W poniedziałek premier Mateusz Morawiecki zapowiedział pakiet pomocowy dla kredytobiorców mających problemy ze spłatą rat, których wysokość gwałtownie rośnie w wyniku ostatnich podwyżek stóp procentowych NBP. Powróciły - wprowadzone podczas pandemii w 2020 roku - wakacje kredytowe, oprócz tego premier przypomniał o istnieniu, dotychczas bardzo mało popularnego, Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Najwięcej dyskusji wywołała jednak zapowiedź likwidacji stawki referencyjnej WIBOR, na podstawie której banki ustalają oprocentowanie niemal wszystkich kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce. Pomysł rezygnacji z kontrowersyjnego WIBOR-u nie jest nowy i nie pojawił się po raz pierwszy. Tym razem jednak losy międzybankowej stawki referencyjnej wydają się przesądzone, gdyż jak przyznał sam Morawiecki, „banki nadmiernie korzystają z rosnących stóp procentowych”. Czym zostanie zastąpiona stawka WIBOR i na podstawie jakiego wskaźnika będzie ustalane oprocentowanie ponad 95% istniejących kredytów hipotecznych w kraju?
Zobacz także: Kredyty hipoteczne robią się... niebezpieczne! Co robić, gdy raty ciągle rosną, a inflacja pożera Twoje oszczędności?
WIBOR do wyrzucenia
Podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach premier Mateusz Morawiecki zapowiedział, że wzrost wysokości rat kredytowych od przyszłego roku nie będzie już tak dotkliwy dla kredytobiorców, a miesięczne zobowiązanie wobec banku wyraźnie spadnie. Wszystko to ma się stać po zastąpieniu stawki WIBOR, na bazie której obliczana jest wysokość rat kredytów hipotecznych, innym wskaźnikiem. Zgodnie z zapowiedziami, ma do tego dojść już na początku 2023 roku.
Czym jednak rząd chce zastąpić stawkę WIBOR, aby jednocześnie „magicznie” obniżyć wysokość rat kredytowych?
Po wystąpieniu premiera nie poznaliśmy zbyt wielu konkretów na temat tej najistotniejszej zmiany, która wpłynie na sposób obliczania rat niemal wszystkich udzielonych w Polsce kredytów hipotecznych. Dzień później minister rozwoju Waldemar Buda zdradził więcej szczegółów na temat nadchodzącej kredytowej rewolucji. Stawka WIBOR nie zostanie całkowicie zlikwidowana, a jedynie przestanie być wskaźnikiem referencyjnym dla kredytów hipotecznych udzielanym klientom indywidualnym. Czyli kredyty hipoteczne dla firm czy umowy leasingowe nadal będą indeksowane stawkami WIBOR. Co ważne, rezygnacja z WIBOR-u będzie działała również wstecz, czyli kredyty udzielone przed 2023 rokiem również będą mieć oprocentowanie obliczane na nowych zasadach.
Jakie to zasady?
Na razie… jeszcze nie wiadomo. Minister dość enigmatycznie przyznał, że to sektor bankowy ma wypracować nowe rozwiązanie, które jednocześnie będzie bardziej korzystne dla samych kredytobiorców. Mówiąc prościej, rząd zakłada że banki komercyjne dogadają się w kwestii nowych stawek referencyjnych, które będą niższe, tym samym gwarantując kredytobiorcom - czyli klientom tych samych banków - lepsze warunki spłaty zobowiązania. Trudno nie dostrzec tutaj pewnego konfliktu interesów, ponieważ bankom zależy przede wszystkim na maksymalizacji zysków, a te w głównej mierze zależą od wyniku odsetkowego, na który składają się właśnie posiadacze kredytów. W tej chwili trudno stwierdzić czy bankom uda się dojść do konsensusu, który jednocześnie zadowoli rząd. Jeżeli jednak sektor bankowy do końca roku nie zaproponuje akceptowalnego rozwiązania, to od 1 stycznia przyszłego roku WIBOR zostanie zastąpiony stawką referencyjną POLONIA lub ewentualnie WIBOR Overnight (O/N). To zaś byłoby scenariuszem korzystnym dla kredytobiorców i znacznie mniej optymistycznym dla banków. Dlaczego?
