Po trudnym 2022 r. deweloperzy wracają z nowymi projektami. Rynek nieruchomości stabilizuje się po anomalii zeszłego roku, jednak dynamiczny wzrost cen mieszkań ma swoje uzasadnienie w kilku istotnych czynnikach. Na nasze pytania dotyczące wrocławskiego i krakowskiego rynku nieruchomości oraz perspektyw odpowiada Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.
- Zarówno Kraków, jak i Wrocław są wymagającymi rynkami, jednak to stolica Dolnego Śląska jest nastawiona na nowych mieszkańców.
- Problem wysokich cen materiałów nie został rozwiązany, a wszystko za sprawą podwyżek cen energii i płacy minimalnej.
- Lokum planuje podtrzymać realizowaną politykę dywidendową.
- Czym kierować się podczas wyboru pierwszego mieszkania?
Agnieszka Patyk (redaktorka FXMAG): Jak wygląda obecnie sytuacja na polskim rynku nieruchomości z Państwa perspektywy?
Bartosz Kuźniar (prezes Lokum Deweloper): Od początku roku obserwujemy mocne odbicie popytu, a co za tym idzie – wyników sprzedaży względem zeszłego, kryzysowego roku. Obecną sytuację na rynku możemy porównać do tej sprzed wybuchy wojny, a nawet sprzed pandemii. Zeszły rok był pewnego rodzaju anomalią - konflikt za wschodnią granicą wywołał nie tylko wzrost cen materiałów, ale też duże obawy dotyczące tego, co może nastąpić, zniechęcając klientów do podejmowania ważnych decyzji. Pamiętajmy, że 2022 r. był trudny również z uwagi na wprowadzenie Polskiego Ładu, który podniósł de facto podatki i utrudnił uzyskanie kredytu. Dodatkowo doszło do zaostrzenia przez KNF wytycznych dotyczących badania zdolności kredytowej poprzez aktualizację Rekomendacji S.
Minął rok, oswoiliśmy trudną sytuację geopolityczną, a klienci powrócili do realizacji celów życiowych, w tym zakupów mieszkań. Jednocześnie została złagodzona wspomniana wcześniej Rekomendacja S, nastąpiły delikatne obniżki stóp procentowych, wprowadzono preferencyjny kredyt BK2%. Klienci zyskali narzędzia do realizacji swoich planów zakupowych.
A. Patyk: Odnotowano spory wzrost, w I półroczu br. Lokum wypracowało 135,8 mln zł przychodu, o 140% więcej niż rok wcześniej. Przekazali Państwo klientom 231 mieszkań. Co wpłynęło na wynik?
B. Kuźniar: Działalność deweloperska cechuje się sezonowością. Zwykle wyniki za pierwsze kwartały nie są miarodajne w perspektywie całorocznych, tak też było w zeszłym roku. W tym roku, z uwagi na to że dysponowaliśmy dużą liczbą mieszkań gotowych, szybciej dochodziło do ich przekazania i rozpoznania w wynikach. Niemniej, najważniejszy dla nas jest III, a w szczególności IV kwartał – ze względu na harmonogram realizacji budów. Wtedy nastąpi realizacja głównej części wyniku finansowego.
A. Patyk: A analizując bieżącą sprzedaż?
B. Kuźniar: Analizując sprzedaż bieżącą, jest ona większa o blisko 100% względem zeszłego roku, ale pamiętajmy, że 2022 był rokiem kryzysowym, więc tak naprawdę wróciliśmy do wyników sprzed 2 lat. Pod względem sprzedaży sytuacja w pewnym sensie unormowała się i przypomina tę sprzed wybuchu wojny, kiedy rynek nie był destabilizowany nadzwyczajnymi zdarzeniami.
Zobacz również: Ceny działek budowlanych w Polsce - czy można spodziewać się spadku?
Notowania Lokum Deweloper na tle indeksu WIG - YTD
Źródło: TradingView
A. Patyk: Zysk netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego w I półroczu to 24,2 mln zł (wobec 14,8 mln zł straty netto rok wcześniej), co oznacza marżę zysku netto w wysokości 17,8%. Porównując dane do roku ubiegłego, które czynniki wspierały rezultat finansowy?
B. Kuźniar: W pierwszym półroczu br. była to przede wszystkim duża pula mieszkań, które zostały już rozpoznane w wyniku. W zeszłym roku było odwrotnie – liczba przekazanych mieszkań była niewielka, a jak wiadomo, ponosimy cały czas koszty bieżącej działalności, one są bardzo wysokie. To głównie utrzymanie pracowników czy konieczność płacenia odsetek od obligacji. Przy sporym zadłużeniu, jakie mieliśmy w zeszłym roku, a które staramy się minimalizować w bieżącym, miało to duży wpływ na te oba wyniki.
