-Chcę zainwestować na giełdzie… może FOREX?
-Przestań, tylko stracisz pieniądze – kup ziemię albo mieszkanie!
Zakładam, że tak wygląda prawdopodobnie większość rozmów w polskich domach na temat inwestycji. Moje domysły znajdują z resztą uzasadnienie w analizie Lion’s House. Z przeprowadzonych ankiet wynika, że połowa respondentów, za najbezpieczniejszą inwestycję uznaje nieruchomości. To nie przypadek, ponieważ w badaniu preferencji inwestycyjnych Polaków, przeprowadzonych przez Deutsche Bank, blisko 45% badanych wskazało nieruchomości, jako najlepszą formę inwestycji, uważając ją za stabilną i bezpieczną. Niestety, na ankietach i czczym gadaniu zwykle się kończy, ponieważ zakup mieszkania czy działki, wymaga znacznie wyższego kapitału, niż udział w funduszu, giełdzie czy na rynkach lewarowanych forex. Na horyzoncie rysuje się jednak bardzo ciekawe rozwiązanie, które już wkrótce może stać się hitem na polskim rynku i szansą dla inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości, ograniczonych jednak przez zdolności swojego portfela.
REIT
REIT (Real Estate Investment Trust) to fundusz zarabiający na szeroko rozumianych inwestycjach w nieruchomości komercyjne. W Polsce temat całkowicie egzotyczny, natomiast w zachodnich rozwiniętych gospodarkach, hasło symbolizujące najbardziej zaawansowaną, efektywną, popularną i podlegającą stałemu procesowi rozwoju, formę pośredniego inwestowania w nieruchomości, zarówno przez inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. W omawianej przez nas sytuacji, główną korzyścią jest niski próg wejścia. Jak już wyżej wspomniałem, zakup nieruchomości i późniejszy jej wynajem, wymaga zaangażowania dużej ilości środków. Nawet dla osób zarabiających ponad średnią krajową, problemem może być zgromadzenie takich pieniędzy. Tymczasem w ramach reit wystarczy zainwestować w fundusz, która zarabia na wynajmie nieruchomości i otrzymywać dywidendy proporcjonalnie do swojego udziału.
Podatek robi różnicę
Zapytasz, co w tym nowego? Przecież na polskim rynku były już fundusze, które inwestowały w nieruchomości. To prawda, rozwiązania tego typu pojawiły się na rynku kilka lat temu w formie FIZ-ów, ale wymagały kilkudziesięciu tysięcy euro minimalnego wkładu. Dodatkowo, klęska pierwszych tego typu funduszy, których celem był szybki zysk na sprzedaży nieruchomości, budzi wątpliwości przed inwestowaniem w niefizyczne nieruchomości. Na szczęście, sama konstrukcja REIT daje ogromną przewagę inwestorom. Podstawową zaletą funduszy reit, funkcjonujących na świecie, jest korzyść podatkowa. REITyoparte są o system pozwalający na uniknięcie podwójnego opodatkowania zysków. Jest to jednak zależne od wypłaty dywidendy. REITy te zwolnione zostaną z CIT, pod warunkiem że przekażą akcjonariuszom minimum 80 proc. zysków rocznie w postaci dywidendy.
REIT-y na świecie
REITy zadebiutowały w usa w 1960 roku. Zostały powołane do życia, aby realizować szczytną idee osiągania korzyści z rozwoju rynku nieruchomości, dostępnych dla każdego Amerykanina. Na przestrzeni lat kolejne gospodarki wprowadzały regulacje, które umożliwiały inwestycje w tego rodzaju fundusze. Jak pokazuje grafika, rynek reit znajduje się wyraźnym trendzie wzrostowym, osiągając w ciągu zaledwie 6 lat wzrost odpowiednio o 147 % w usa oraz 100% w pozostałych krajach. W 2016 roku reity notowane na giełdzie wypłaciły dywidendy na sumę blisko 56 miliardów dolarów.
REIT-y w Polsce
Według planu Mateusza Morawieckiego, REITy mogą zadebiutować w Polsce już w 2018 roku, jako Publiczne Fundusze Nieruchomości (PFN). Według założeń, taka spółka będzie musiała:
• posiadać kapitał zakładowy nie niższy niż 60 mln zł (choć jest również propozycja 20-30 mln);
• nie mniej niż 70% wartości bilansowej aktywów stanowią nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych oraz akcje innych spółek rynku wynajmu nieruchomości;
• nie mniej niż 70% przychodów netto ze sprzedaży pochodzi z najmu nieruchomości lub ich części lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części;
• nie mniej niż 90% zysku jest wypłacanych akcjonariuszom w formie dywidendy;
• posiadać przychody z najmu nieruchomości lub ich części, które są uzyskiwane z najmu co najmniej trzech nieruchomości lub ich części.
Założenia wydają się nie odbiegać od standardów zachodnich, natomiast kluczowy spór rozgrywa się o zakres inwestycji REIT. Początkowo, miały one inwestować tylko w budynki niemieszkalne, czyli centra biurowe, handlowe, hale produkcyjne, magazyny. Jednak kilka tygodni temu narracja ustawodawcy się zmieniła, dopuszczając możliwość inwestowania również w mieszkania na wynajem. Zbliżając się ku końcowi, takie rozwiązanie byłoby na rękę przede wszystkim społeczeństwu, ale i rządzącym. Obecnie rynek nieruchomości to rynek kapitału zagranicznego, który płaci podatki poza granicami kraju. Dodatkowo, zwiększenie podaży mieszkań mogłoby jeszcze bardziej doprowadzić do obniżenia czynszów. A dlaczego nie wykorzystać do tego oszczędności Polaków, które leżą na rachunkach bankowych, czy lokatach w obawie przed utratą środków? Tak naprawdę, to od inicjatywy Ministerstwa Finansów zależy, jak szeroki będzie zakres reit. Możemy skorzystać z doświadczenia innych krajów i umożliwić Polakom inwestowanie w rządowe REITy, które będą budować więzienia jak w usa, czy drogi i autostrady jak w Meksyku. Sky is the limit Panie V-ce Premierze!
1. Źródło: (www.bezprawnik.pl)
27 maja Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowej ustawy o spółkach rynku wynajmu, o którym możesz przeczytać na portalu www.fxmag.pl
