Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Podstawą analizy sektora deweloperskiego jest analiza opłacalności produkcji budowlanej. Opiera się ona na analizie procesu deweloperskiego w czasie, cen sprzedawanych obiektów oraz kosztów czynników produkcji. Z kosztów produkcji dodatkowo wyodrębniono koszty pracy, kapitału i ziemi, a następnie zbadano ich udział w kosztach produkcji konkretnych obiektów. W ramach monitoringu cen czynników produkcji analizowane są przeciętne stawki kosztorysowe robocizny (według rodzajów prac por. wykres 4.1), przeciętne ceny i zmiany stawek materiałów i najmu sprzętu budowlanego oraz ceny działek budowlanych.
Analiza procesu deweloperskiego prowadzona przez NBP od 2006 r. opiera się na specjalnie przygotowanych kosztorysach firmy Sekocenbud z okresu 2007-2020 oraz na modelu budynku wielorodzinnego typu 1122-302# obejmującym elementy zagospodarowania terenu wraz z przyłączami. Założenia dotyczące budynku są podstawą obliczania wpływu zmian cen czynników produkcji na koszty budowy.
Monitoring cen terenów budowlanych od 2014 r. prowadzony jest przez analityków lokalnych z Oddziałów Okręgowych NBP metodami statystycznymi, porównania parami, średniej korygowanej oraz metodą mieszaną. Przy analizie struktury ceny mkw. przeciętnego mieszkania w analizowanych miastach wykonywane są szacunki cen mkw. terenów budowlanych.
Zestawienie kosztów budowy z cenami mieszkań wraz z kosztami terenów budowlanych daje możliwość kwantyfikacji struktury ceny mieszkania i osiąganego zysku deweloperskiego odniesionych do konkretnych budynków. Jest też podstawą weryfikacji stóp zwrotu liczonych na budynku modelowym[1]. Znajomość typowych projektów inwestycyjnych stosowanych przez deweloperów umożliwia oszacowanie uzyskiwanych przez nich stóp zwrotu z projektów, co jest podstawowym wskaźnikiem umożliwiającym ocenę ich aktywności. Podstawową zaletą tego podejścia jest to, że opiera się na wiarygodnych danych oraz zależnościach i nie jest podatne na zmiany reprezentatywności próby czy efekt optymalizacji podatkowej, czym obciążona jest metoda wskaźnikowej analizy finansowej.
Omawiane badanie pokazuje, ze stopy zwrotu z projektów deweloperskich utrzymują się na wysokim poziomie (por. wykres 4.42). Na wykresie przedstawiono też rzeczywiste stopy zwrotu firm deweloperskich budujących mieszkania, przy czym zostały one skomponowane tak, by były zbieżne ze statystyką stosowaną przy analizie projektów. Rzeczywiste stopy zwrotu w całej grupie analizowanych firm są niższe od „projektowych” (zyskowność danego projektu nie jest równoznaczna zyskowności całej firmy), a dla firm notowanych na GPW to wielkości zbliżone.
W 2020 r. wzrosły koszty budowy przeciętnego budynku mieszkalnego (por. wykres 4.54). Istotnie wzrosły dynamiki kosztów jego budowy, w tym zwłaszcza kosztów robocizny, cen materiałów budowlanych i najmu sprzętu budowlanego (por. wykres 4.53). Silne wzrosty wykazywała także dynamika zmian cen ziemi, co jest charakterystyczne dla czynnika produkcji, którego cena w warunkach wzrostu popytu jest kształtowana przez koszty krańcowe, a nie przeciętne (por. wykres 4.55). Rozwinięciem wskaźników przedstawionych na wykresie 4.56 są wykresy pokazujące szacunek struktury ceny mieszkania na 6 największych rynkach (por. wykresy 4.57- 4.62).
Zestawienie struktury ceny mkw. mieszkań na wybranych rynkach pierwotnych pokazuje relatywnie stabilny udział zysku deweloperskiego, co związane jest z typową dla tego rynku ograniczoną konkurencją i różnicowaniem cen przez sprzedawców[2]. Udział tego zysku jest zróżnicowany dla poszczególnych rynków oraz w poszczególnych latach. W IV kw. 2020 r. mimo wzrostu kosztów produkcji mieszkań szacowany zysk deweloperski wzrósł nieznacznie względem szacowanego w IV kw. 2019 r. i wahał się w przedziale 19-30%.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
