Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
W ostatnich latach zaczął się rozwijać rynek najmu mieszkań na warunkach komercyjnych, co jest konsekwencją wielu czynników, m.in. ograniczenia ochrony lokatora i sprzyjających warunków ekonomicznych takich jak: popyt strukturalny ze strony rynku pracy, rosnące dochody oraz niskie stopy procentowe.
Jednak wbrew subiektywnemu przekonaniu społeczeństwa o bezpieczeństwie inwestycji mieszkaniowych, trzeba podkreślić że takie inwestycje są ryzykowne i w długim okresie generują raczej nieznaczne zyski. Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że stosowano nawet subsydia, żeby zachęcać inwestorów do wchodzenia na ten ryzykowny rynek. Mieszkanie generuje też koszty, gdyż trzeba je utrzymać, niezależnie od tego czy jest wynajęte czy nie. Z czasem dochodzi do deprecjacji mieszkania oraz jego wyposażenia, zatem utrzymanie mieszkania na poziomie pozwalającym na jego rynkowy wynajem wymaga cyklicznych, znacznych nakładów inwestycyjnych. Zdarzają się też problemy z niepłacącymi najemcami, których trzeba eksmitować, co jest kosztowne i czasochłonne. W spadkowej fazie cyklu rynku spada płynność rynku, zatem w takiej sytuacji można długo czekać żeby sprzedać mieszkanie po oczekiwanej cenie. Stworzenie znacznego zasobu mieszkań na wynajem wpłynie też prawdopodobnie na spadek poziomu czynszów.
Warto podkreślić, że przy analizie opłacalności inwestycji w mieszkania na najem zazwyczaj operuje się kategorią zwrotu (yield), która zawiera w sobie amortyzacje, a nie czysty zysk. Trzeba też brać pod uwagę, że analizy te pokazują zazwyczaj przepływy z inwestycji wysoko lewarowanej kredytem. W warunkach niskich stóp procentowych powoduje to dodatkowe zyski, jednak po zmianie fazy cyklu finansowego i wzroście stóp nadzwyczajne zyski mogą się obniżyć lub przekształcić w straty.
Aby pokazać rzeczywistą zyskowność inwestycji w mieszkania na wynajem operujemy zazwyczaj trzema kategoriami, często niesłusznie mieszanymi i zamiennie używanymi na rynku, tj.:
1. Stopą kapitalizacji inwestycji, zdefiniowaną jako czynsz netto (czyli bez kosztu utrzymania nieruchomości) do ceny mieszkania. Zawiera ona podatki oraz wartość amortyzacji i pomimo, że jest często stosowana nie jest de facto miarą zyskowności inwestycji lecz raczej przepływów pieniężnych. Jest to jednak najprostszy miernik a jego dynamika zachowuje się podobnie do stopy zwrotu z inwestycji czyli ROE dla LTV = 0%.
2. Stopą zwrotu z kapitału własnego przy zaangażowaniu kredytu zdefiniowaną jako czynsz netto pomniejszony o podatki i amortyzacje oraz odniesiony tylko do zaangażowanego, własnego kapitału. Mianownik tego wskaźnika zawiera więc zysk z inwestycji, jednak odnosimy go tylko do naszego własnego kapitału. Jeżeli wspieramy się kredytem a wewnętrzna stopa zwrotu z inwestycji jest większa niż stopa kredytu czy innej formy kapitału obcego, to lewarowanie przynosi nam dodatkowe przepływy zwiększające rentowność naszego kapitału, ale jednocześnie zaciemnia obraz rzeczywistej efektywności inwestycji. W przypadku naszych analiz pokazujemy ROE przy LTV równym 50% i 80%, co uwzględnia bankową praktykę przy tego typu inwestycjach (50%) oraz maksymalnie dopuszczalne lewarowanie (80%).
3. Stopą zwrotu z kapitału własnego bez zaangażowania kredytu (LTV = 0%), czyli stopą zysku z inwestycji. Mianownik tego wskaźnika jest taki sam jak dla omówionego powyżej, jednak w liczniku ujęty jest cały zaangażowany w inwestycje kapitał. Jest to wiec rzeczywisty miernik efektywności inwestycji, często utożsamiany i porównywalny z procentem. Miernik ten pokazuje ile groszy zysku przynosi nam corocznie każda zainwestowana w mieszkanie złotówka i jest uniwersalnym wskaźnikiem służącym w rachunku ekonomicznej efektywności inwestycji dla ich wzajemnego porównywania.