A. Patyk: Jakich wyników oczekują Państwo w II półroczu? Które aspekty rynkowe uległy zmianom?
B. Kuźniar: Przede wszystkim popyt, który jest obecnie znacznie większy niż w zeszłym roku. Nastąpiła poprawa nastrojów konsumentów. Klienci obserwują sytuację na rynku i kurczącą się podaż mieszkań, a także wzrost cen, co przyspiesza ich decyzję o zakupie mieszkań. W tym półroczu dysponujemy bardzo atrakcyjną ofertą, na którą składa się duży odsetek gotowych mieszkań. Przełoży się to wiec na bardzo dobre wyniki finansowe. To odnotowanie naszej aktywności historycznej sprzed 2 lat. W tym roku spodziewamy się, że rezultat będzie satysfakcjonujący. Ma na to wpływ również program Bezpieczny Kredyt 2%, który daje naszym klientom łatwiejszy dostęp do finansowania zakupu mieszkań.
W III kwartale 2023 zakontraktowaliśmy 196 mieszkań, natomiast od początku roku podpisaliśmy 558 umów deweloperskich i przedwstępnych. W ciągu trzech kwartałów przekazaliśmy Klientom 366 lokali????
— Lokum Deweloper (@LokumDeweloper) October 5, 2023
➡️ https://t.co/ZIOHvSu8Mj#raport #wynikisprzedazy #lokumdeweloper
A. Patyk: Czy planowane jest wejście na inne rynki, oprócz Wrocławia i Krakowa? Może aglomeracja?
B. Kuźniar: Obecnie koncentrujemy się na Wrocławiu, naszym macierzystym rynku. Rozbudowaliśmy tutaj bank ziemi i teraz przygotowujemy inwestycje. Działania, które podjęliśmy kilka lat temu, będą owocować wzrostem działalności budowlanej w kolejnych latach. Od zakupu gruntu do rozpoczęcia inwestycji mija zwykle 5-7 lat. Widzimy, że ta koncentracja na rynku wrocławskim będzie coraz bardziej zauważalna. O innych rynkach na razie nie myślimy, bo chcemy szczególnie szeroko rozwijać się na rynku, który jest nam najbliższy.
A. Patyk: A czym się różnią od siebie dwa główne rynki, na których Państwo działają - Kraków i Wrocław? Czy można wskazać jakieś punkty wspólne?
B. Kuźniar: Oba są wymagające. Obecnie w obu miastach występuje niezaspokojony popyt na mieszkania, bo naturalnie duże miasta przyciągają młode osoby, głównie ze względu na lepsze perspektywy pracy. Istnieją również różnice i to dość wyraźne. Widzimy dużo bardziej przychylne nastawienie wrocławskiego magistratu do poprawy oferty mieszkaniowej, niż ma to miejsce w Krakowie. Kraków raczej nie myśli o nowych mieszkańcach, koncentruje uwagę na mieszkańcach, “którzy już tam są”, często blokując nowe inwestycje deweloperskie.
A. Patyk: A jak to może wpływać na ceny?
B. Kuźniar: W ostatnim czasie właśnie różnice cenowe są szczególnie mocno zauważalne. Widzimy obecnie spory “rozjazd” – w Krakowie ceny bardzo dynamicznie rosną, bo większy udział w kształtowaniu cen mieszkań ma rynek wtórny. Dzieję się tak z uwagi na to, że na rynku pierwotnym mieszkań prawie nie ma. To powoduje, że miasto jest coraz mniej atrakcyjne dla nowych mieszkańców. Wrocław bardziej rozumie ten problem i rzeczywiście coraz chętniej stara się sięgać po dostępne narzędzia prawne – jak specustawa mieszkaniowa, i w miarę możliwości szybko wydawać pozwolenia na budowę. Musimy też brać pod uwagę fakt, że zarówno Wrocław, jak i Kraków to bardzo duże miasta, a więc jest wielu interesariuszy zaangażowanych w procesy administracyjne, przez co są one obiektywnie czasochłonne.
A. Patyk: Czy ma Pan jakieś rady dla osób szukających pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym? Czym powinny się kierować?
