Ceny mieszkań i domów w USA w maju urosły w ujęciu miesiąc do miesiąca i to był 4 odczyt wzrostowy z rzędu. Dzieje się tak mimo wysokiego oprocentowania kredytów (blisko7%). Jak eksperci tłumaczą co zjawisko?
- Ceny nieruchomości mieszkalnych w USA w maju urosły o 0,7% m/m.
- Na rynku USA podaż nieruchomości na sprzedaż jest niewystarczająca.
- Ceny rosną mimo wysokiego oprocentowania kredytów (blisko7%).
- Wedle większości ekspertów, trend wzrostowy zostanie utrzymany.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Ceny nieruchomości w USA w maju urosły w porównaniu z poprzednim miesiącem. Indeks cen S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home wzrósł o 0,7% m/m, tymczasem w kwietniu odczyt był na poziomie 0,5%. Maj jest 4 z rzędu miesiącem, w którym ten wskaźnik rósł.
Jest to wskaźnik obejmujący 20 największych miast w USA. W ujęciu wyrównanym sezonowo urósł o 1%, nieznacznie przewyższając skok o 0,9% z kwietnia. Znalazł się więc powyżej konsensusu Bloomberga, który zakładał wzrost o 0,7%.
Zobacz także: Kupisz pierwsze mieszkanie bez podatku, ale przy zakupie kilku zapłacisz sporo! Co za zmiany w prawie!
U.S home prices rose for the 5th consecutive month in May
— Genevieve Roch-Decter, CFA (@GRDecter) July 25, 2023
This housing market is so strong that it's immune to 7% mortgage rates pic.twitter.com/5DlN7Y86yg
W USA podaż nieruchomości na sprzedaż jest niewystarczająca
„Ceny domów w USA zaczęły spadać po czerwcu 2022 r., a dane z maja potwierdzają tezę, że ostatnim miesiącem spadku w ujęciu m/m był styczeń 2023 r.” – komentuje dyrektor zarządzający S&P DJI, Craig J. Lazzara.
Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa podała, że średnie ceny domów w USA wzrosły w maju o 0,7% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Majowa zmiana r/r wyniosła 2,8%.
Wygląda na to, że na rynku USA podaż nieruchomości na sprzedaż jest niewystarczająca. „Nieco niższe stawki zmotywowały chętnych nabywców do wejścia na rynek mieszkaniowy, ale malejąca podaż domów oznaczała, że popyt utrzymywał presję na wzrost cen” – powiedziała Hannah Jones, analityk Realtor.com. „Chociaż popyt ze strony kupujących ogólnie się zmniejszył, ograniczone istniejące zasoby mieszkaniowe oznaczają, że na wielu rynkach panuje konkurencja przypominająca sytuację z ostatnich kilku lat”.
Rok do roku indeks krajowy S&P CoreLogic Case-Shiller odnotował w maju spadek o 0,5%, podczas gdy indeks 20 miast odnotował nieskorygowany sezonowo spadek o 1,7% (oczekiwano 2,35%).
„Trwające ożywienie cen domów ma jedno podłoże: mała podaż. Przed korektą sezonową ceny wzrosły w maju we wszystkich 20 miastach, podobnie jak w marcu i kwietniu. Dane wyrównane sezonowo pokazały wzrost cen w 19 miastach w maju. Różnice regionalne nadal są spore” – wskazuje Lazzara. „Miastami, które odnotowały największe wzrosty cen rok do roku, były Chicago, Cleveland i Nowy Jork, z rocznymi wzrostami odpowiednio o 4,6%, 3,9% i 3,5%. To jest niezwykłe zjawisko” - wskazuje.
Według indeksu S&P CoreLogic Case-Shiller, ceny na Zachodzie spadają (-6,9% rok do roku), rosną na Środkowym Zachodzie (2,7%).
Zobacz także: „Bezpieczny kredyt 2%” podbijał ceny mieszkań zanim jeszcze zaczął działać! Ceny mieszkań, II kw. 2023 roku
Ceny nic sobie nie robią z wysokiego oprocentowania
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA utrzymywało się w maju poniżej 6,5%, zgodnie z narzędziem do śledzenia oprocentowania kredytów hipotecznych Freddie Mac. Jednak od czerwca średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu utrzymuje się solidnie powyżej tego progu i przez krótki czas flirtowało z 7%.
Dziś Rezerwa Federalna powinna ogłosić kolejną podwyżkę stóp, mając nadzieję na „miękkie lądowanie” w gospodarce.
"Spodziewamy się, że trend wzrostu cen będzie się utrzymywał, chociaż oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje na razie podwyższone" - mówi Jones. „Ograniczona podaż w stosunku do popytu ze strony kupujących prawdopodobnie utrzyma ceny na podwyższonym poziomie. Należy jednak zwrócić uwagę na różnice w trendach, w zależności od rynku” - dodał.
Zobacz także: Ceny mieszkań w Polsce 2023 - sytuacja przeciętnego Polaka jest lepsza, niż sądzimy!
Ceny nieruchomości w USA nie będą spadać
„Rynki mieszkaniowe są gotowe do dalszej normalizacji, po niezwykłym doświadczeniu pandemii” - powiedział George Ratiu, główny ekonomista w firmie analitycznej Keeping Current Matters.
Według niego, należy przypomnieć sobie trendy cenowe w latach 70. i na początku lat 80., kiedy to gospodarka USA po raz ostatni doświadczyła podobnego okresu wysokiej inflacji. Średnia cena nowego domu wynosiła około 33 000 USD w 1973 r., a do 1983 r., częściowo pobudzona wysoką inflacją, wzrosła do 75 500 USD, a do 1993 r. do 126 100 USD.
„Warto zauważyć, że tamte dziesięciolecia charakteryzowały się wysoką inflacją, ostrym zacieśnieniem monetarnym i kilkoma recesjami” – powiedział. „Choć dzisiejsza gospodarka i rynki różnią się pod pewnymi względami, cykliczność rynku nieruchomości pozostaje podobna. Przy dużej kohorcie demograficznej w wieku kupowania domów i niewystarczającej liczbie domów, ceny będą nadal odzwierciedlać dynamikę rynku” – stwierdził Ratiu.
Odbicie cen w ciągu ostatnich pięciu miesięcy było sprzeczne z wieloma prognozami z początku roku, zwrócił uwagę Ratiu.
„Analitycy rynku nieruchomości i dziennikarze spodziewali się, że rynki mieszkaniowe pogrążą się w głębokiej recesji po zeszłorocznym agresywnym zacieśnieniu monetarnym, w połączeniu z gwałtowną inflacją i towarzyszącym jej wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych. To się nie dzieje. Jednak pozostają one niezrównoważone, a popyt znacznie przewyższa podaż domów. Płace nabywców rosną, i akceptują oni obecne wysokie oprocentowanie kredytów jako nową normę” – powiedział Ratiu. „Możemy spodziewać się, że ceny wykażą typowy powrót do historycznych wzorców, gdy przejdziemy do drugiej połowy roku” - dodał.