Według szacowanych wskaźników rentowności, po ponad roku turbulencji spowodowanych pandemią, rynek nieruchomości mieszkaniowych dla nabywców pozostaje wciąż alternatywną formą lokowania kapitału. Czynnikami sprzyjającymi inwestowaniu w mieszkania jest m.in. środowisko niskich stóp procentowych. Przewaga inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe wynika z przekonania, że cena mieszkań w dłuższym okresie będzie nadal rosła, a inwestycja w mieszkanie daje dodatkową możliwość czerpania zysków z najmu. Istotną rolę odegrała w drugiej połowie 2020 r. ponowne złagodzenie wymogów dotyczących wkładu własnego (często do poziomu 10%) oraz nisko oprocentowany kredyt mieszkaniowy (2,9% w I kw. 2021 r.).
Opłacalność inwestowania w mieszkanie w dużym stopniu zależy od ceny zakupu i zyskowności wynajmu, ale też od koniunktury na rynku najmu i od atrakcyjności innych, alternatywnych form oszczędzania. W I kw. 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego na większości lokalnych rynków właścicieli mieszkań na wynajem dotknął kolejny spadek średnich transakcyjnych stawek najmu. Obecnie zakup mieszkań jest powszechnie uważany za korzystną formę pomnażania oszczędności z uwagi na stały wzrost cen mieszkań. Przeprowadzone badania ankietowe na rynku pierwotnym w listopadzie 2020 r. i na rynku wtórnym mieszkań w lutym 2021 r. potwierdziły utrzymujący się wysoki udział popytu inwestycyjnego, w tym nabywanie mieszkań na wynajem. Analiza danych dostępnych w I kw. 2021 r. wykazała spadek opłacalności wynajmu mieszkań. W opinii respondentów jednak zakup mieszkań w celach inwestycyjnych nadal stanowił korzystną lokatę kapitału.
Prezentowane obliczenia należy traktować jako szacunki dotyczące zyskowności najmu w badanych miastach, w żadnym wypadku nie należy tego traktować jako ścisłej informacji biznesowej. Dostępność danych czynszowych z transakcji wynajmu jest ograniczona, dodatkowo rynek ten jest niehomogeniczny.
Szacowana stopa kapitalizacji (oczekiwany przez nabywcę nieruchomości zwrot z wynajmu, wyrażony jako procent ceny nabycia nieruchomości w pełni środkami pieniężnymi) obliczona dla inwestycji w mieszkanie w latach 2013 – 2019 na wszystkich analizowanych rynkach lokalnych w kraju charakteryzowała się zróżnicowaną zmiennością z widoczną tendencją wzrostu. W II kw. 2020 r. zanotowano gwałtowny spadek jej poziomu na wszystkich analizowanych rynkach, co było efektem załamania popytu na rynku najmu i znaczącej korekty przychodów z wynajmu oraz utrzymania się wzrostu cen sprzedaży mieszkań. Niemal na wszystkich lokalnych rynkach do końca I kw. 2021 r. widoczne było utrzymanie trendu spadkowego oczekiwanej stopy kapitalizacji, przy czym na części rynków zaobserwowano wyhamowanie tempa jej spadku już w drugiej połowie 2020 r. W I kw. 2021 r. szacowana stopa zwrotu utrzymała trend spadkowy niemal na wszystkich lokalnych rynkach. Spadek stopy zwrotu pogłębił się drugi kwartał z rzędu głównie w Krakowie (do 4,8%), Gdańsku (do 5,0%), Lublinie (do 5,8%), co było efektem wzrostu rozwarstwienia pomiędzy ceną nabycia mieszkań, która utrzymała trend wzrostu a czynszem transakcyjnym wynajmu mieszkań, który odznaczył się dalszym spadkiem. W okresie od stycznia do marca 2021 r. wobec kwartału poprzedniego wyhamowanie spadku stopy kapitalizacji zaobserwowano m.in. we Wrocławiu (6,2% w obu kwartałach) za sprawą niewielkiego wzrostu czynszu najmu, który po większej korekcie jedynie w II kw. 2020 r., w kolejnych kwartałach ubiegłego roku okazał się odporny na zawirowania wywołane pandemią. Załamanie koniunktury na rynku najmu miało też niewielki wpływ na zmianę poziomu stopy zwrotu na rynku łódzkim (7,1% w I kw. 2021 r. i w II kw. 2020 r. oraz wobec 7,6% w II kw. 2019 r.). Na tym lokalnym rynku od 2014 r. do I kw. 2021 r. niemal systematycznie obserwowano poprawę stopy kapitalizacji za sprawą zbliżonej dynamiki zarówno wzrostu cen zakupu, jak i stawek najmu mieszkań. Niewielką poprawę stopy kapitalizacji w I kw. 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego zanotowano w Kielcach i w Rzeszowie, gdzie przy dalszym wzroście cen sprzedaży notowano wzrost stawek czynszu najmu.