B. Kuźniar: Wybór mieszkania jest poważną decyzją. Przede wszystkim należy dobrze przewidzieć własne potrzeby, jeśli to możliwe w perspektywie wieloletniej. Ważne, aby nie nabyć zbyt małego mieszkania, położonego w znacznej odległości od centrum miasta. Warto kupować tam, gdzie oferta społeczna jest szersza, szczególnie jeśli w planach jest założenie rodziny. Wyższy koszt mieszkania w centrum może być rozpatrywany w kontekście wieloletnim. To ułatwi po prostu codzienne życie w przyszłości. Nie bez znaczenia jest standard – warto rozważyć wybór mieszkania w budynku z dobrze przemyślaną przestrzenią wspólną, jak i lokalami usługowymi w najbliższej okolicy.
A. Patyk: A cena?
B. Kuźniar: To prawda, cena często wydaje się elementem najważniejszym, a tak naprawdę na przestrzeni lat to nie jest kwestia kluczowa. Inne elementy z biegiem czasu okazują się istotniejsze.
A. Patyk: Jak wyglądają prognozy wzrostu z perspektywy zabezpieczonej ziemi? Czy bank gruntów pozwoli na zwiększenie liczby inwestycji w skali podobnej do poprzednich lat?
B. Kuźniar: Jeśli chodzi o perspektywy, raczej przewidujemy stabilizację, a nawet pewien spadek z uwagi na fakt, że nie rozpoczęliśmy w poprzednim, wojennym roku nowych inwestycji. Obecnie powoli uruchamiamy nowe projekty. Niestety wciąż uzyskiwanie pozwoleń na budowę to czasochłonny proces. W ciągu najbliższych 2 latach poziom sprzedawanych mieszkań będzie podobny, a nawet trochę niższy niż obecnie. Mamy duży bank ziemi, mówimy o blisko 12 tys. mieszkań, które moglibyśmy zrealizować, gdybyśmy dysponowali pozwoleniami na budowę. To właśnie za około 2 lata będą wchodziły one w dużej części do realizacji. Wtedy odnotujemy bardzo istotny wzrost. Myślę, że spotka się to z dobrym czasem na rynku, kiedy stopy procentowe będą już niższe, a możliwość nabywania mieszkań dla szerszej grupy konsumentów będzie ułatwiona.
Zobacz również: Ile kosztują mieszkania w Warszawie? Średnia cena bije rekordy! A jak w innych miastach?
A. Patyk: Czy problem wysokich cen materiałów budowlanych został tymczasowo zażegnany? Które czynniki obecnie wywierają presję na cen mieszkań?
B. Kuźniar: Problem wysokich cen materiałów nie został zażegnany. Mamy przed sobą istotne podwyżki cen energii na początku 2024 r., a także podwyżki płacy minimalnej. Trzeba wziąć pod uwagę, że ta płaca minimalna obowiązuje w wielu fabrykach i naszym zdaniem to będzie miało bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów. Obecnie jednak najszybciej rosnący koszt wytworzenia mieszkań wiąże się z brakiem działek budowlanych i długimi procedurami administracyjnymi.
A. Patyk: Proszę rozwinąć.
B. Kuźniar: Jeszcze kilka lat temu w cenie 1 mkw. mieszkania koszt gruntu stanowił nie więcej niż 1 tys. zł. Dzisiaj to jest ok. 4 tys. zł. Jeśli nałoży się na to kwestię wysokich kosztów odsetkowych, jakie ponoszą firmy deweloperskie, to przy długim czasie procedowania pozwoleń na budowę oznacza to jeszcze większe obciążenia dla klientów. Ten duży wzrost kosztu działek, długiego ich finansowania, rosnące koszty pracy i energii w dalszym ciągu nieuchronnie będą dynamizowały wzrost cen mieszkań.
A. Patyk: Jak wygląda dostępność pracowników? Czy wciąż brakuje fachowców na rynku?
B. Kuźniar: Praca na budowie to nie jest marzenie młodych ludzi. Coraz mniejsza ich liczba jest zainteresowana ciężką pracą w różnych warunkach pogodowych, na mrozie czy w upałach. Dzisiaj może nie jest to aż tak zauważalne, gdyż deweloperzy uruchomili mniejszą ilość inwestycji, przez co chwilowo nie ma dużych problemów z pozyskiwaniem pracowników. Należy jednak zaznaczyć, że trend wskazuje na to, iż będzie coraz trudniej pozyskiwać fachowców. Widzimy spory udział imigrantów, jednak problem będzie się nasilał.
A. Patyk: Jakie działania z Pana perspektywy powinny podjąć władze, aby stymulować wzrost podaży? Na jakim szczeblu powinny zapaść decyzje, aby mieć realny wpływ na bardziej zrównoważone kształtowanie się rynku w kolejnych latach - centralnym czy lokalnym?
