Bardzo dobra informacja dla klientów. Deweloperzy w okresie styczeń-maj br. rozpoczęli budowę ok. 66,5 tys. nowych mieszkań (o 70,1% więcej r/r). Jest to drugi najlepszy wynik od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Mieszkania, których budowę rozpoczęto
Źródło: dane GUS
Ile mieszkań buduje się w Polsce? Mieszkań będzie więcej?
Liczba rozpoczętych budów mieszkań jest kluczowym wskaźnikiem GUS, który pozwala ocenić bieżący stan rynku mieszkaniowego. Obiecujące wyniki za pierwsze pięć miesięcy tego roku sugerują, że perspektywy rozwoju segmentu mieszkaniowego na rynku pierwotnym wyglądają bardzo pozytywnie. Pytanie jednak, czy w praktyce sytuacja jest równie optymistyczna. Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazuje, że właśnie tak jest.
W ostatnich 3-4 latach rynek był nieustannie stymulowany, czy wręcz nękany różnymi silnymi bodźcami, które prowadziły do permanentnej nierównowagi popytowo-podażowej, wprawiając w dezorientację nie tylko potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży, ale i samych deweloperów. Zaczęło się od pandemii, potem wybuch wojny za wschodnią granicą, inflacja i skok stóp procentowych, załamanie popytu w 2022 r., a w końcu jego sztuczne podbicie dopalaczem w postaci BK2%. Po tych wszystkich przejściach przyszedł czas na złapanie przez rynek przysłowiowego oddechu.
W efekcie obecnie obserwujemy dość zdecydowany proces powrotu do rynkowej normalności, przez co należy rozumieć odbudowę jeszcze niedawno mocno wydrenowanej oferty deweloperskiej, która z miesiąca na miesiąc pnie się w górę, przywracając równowagę popytowo-podażową, zdecydowanie hamując dynamikę wzrostów cen nowych lokali do akceptowanych wartości. Jednocześnie rośnie skala deweloperskich promocji, które także są symbolem rynkowej normalności. Powoli odbudowuje się zdolność kredytowa Polaków po szoku spowodowanym inflacją, a w perspektywie być może kolejny program dopłat do hipotek.
Analityk zwraca także uwagę na niewielkie, aczkolwiek wciąż widoczne ryzyko pułapki.
Trudno się dziwić rekordowym danym GUS dotyczącym liczby mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w bieżącym roku. Istnieje oczywiście pewne ryzyko, że intensywna aktywność inwestycyjna deweloperów w ostatnich kwartałach, w wyniku nieprzewidywalnych okoliczności, może okazać się pułapką. Jednak na chwilę obecną to ryzyko wydaje się być zdecydowanie marginalne.
Zobacz także: Niesamowite zjawisko na rynku nieruchomości – ceny nowych domów dyktują kupujący, a używanych sprzedający
Jaka jest sytuacja w budownictwie?
Dyrektor Sprzedaży Credipass, Tomasz Kosiba, wspomniał o dużym zainteresowaniu wśród kupujących. Według eksperta aktualna sytuacja na rynku nieruchomości wspiera scenariusz stabilizacji cen.
Rynek budownictwa mieszkaniowego, co potwierdzają dane GUS, wchodzi w fazę ożywienia. Jest to bardzo dobra informacja dla klientów, którzy planują w najbliższych miesiącach zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Bezpieczny Kredyt 2% „wyczyścił” oferty deweloperów, co generowało wzrosty cen i ograniczało możliwości wyboru. Obecna sytuacja prowadzi do stabilizacji cen na rynku pierwotnym. Zwiększona liczba inwestycji, a co za tym idzie podaż, może w nadchodzących miesiącach unormować ceny mieszkań, a nawet prowadzić do ich obniżek, czy też zwiększonej skłonności do negocjacji przez deweloperów. Większa podaż, drogi kredyt hipoteczny oraz brak obiecywanego kredytu #naStart, ogranicza realny popyt generowany przez klientów. Na rynku widać dość duże zainteresowanie wśród kupujących, jednak wysokie koszty finansowania kredytem hipotecznym skutecznie odstraszają wielu kupujących. Moim zdaniem najbliższe miesiące na rynku mieszkaniowym będą okresem stabilizacji, wyczekiwania na ruch ze strony rządu oraz Rady Polityki Pieniężnej.
