Inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach stało się jedną z najpopularniejszych metod lokowania kapitału przez Polaków, do czego wymiernie przyczyniły się historycznie niskie stopy procentowe, stale rosnące ceny mieszkań, a także złudne poczucie niskiego ryzyka podczas zakupu nieruchomości. Popularność takich inwestycji przyczyniła się do pojawienia się licznych ofert pomnażania kapitału na rynku nieruchomości, a także powstania zupełnie nowych instrumentów finansowych, których funkcjonowanie i poziom ryzyka mogą być niezrozumiałe dla konsumentów. We wrześniu zeszłego roku Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegała przed inwestycjami w condohotele i aparthotele, które dają „gwarancję zysku”. Teraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzega przed zakupem nowego rodzaju instrumentu finansowego, jakim jest „weksel inwestycyjny” na nieruchomości. Wg Urzędu ten coraz popularniejszy rodzaj inwestycji nie zapewnia konsumentom jakiejkolwiek ochrony kapitału, a jego powstaniu przyświecała jedynie chęć ominięcia istniejących przepisów.
Ryzykowne „inwestycje bez ryzyka”
UOKiK wydał ostrzeżenie przed lokowaniem kapitału w nieruchomościowe weksle inwestycyjne, które w ostatnim czasie stały się popularnym sposobem inwestowania w nieruchomości, szczególnie atrakcyjnym ze względu na niski próg wejścia. Większość funduszy oferujących takie weksle inwestycyjne wymaga bowiem minimalnego zaangażowania kapitału na poziomie zaledwie 10 tys. złotych. Co więcej, nieruchomościowe weksle inwestycyjne reklamowane są jako bardziej korzystna alternatywa dla lokat bankowych, czy funduszy inwestycyjnych, sugerując że cechują się one niskim lub zerowym ryzykiem inwestycyjnym, często również zapewniając gwarancję zysku. UOKiK zauważa jednak, że weksle inwestycyjne nie w żaden sposób uregulowane przez polskie prawo, a zainwestowane za ich pomocą środki nie są objęte ochroną Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, jak ma to miejsce np. w przypadku lokat. Dlatego też porównywanie ich do wspomnianych lokat, funduszy inwestycyjnych, czy obligacji skarbowych może być mylące dla konsumentów. Wg Urzędu weksle inwestycyjne cechują się bardzo wysokim ryzykiem ze względu na fakt, że w żaden sposób nie gwarantują ochrony swoim nabywcom - gdy wystawca weksla ogłosi upadłość, może okazać się, że ich nabywcy będą mieć problemy z odzyskaniem pieniędzy. Dzieje się tak dlatego, że weksle inwestycyjne w żaden sposób nie są uregulowane prawnie - nie podlegają zarówno ustawie o ofercie publicznej, ani ustawie o obrocie instrumentami finansowymi. Pozwalają więc na pozyskiwanie kapitału z wykorzystaniem luki prawnej, bez zapewnienia ochrony inwestorom.
Jak działa weksel inwestycyjny?
Weksel jako taki jest pojęciem powszechnie znanym - jest to rodzaj papieru wartościowego, określającego zobowiązanie spłaty konkretnej kwoty w ustalonym terminie. Daje m.in. możliwość ustalenia zasad płatności odroczonej w czasie, a także pełni funkcję gwarancyjną, jako zabezpieczenie długu. Weksel inwestycyjny jako taki nie istnieje w przepisach polskiego prawa. Jest to stosunkowo nowy instrument finansowy, pozwalający na pozyskanie kapitału z pominięciem istniejących regulacji, weksle bowiem nie są objęte przepisami o publicznych emisjach papierów wartościowych. Jak działa taki weksel inwestycyjny? Jak każdy weksel posiada on wystawcę i nabywcę, czyli w tym przypadku konsumenta. Nabywcy kupują weksle na konkretną kwotę (najczęściej minimum 10 tys. złotych), otrzymując od ich wystawcy zobowiązanie spłaty w konkretnym terminie. Z pozyskanych pieniędzy wystawca weksli udziela pożyczek spółkom developerskim, których zabezpieczeniem są realizowane przez nich inwestycje budowlane oraz istniejące już nieruchomości. Weksel inwestycyjny jest oczywiście oprocentowany - oznacza to, że jego nabywca oprócz pełnego zwrotu pożyczonej kwoty, powinien otrzymać również odsetki, stanowiące jego zysk z inwestycji. Aktualne oferty wahają się od 4% do nawet 10% rocznie, w zależności od terminu spłaty weksla i częstotliwości wypłaty rat odsetkowych. Dla przykładu, jeden z funduszy oferuje nieruchomościowy weksel inwestycyjny na trzy lata z rocznym oprocentowaniem 10% i wypłatą rat odsetkowych raz w roku.