B. Kuźniar: Oba poziomy są bardzo ważne, ale ten centralny wydaje się najważniejszy. Niedawno weszła nowelizacja planowania przestrzennego, wymaga ona jednak poprawek, bądź doprecyzowania w rozporządzeniach tak, aby reforma ta nie zablokowała możliwości uzyskiwania pozwoleń na budowę. Należałoby się również zastanowić, jakie jeszcze inne narzędzia w rodzaju specustawy mieszkaniowej wdrożyć, aby usprawnić uzyskiwanie pozwoleń. Bardzo ważnym problemem jest dziś brak dostępności gruntów. Pamiętajmy, że poprzedni rząd zablokował możliwość sprzedaży gruntów przez spółki Skarbu Państwa, a grunty te są często bardzo dobrze zlokalizowane. One miały znaleźć się w programie Mieszkanie+. Trafiły tam, po czym nie zostały skonsumowane. Ich uwolnienie na pewno posłużyłoby przynajmniej obniżeniu dynamiki wzrostu cen mieszkań. Wydaje się, że dziś najważniejsza jest właśnie kwestia podażowa.
A. Patyk: W lipcu wypłacono 1,69 zł dywidendy na akcję, łącznie przeznaczono na ten cel 30,4 mln zł. Czy polityka dywidendowa będzie przez Państwa kontynuowana?
B. Kuźniar: Jesteśmy spółką dywidendową, rokrocznie przeznaczamy ok. 50% zysku na dywidendę. Wyniki z bieżącego roku będą bardzo atrakcyjne dla akcjonariuszy. Planowany rozwój spółki w kolejnych latach również daje dobre podstawy do długoterminowego zadowolenia akcjonariuszy z posiadanych akcji.
A. Patyk: Proszę wskazać na największe zagrożenia na rynku, jeśli chodzi o rozwój spółek deweloperskich w Polsce.
B. Kuźniar: Uważam, że raczej trzeba mówić o zagrożeniu z perspektywy klientów. Deweloperzy reagują na sytuację na rynku, poprzez m.in. zmniejszanie skali swojej działalności, jak to obserwowaliśmy w zeszłym roku i ciągle jeszcze obserwujemy, jeśli otoczenie rynkowe jest niesprzyjające. Natomiast gdy wytworzone zostaną właściwe warunki funkcjonowania, projekty będą uruchomiane. Z naszej perspektywy najważniejsze jest to, aby zachować płynność działania, możliwie nie zmniejszać zatrudnienia, utrzymywać fachowców w firmach i budować mieszkania wtedy, gdy klienci będą mogli sobie na ich zakup pozwolić.
A. Patyk: Jak będzie wyglądała przyszłość Krakowa? Ceny dynamicznie rosną, a według danych portalu RynekPierwotny.pl przekroczono średni poziom 15 tys. zł na 1 mkw. Czy Kraków będzie podążał za Warszawą, jeśli chodzi o dynamikę cenową?
B. Kuźniar: Myślę, że nawet może wyprzedzić Warszawę. Jeśli popatrzymy dziś na koszty gruntów – ceny działek w Krakowie do metra kwadratowego mieszkania to już jest ponad 5 tys. zł. Jeśli dodamy do tego koszty realizacji rzędu 7 tys. zł, koszty finansowania, długiego procesowania budów, nasze wewnętrzne koszty i marżę, to cena 15 tys. już dzisiaj wydaje się zbyt niska, żeby uruchamiać nowe projekty. Spodziewam, że ceny wzrosną nawet o te 20-kilka procent w ciągu roku.
A. Patyk: Jakie perspektywy ma przed sobą Lokum w kolejnych latach? Czy w perspektywie jest wzrost w stopniu porównywalnym do 2023 r.?
B. Kuźniar: W ujęciu procentowym na pewno wyhamuje. Wysokość tegorocznego wzrostu spowodowana jest odniesieniem do niskiej bazy poprzedniego okresu. Myślę, że w najbliższym czasie będziemy mieć 2 lata stabilizacji, a w przyszłym roku przewidujemy nawet obniżenie dochodu ze względu na ograniczenie startu nowych budów w 2022 r. – będzie to miało odniesienie do wyniku przyszłorocznego, gdyż ten cykl jest dwuletni. Na razie będzie to zatem utrzymanie potencjału, z nadziejami na dynamiczny wzrost od 2025 r., ze względu na posiadany przez nas bank ziemi.
Dziękuję za rozmowę.