Czytaj również: Warto czekać z budową lub remontem? Tak kształtują się ceny materiałów budowlanych
Budownictwo mieszkaniowe: dynamika słabnie
Przed hurraoptymizmem przestrzega główny analityk HREIT Bartosz Turek. W jego opinii rekordowe dane GUS to przede wszystkim zasługa „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Podsumowanie za okres od stycznia do maja 2024 roku jest bardzo pozytywne. Widzimy tu efekty dynamicznej odbudowy podaży, którą to konieczność wywołał "Bezpieczny Kredyt 2%". Już to stwierdzenie powinno chłodzić ewentualny huraoptymizm, który może się rodzić w odbiorcach informacji, że deweloperzy budują najwięcej w historii.
Powinniśmy spojrzeć nie tylko na dane w ujęciu r/r, ale również na ich dynamikę m/m. W tym przypadku już tak kolorowe nie jest.
Co więcej, tak jak w pierwszym kwartale br. mieliśmy rekordowe albo niemal rekordowe dane na temat liczby rozpoczynanych inwestycji, to w drugim kwartale póki co wyniki są wciąż bardzo przyzwoite, ale już dalekie od rekordów. Stawiam tezę, że w kolejnych miesiącach dynamika wzrostu liczby rozpoczynanych inwestycji będzie spadać, bo i oferta mieszkań na sprzedaż nie jest tak wykupiona jak kilka miesięcy temu. W drugiej połowie br. na korzyść dynamiki liczby rozpoczynanych inwestycji w ujęciu r/r przestanie też działać efekt niskiej bazy, czyli załamania budowlanego wywołanego wojną, zacieśnieniem monetarnym i regulacyjnym oraz wzrostem kosztów budowy. Rozchwianie rynku mieszkaniowego, z którym mieliśmy do czynienia w ostatnich latach powoduje, że interpretując napływające z GUS dane powinniśmy patrzeć nie tylko na dynamiki w ujęciu r/r czy m/m, ale też odnosić bieżące dane do średnich z 5 czy 10 ostatnich lat. Póki co takie porównanie pokazuje, że po poprawie koniunktury w kształcie litery "V" dynamika pozytywnych zmian spowalnia i jeśli trend ten się utrzyma, to skala budownictwa mieszkaniowego wróci do normy. Byłby to ze wszech miar pożądany scenariusz po szalonych latach 2020-2023.
Co ciekawe spowolnienie dotknęło nie tylko deweloperów. Z danych GUS wynika, że w maju tego roku liczba rozpoczętych budów prywatnych domów była o 11% niższa niż w kwietniu.
Źródło: dane GUS
Zryw deweloperów słabnie
Na platformie X użytkownik Damian Kaźmierczak zwrócił uwagę na słabnący zryw deweloperów. Jak możemy zauważyć na poniższym wykresie dynamika działań deweloperskich w pierwszej połowie 2024 roku wyraźnie słabnie. Wciąż nie wiadomo, kiedy zostanie uruchomiony program mieszkanie na Start. Brak decyzyjności nie pomaga w unormowaniu sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Co dalej z rynkiem nieruchomości?
Rekordowe dane GUS dotyczące liczby rozpoczętych budów mogą wskazywać, że wchodzimy w proces powrotu do rynkowej normalności. Obecna sytuacja prowadzi do stabilizacji cen na rynku pierwotnym, jednak dynamiczna odbudowa podaży jest w dużej mierze napędzana programem "Bezpieczny Kredyt 2%". Istnieje jednak ryzyko, że intensywna aktywność inwestycyjna deweloperów może okazać się krótkotrwała, szczególnie w obliczu niepewności związanej z programem Kredyt #naStart.