Weksel inwestycyjny, czyli… obligacje bez zabezpieczeń
Wprawne oko zauważy, że mechanizm działania oprocentowanego weksla inwestycyjnego jest bliźniaczo podobny do obligacji. Jedyna istotną różnicą jest jednak fakt, że weksle inwestycyjne dają nieporównywalnie mniejsze zabezpieczenia ich nabywcom niż obligacje korporacyjne. Wprawdzie wystawcy weksli chwalą się gwarancją zysku i brakiem ryzyka, często powołując się na to, że inwestycja zabezpieczona jest nieruchomościami, w praktyce jednak gdy taki wystawca ogłosi niewypłacalność, konsumenci mogą mieć poważne problemy z odzyskaniem swoich pieniędzy. Po aferze GetBack, która wybuchła w kwietniu 2018 r. obligacje korporacyjne znalazły się na cenzurowanym - od listopada 2018 r. obowiązuje znowelizowana ustawa o emisji obligacji, która wymaga rejestrowania och w KDPW, co więcej wszystkie papiery dłużne podlegają ustawie o obrocie papierami wartościowymi oraz ofercie publicznej (w przypadku emisji publicznych). Weksle inwestycyjne, mimo tego, że w praktyce spełniają dokładnie tę samą funkcję, co obligacje korporacyjne, są wyjęte spoza tych przepisów, a ich nadzorem nie zajmuje się KNF.
Z tego względu należy uznać, że ryzyko inwestycyjne oprocentowanych weksli nieruchomościowych jest wysokie, w przeciwieństwie do tego, czym chwalą się materiały marketingowe ich wystawców, a także mieć świadomość, że w przypadku problemów ze spłatą ich nabywca nie jest w wystarczający sposób chroniony. Nie oznacza to oczywiście, że instrumenty tego rodzaju są z gruntu złe - chodzi bardziej o to, że korzystać z nich powinni wyłącznie konsumenci świadomi zasad ich funkcjonowania i rozumiejący związane z tym ryzyko.
UOKiK ostrzegając przed zakupem weksli inwestycyjnych wpisuje się w obawy części prawników i obserwatorów rynku papierów dłużnych, którzy już na początku zeszłego roku ostrzegali, że mocne ograniczenia nałożone od listopada 2018 r. na rynek obligacji korporacyjnych sprawią, że jego znaczna część może zostać zastąpiona właśnie nowym typem instrumentu, jakim są weksle inwestycyjne. Luka prawna, wyłączająca weksle spod ustawy o ofercie publicznej, może doprowadzić do tego, że zwiększony nadzór nad obligacjami przyniesie skutek przeciwny do zamierzonego. W zasadzie dzieje się tak już od jakiegoś czasu - mimo tego, że jak dotąd nie mieliśmy do czynienia z bankructwami funduszy oferujących weksle inwestycyjne, to obecnie instrumenty tego typu są coraz popularniejsze, czerpiąc pełnymi garściami z braku nadzoru. Sytuację tę mogłoby zmienić objęcie ustawa o ofercie publicznej również samych weksli, na to jednak na razie się nie zapowiada. Być może ustawodawcy czekają na spektakularny przypadek niewypłacalności funduszu oferującego weksle, który przyniesie wielomilionowe straty, podobnie jak było w przypadku afery z obligacjami GetBack.
Inwestowanie w nieruchomości wcale nie jest łatwe
Wraz ze wzrostem popularności danego typu inwestycji, rośnie też liczba patologii z nim związanych. UOKiK wraz z KNF wydały wspólne ostrzeżenie we wrześniu zeszłego roku dotyczące inwestycji w lokale przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, czyli tzw. aparthotele oraz condohotele. Inwestycje tego rodzaju mogą przybierać różne skomplikowane formy, najczęściej jednak polegają na wykupie pokoju/kwatery w lokalu i czerpanie zysków z wynajmu krótkoterminowego. Dość skomplikowana kwestia, mogąca stanowić ryzyko dla konsumentów, dotyczy różnorodności tytułów właścicielskich przy takich nieruchomościach: w grę wchodzi uzyskanie tytułu właściciela, współwłaściciela, a nawet zakup udziałów w spółce. Prognozowane zyski na poziomie 7-10% rocznie najczęściej nie obejmują kosztów wynikających z utrzymania samej nieruchomości. Co więcej, duża część inwestycji tego typu znajduje się dopiero w fazie budowy (lub nawet przed jej rozpoczęciem), co stwarza ryzyko jej niedokończenia z powodu niewypłacalności spółki.
