowych kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, bez umów renegocjowanych, wyniosła w końcu 2020 r. 7,6% r/r wobec 7,0% w 2019 r.
Jakość kredytów na nieruchomości mieszkaniowe dla gospodarstw domowych, mierzona udziałem kredytów zagrożonych, była dobra i pozostaje stabilna od dłuższego czasu. Udział kredytów zagrożonych do kredytów ogółem to 2,5%, w tym złotowych 2,1%, zaś walutowych 4,0%.
Długookresowy stan zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce związany z kredytami mieszkaniowymi rósł w miarę rozwoju rynku mieszkaniowego i sektora finansowego. Na koniec 2020 r. osiągnął 476,6 mld zł i był wyższy o 33,7 mld zł niż w poprzednim roku, na co złożył się wzrost stanu kredytów złotowych (o 33,2 mld zł) oraz wzrost stanu kredytów walutowych na skutek deprecjacji złotego (o 0,5 mld zł)[2]. Stan należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych stanowił na koniec 2020 r. ok. 20,3% aktywów sektora finansowego (wobec 22,2% w 2019 r.) oraz ok. 9,7% szacowanej wartości zasobu mieszkaniowego (wobec 10,3% w 2019 r.). Mimo wzrostu zadłużenia zasobu mieszkaniowego w Polsce, nadal jest ono niskie w relacji do spożycia gospodarstw domowych (ok. 36%), a także w porównaniu do poziomu tego zadłużenia w innych krajach UE. Relatywnie niskie zadłużenie zasobu jest korzystne z punktu widzenia stabilności finansowej.
Sektor nieruchomości komercyjnych opierał swój rozwój zarówno na kapitale krajowym, jak i zagranicznym (por. rozdział 3), przy czym finansowanie inwestycji za pomocą kredytów ma w tym sektorze istotne znaczenie. Wartość kredytów udzielonych przez krajowy sektor bankowy przedsiębiorstwom na nieruchomości, w tym na nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, oraz pozostałe wynosiła 65,6 mld zł na koniec 2020 r. Należy dodać do tej wartości kredyty udzielone na nieruchomości komercyjne przez banki z zagranicy. Nie ma oficjalnych danych o takich kredytach, jednak ekspercko można oszacować ich wartość na 97 mld zł[3].
Na kredyty na nieruchomości składały się kredyty udzielone dla przedsiębiorstw na nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe i usługowe, magazynowe i przemysłowe oraz inne nieruchomości. Wartość zadłużenia przedsiębiorstw z tytułu nieruchomości mieszkaniowych na koniec 2020 r. obniżyła się do poziomu 4,6 mld zł wobec 5,1 mld zł w 2019 r. Wartość kredytów na nieruchomości biurowe wzrosła do poziomu 17,1 mld zł wobec 16 mld zł w 2019 r. Stan kredytów na nieruchomości handlowe i usługowe zwiększył się i wyniósł 18,2 mld wobec 17,2 mld zł w 2019 r. Stan kredytów na nieruchomości magazynowe i przemysłowe wzrósł do poziomu 9,7 mld zł wobec 8,8 mld zł w 2019 r. Natomiast wartość kredytów udzielonych na inne nieruchomości[4] zmniejszyła się do 15,4 mld zł wobec 16 mld zł w 2019 r.
Udział kredytów zagrożonych wśród kredytów na nieruchomości biurowe na koniec 2020 r. wyniósł 6,4% (wobec 6,8% w 2019 r.), dla kredytów udzielonych na powierzchnie handlowe i usługowe lekko się pogorszył do 13,5% wobec 11,3% w 2019 r. Wskaźnik ten dla kredytów na powierzchnie magazynowe i przemysłowe nie zmienił się wobec 2019 r. i wyniósł 7,7%, natomiast dla kredytów na inne nieruchomości poprawił się nieznacznie do 8,2% (wobec 8,8% w 2019 r.). Wskaźnik kredytów zagrożonych wśród kredytów udzielonych przedsiębiorstwom na nieruchomości mieszkaniowe polepszył się względem 2019 r. z 21% do 17,5%. Wciąż wysoki wskaźnik w tym segmencie kredytów wynika głównie z posiadania przez banki w portfelu kredytów z poprzednich lat.
Należy podkreślić, że banki nie tylko udzielają kredytów na zakup lub budowę nieruchomości komercyjnych (w tym budowę mieszkań przez deweloperów), ale też udzielają kredytów zabezpieczonych hipotecznie tymi nieruchomościami, w tym kredytów inwestycyjnych oraz obrotowych. Wartość kredytów udzielonych przedsiębiorstwom, zabezpieczonych nieruchomościami wyniosła na koniec 2020 r. 134 mld zł (wobec 131 mld zł w 2019 r.), to znaczy ok. 10% portfela kredytów oraz ok. 6,4% aktywów polskiego sektora bankowego. Część kredytów udzielonych na nieruchomości komercyjne zawiera się w wyżej wymienionych kredytach.
Pomimo, że wartość portfela kredytów dla przedsiębiorstw zabezpieczonych na nieruchomościach jest jeszcze znacząco niższa od przeciętnie obserwowanej wielkości notowanej w UE, to stanowią one istotny czynnik wpływający na bezpieczeństwo sektora finansowego. Należy pamiętać, że wartość lub wycena całego zasobu może zależeć od nielicznych transakcji nieruchomościami komercyjnymi, które są znacznie bardziej podatne, niż nieruchomości mieszkaniowe, na szybkie wycofywanie się kapitału (w tym zagranicznego), a zatem spadek cen.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
-
Kredyty i inne należności banków od pozostałych sektorów krajowych (Instytucje niemonetarne bez instytucji rządowych szczebla centralnego) składające się z kredytów dla gospodarstw domowych, przedsiębiorstw i instytucji działających na rzecz gospodarstw domowych na koniec 2020 r. wyniosły ok. 1254 mld zł. https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/nal_zobow.html . ↑
-
Po uwzględnieniu zmian kursu walutowego portfel tych kredytów spadł o ok. 9,5 mld zł. Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem: zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie, regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat oraz refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi. ↑
-
Zgodnie z doświadczeniami międzynarodowymi można założyć, że wskaźnik LTV na całym zasobie wynosi 50%. Opierając się na szacunku wartości zasobu nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, który wyniósł 314 mld zł na koniec 2020 r. można wnioskować, że łączna wartość kredytów na te nieruchomości wynosiła na koniec 2020 r. około 157 mld zł. Odejmując kredyty udzielone przez banki działające w Polsce na nieruchomości wyżej wymienione (60,4 mld zł, bez kredytów deweloperskich), otrzymuje się szacunek kredytów udzielonych pośrednio i bezpośrednio przez banki działające za granicą, to jest 97 mld zł.
W przypadku Polski, maksymalne LTV na nieruchomości komercyjne wynosi, zgodnie z rekomendacją S UKNF, od czerwca 2013 r. 75%, lub 80% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 75% LTV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. ↑
-
Por. definicja z FINREP z 2018 r. „Kredyty na inne nieruchomości – kredyty na nieruchomości inne niż mieszkaniowe, biurowe, handlowe, usługowe, przemysłowe i magazynowe (podkategoria kredytów na nieruchomości pozostałe).” ↑