Zobacz także: Czym jest WIBOR? Kto ustala stawkę WIBOR i ile ona wynosi?
Stawka POLONIA - transparentna i korzystna dla posiadaczy kredytów?
Być może jeszcze do niedawna nazwa Polonia większości kredytobiorców kojarzyła się z nazwą kanału telewizyjnego albo drużyny piłkarskiej. I trudno się temu dziwić, bo stawka referencyjna POLONIA dotychczas interesowała głównie wąskie grono specjalistów z sektora bankowego.
Czym zatem jest wspomniana stawka?
POLONIA, podobnie jak WIBOR, jest stawką referencyjną obliczaną przez Narodowy Bank Polski na podstawie transakcji, jakie zawierają między sobą banki komercyjne. Mowa konkretnie o transakcjach overnight na rynku międzybankowym, czyli o niezabezpieczonych depozytach (pożyczkach) z terminem zwrotu na kolejny dzień roboczy. Stawka POLONIA jest obliczana każdego dnia roboczego na podstawie średniej (ważonej wolumenem poszczególnych transakcji) oprocentowania transakcji overnight, które zawierają między sobą banki komercyjne do godziny 16:30. Obecnie do grona uczestników fixingu, zatwierdzonych przez NBP, należy 19 banków i to właśnie transakcje overnight zawarte pomiędzy nimi decydują o wysokości stawki referencyjnej POLONIA w danym dniu. Uczestnicy fixingu przekazują dane na temat transakcji overnight każdego dnia do godziny 16:45, a NBP oblicza i publikuje stawkę POLONIA na dany dzień mniej więcej kwadrans później - ok. 17:00.
Co zatem sprawia, że potencjalna zmiana stawki referencyjnej z WIBOR na POLONIA przy ustalaniu wysokości rat kredytów hipotecznych byłaby korzystna dla kredytobiorców? Odpowiedź jest prosta - jej wysokość.
Ponad 95% kredytów hipotecznych udzielonych klientom indywidualnym w Polsce ma zmienne oprocentowanie oparte o stałą marżę bankową oraz indeksowane stawkami WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Pierwsza z nich (WIBOR 3M) jest ustalana na podstawie średniego oprocentowania pożyczek, jakie banki komercyjne udzielają sobie na termin trzech miesięcy, a druga (WIBOR 6M) jest średnią oprocentowania pożyczek międzybankowych udzielanych na pół roku. Nie trzeba być ekspertem od bankowości, aby wiedzieć że pożyczki na krótszy okres najczęściej mają niższe oprocentowanie w skali roku niż te na dłuższy czas. Dlatego też stawka referencyjna obliczana na bazie średniego oprocentowania transakcji overnight (na jeden dzień roboczy) będzie zauważalnie niższa od tej obliczanej na bazie transakcji kwartalnych czy półrocznych.
Dla przykładu - w poniedziałek 25 kwietnia stawka POLONIA wynosiła 4,12%, podczas gdy WIBOR 3M został ustalony na 5,79%, zaś WIBOR 6M przekraczał 6% (dokładnie 6,01%). Znacznie bardziej zbliżony do stawki POLONIA był WIBOR O/N (również ustalany na bazie transakcji overnight, jednak obliczany na bazie średniej arytmetycznej z usunięciem skrajnych wartości, a nie średniej ważonej wolumenem transakcji) którego wysokość w poniedziałek wynosiła 4,29%.
Argumentem za zastąpieniem WIBOR-u stawką referencyjną POLONIA jest też fakt, że ta druga jest ustalana na bazie realnych transakcji zawartych pomiędzy bankami, a nie deklaratywnymi kwotowaniami, czyli „gdybyśmy zawierali transakcję, to zrobilibyśmy na takich warunkach”. Wysokość stawki POLONIA jest bowiem istotna dla samych banków, gdyż służy ona Narodowemu Bankowi Polskiemu do wyznaczania oprocentowania dla operacji REPO/Reverse REPO. Te zaś są transakcjami overnight zawieranymi pomiędzy bankiem centralnym, a bankami komercyjnymi i mają kluczową rolę w utrzymywaniu bieżącej płynności całego sektora bankowego.
Zobacz także: Rosnący WIBOR sprawia, że raty kredytów są coraz bardziej dotkliwe. Jak obliczany jest WIBOR i czy banki ustalają go zgodnie z prawem?