Zwrot z inwestycji w mieszkania, mimo obserwowanej w dalszym ciągu słabej koniunktury na rynku najmu, w I kw. 2021 r. na wszystkich analizowanych rynkach był kilkakrotnie wyższy niż bezpieczna inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe lub lokata bankowa. Od kilku lat odnotowuje się spadek średniego oprocentowania obligacji skarbowych, w tym obligacji długoterminowych. Średnie rynkowe stopy dziesięcioletnich obligacji skarbowych obniżyły się do 1,4% w I kw. 2021 r. wobec 2,0% w IV kw. 2019 r., 3,1% w IV kw. 2018 r. i 4,4% w IV kw. 2013 r.). Według danych NBP średnie oprocentowanie nowo otwartych depozytów w kwietniu 2021 r. wyniosło 0,18% i było niższe od odnotowanych w grudniu 2020 r. (0,51%) i w grudniu 2019 r. (1,21%).
Zmienność wzrostu rentowności w poszczególnych latach wynikała ze zróżnicowanej dynamiki wzrostu cen mieszkań i stawek najmu na poszczególnych rynkach lokalnych. Stosunkowo stabilny wzrost stopy kapitalizacji utrzymujący się od 2013 r. do czasu rozprzestrzenienia się pandemii na niektórych rynkach, w tym głównie we Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Gdyni i w Katowicach może świadczyć o dużym potencjale inwestowania w tych lokalizacjach, mimo krótkoterminowego załamania koniunktury na rynku najmu w 2020 r. Wcześniejsze wyhamowanie tempa wzrostu (już od 2018 r.) niż w pozostałych miastach i utrzymanie spadku stopy zwrotu w Warszawie i w Gdańsku, które wynikało z przyśpieszenia wzrostu cen sprzedaży mieszkań i utrzymania dynamiki wzrostu stawek najmu potwierdza atrakcyjność nabywania lokali, w tym inwestowania w tych lokalizacjach.
Na większości analizowanych rynków w I kw. 2021 r., przy założeniu poziomu cen nabycia i stawek najmu mieszkań odnotowanych w tym okresie, wraz ze spadkiem poziomu stopy kapitalizacji nieznacznie wydłużył się okres, w którym inwestor może oczekiwać całkowitego zwrotu z inwestycji w mieszkanie. Stopa kapitalizacji, to jest relacja czynszu netto do ceny netto, jest klasyczną miarą stosowaną do porównywania opłacalności dwóch różnych inwestycji. Nie uwzględnia się przy niej wydatków takich jak odsetki od kredytu czy podatku od czynszu, co pozwala porównywać dowolne inwestycje, niezależnie od tego czy inwestor się finansuje długiem, czy tylko kapitałem własnym, oraz jaką formę opodatkowania zysków stosuje. Analiza ta jest zawsze robiona na podstawie aktualnego czynszu i aktualnej ceny rynkowej. Nie uwzględnia się przy tym podejściu ewentualnych wzrostów lub spadków czynszów oraz cen nieruchomości w przyszłości. Tak obliczoną stopę kapitalizacji można też odwrócić, co daje szacunkowy okres zwrotu zainwestowanych pieniędzy. Według szacunków najdłuższy okres zwrotu z inwestycji w mieszkanie (od 19 do 20 lat) ustalono w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Krakowie, Olsztynie i w Warszawie. W nieco krótszym okresie (od 16 do 18 lat) zwrotu z inwestycji można oczekiwać inwestując w Gdyni, Kielcach, Lublinie, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie i we Wrocławiu. W najkrótszym terminie (do 15 lat) inwestycja w całości powinna się zwrócić w Katowicach i w Łodzi.