Co zmienia POLONIA?
Aby to zobrazować, weźmy pod lupę przykładowy kredyt hipoteczny na kwotę 350 000 PLN zaciągnięty na 25 lat, w którym stała marża wynosi 2,20%, zaś zmienna wysokość oprocentowania jest ustalana na bazie stawki WIBOR 3M. Na początku kwietnia trzymiesięczna stawka WIBOR wynosiła dokładnie 4,85%, co - jak nietrudno policzyć - wraz z marżą oznacza oprocentowania kredytu na poziomie 7,05%. Przy takiej stawce koszt raty kredytowej wynosi niecałe 2485 złotych miesięcznie (bez 10 groszy). Zakładając takie oprocentowanie przez cały okres spłaty kredytu, przy pożyczeniu 350 000 spłacilibyśmy łącznie ponad… 745 tys. złotych.
A co gdyby ten sam kredyt miał oprocentowanie indeksowane stawką POLONIA, zamiast WIBOR 3M?
Na początku kwietnia stawka POLONIA wynosiła dokładnie 3,31%, co dawałoby oprocentowanie kredytu na poziomie 5,50%. W takich warunkach wysokość comiesięcznej raty wyniosłaby 2149,30 PLN, czyli ponad 300 złotych mniej. Zakładając takie oprocentowanie przez cały okres spłaty kredytu, przy pożyczeniu 350 000 oddalibyśmy bankowi niecałe 645 tys. złotych, czyli o 100 tys. Mniej niż w poprzednim przypadku. Oczywiście, to tylko symulacja, która nie bierze pod uwagę prowizji banku, ubezpieczenia i dodatkowych opłat, które są ustalane indywidualnie. Przede wszystkim zaś nie jest możliwe, aby kredyt o zmiennym oprocentowaniu… zapewniał nam stałą wysokość rat przez cały okres jego spłaty. Jednak już na pierwszy rzut oka widać, że stawka POLONIA będzie znacznie bardziej korzystna dla kredytobiorców niż WIBOR 3M czy 6M, jednocześnie obniżając przyszłe wyniki finansowe osiągane przez banki.
Zobacz także: Potężne zmiany na rynku nieruchomości! Ceny mieszkań, liczba kredytów hipotecznych oraz oferty sprzedaży zaskakują
Fundusz wsparcia dla kredytobiorców - stary pomysł na nowe problemy
Oprócz pomysłu zamiany WIBOR-u na inną stawkę referencyjną, rząd przypomniał także o istnieniu Funduszu Wsparcia dla Kredytobiorców w trudnej sytuacji finansowej. Fundusz zapewnia wsparcie finansowe w wysokości maksymalnie 2000 PLN miesięcznie, wypłacane osobom w trudnej sytuacji przez maksymalnie trzy lata (36 miesięcy). Łącznie daje to wsparcie w wysokości do 72 000 złotych. Otrzymaną kwotę należy oddać po dwóch latach od otrzymania ostatniej raty wsparcia, jednak zwrot również jest podzielony na 144 comiesięczne raty (po 500 PLN w przypadku otrzymania maksymalnej kwoty).
Oprócz tego Fundusz zakłada mechanizm umorzenia części otrzymanego wsparcia - jeśli pierwsze 100 rat spłacimy w terminie, bez żadnych opóźnień, to pozostałe 44 raty zostaną umorzone, czyli nie będziemy musieli oddawać pozostałej kwoty, która stanowi aż 30,5% wartości otrzymanego wsparcia. W przypadku maksymalnej kwoty wsparcia (72 000 PLN) przy terminowej spłacie możemy umorzyć aż 22 000 PLN, czyli finalnie zwrócimy tylko 50 000 PLN.
Na Fundusz składają się banki komercyjne, płacąc coroczną składkę, która jest obliczana na podstawie wielkości portfela kredytów hipotecznych konkretnego banku, w których spłata jest opóźniona o więcej niż 90 dni. Im wyższa wartość takich kredytów, tym większa składka, jaką płaci konkretny bank. Na początku 2022 roku, czyli po niecałych sześciu latach od powstania, Funduszu, wartość zgromadzonych środków wyniosła ponad 607 mln złotych.