Po rozprzestrzenieniu się pandemii, obostrzenia w poruszaniu się najmocniej dotknęły rynek najmu w największych miastach i w ośrodkach akademickich. Według respondentów badania ankietowego przeprowadzonego w lutym 2021 r., część mieszkań po okresie przestoju znalazła najemców lub została wycofana z rynku, np. w celu przeprowadzenia remontu i zwiększenia atrakcyjności lokalu. W I kw. 2021 r. w odniesieniu do kwartału poprzedniego na większości lokalnych rynków właścicieli mieszkań na wynajem dotknął kolejny spadek średnich stawek najmu, w tym największy (powyżej 10%) w Poznaniu i Bydgoszczy. Mniejsza korekta, ale nadal znacząca (od 5% do 10%) dotyczyła stawek transakcyjnych najmu w Białymstoku, Gdańsku, Krakowie, Olsztynie i w Szczecinie. W pozostałej, najbardziej licznej grupie miast (Gdynia, Katowice, Kielce, Lublin, Łódź, Rzeszów i Wrocław) stawki najmu w I kw. 2021 r. zmieniły się o mniej niż 5% lub utrzymały się na poziomie z poprzedniego okresu.
Wskaźnik ROE, który informuje nas o zwrocie z faktycznie zainwestowanych przez inwestora środkach pieniężnych, w przypadku mieszkań na wynajem w I kw. 2021 r. był znacznie niższy od obliczonej stopy kapitalizacji w analizowanych miastach. Jednak szacowany zysk inwestora z tytułu zainwestowanych środków pozostał znacznie wyższy i tym samym korzystniejszy od oprocentowania lokat bankowych i od wolnej od ryzyka stopy zwrotu z obligacji skarbowych. W sytuacji, kiedy cała inwestycja była finansowana gotówką, najwyższe ROE w analizowanym okresie odnotowano w Łodzi (4,3%), Katowicach (3,8%), Wrocławiu (3,7%) i Szczecinie (3,6%). Na pozostałych lokalnych rynkach poziom wskaźnika mieścił się w przedziale od 3,5% do 2,4%, w tym na największym, warszawskim rynku wyniósł 2,8% wobec 3,0% w kw. poprzednim.
Zastosowanie dźwigni finansowej pozwoliło na zakup większego mieszkania oraz uzyskanie wyższej stopy zwrotu. Im wyższy był udział kredytu bankowego (LTV=50%, LTV=80%) w finansowaniu zakupu mieszkania w I kw. 2021 r., tym wyższy notowano wskaźnik ROE. Otrzymane wskaźniki ROE pokazały, że po spadku oprocentowania nowego kredytu mieszkaniowego w złotych poniżej 2,9% finansowanie inwestycji kredytem jest korzystniejsze niż zakup mieszkania w całości za gotówkę. Należy jednak zwrócić uwagę, że wzrost stopy zwrotu w wyniku dźwigni finansowej jest niewielki i równocześnie małe zmiany stawek czynszu czy stóp procentowych powodują przekształcenie się dodatkowego zysku w stratę. Wraz ze wzrostem dźwigni finansowej rośnie więc ryzyko inwestora i w większym stopniu zostaje ono przeniesione na sektor bankowy. W obliczeniach wskaźnika ROE nie uwzględniono faktu, że po zakończeniu spłaty kredytu inwestor staje się właścicielem nieruchomości, którą może sprzedać. Ostateczna zyskowność inwestycji w mieszkanie zależy nie tylko od przychodów z najmu, ale również od ceny odsprzedaży nieruchomości. Inwestorzy na ogół liczą na sprzedaż mieszkania po wyższej cenie niż cenie kupna, jednak doświadczenia międzynarodowe pokazują że te optymistyczne oczekiwania nie zawsze się spełniają. W warunkach nadpodaży ceny mogą gwałtownie spaść, a w takich niekorzystnych warunkach właściciel może mieć trudności ze sprzedaniem mieszkania nawet po niższej cenie. Wtedy zostaje z mieszkaniem, które nie generuje przychodów, za to generuje koszty, a w sytuacji gdy zaciągnął na nie kredyt to jeszcze będzie się borykał ze spłatą tego kredytu. Należy zatem stwierdzić, że inwestycja w mieszkania na wynajem daje raczej małe zyski, jest zaś obarczona bardzo istotnym ryzykiem. To tłumaczy, dlaczego na świecie inwestowanie w mieszkania na wynajem jest często subsydiowane, żeby w ogóle zachęcić inwestorów do wejścia w ten rynek.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
