Cena nieruchomości rolnych jest silnie zróżnicowana zależnie od lokalizacji (renta różniczkowa). W 2021 średnia cena za ha powierzchni ewidencyjnej sprzedanych nieruchomości rolnych niezabudowanych wyniosła 181 tys. zł/ha. Ceny nieruchomości rolnych niezabudowanych na terenach miejskich (renta miejska) były znacznie wyższe od usytuowanych poza granicami miast (renta agrarna). Szczególnie wysokie ceny odnotowano w miastach na prawach powiatu – były one ok. 10 razy wyższe niż średnia krajowa dla niezabudowanych nieruchomości rolnych.
Jest to ilustracja oczekiwanych i zdyskontowanych dochodów z inwestycji w ziemię, zdecydowanie wyższych przy gruntach pod zabudowę mieszkaniową czy usługową. Przy trendzie wzrostowym dla nieruchomości niezabudowanych wyraźnie najwyższe są ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę mieszkaniową i handlowousługową, najniższe w przypadku gruntów leśnych i rolnych. Jednocześnie te dwie ostatnie kategorie gruntów cechuje najsilniejsze zróżnicowanie widoczne w poziomie mediany i średniej ceny gruntu oraz współczynnika zmienności.
Zobacz także: Giełdowi deweloperzy mieszkaniowi: selektywne zwiększanie banku ziemi
Wstępne dane po 1-3q22 (mogą się jeszcze zmienić wraz z rejestrowaniem kolejnych transakcji z okresu 1-3q22) wskazują na kontynuację wzrostowej tendencji cen użytków rolnych oraz gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz użytków rolnych, przy wolniejszym wzroście innych kategorii gruntów niezabudowanych.
Dane GUS dotyczące obrotu prywatnego użytkami rolnymi potwierdzają sygnalizowane tendencje z aktów notarialnych – wzrostową tendencję cen gruntów rolnych, na którą wpływały w ostatnich latach: (1) atrakcyjność lokowania wolnych środków w nieruchomości, w szczególności ze względu na niski poziom stóp procentowych; (2) niskie koszty stałe (niskie podatki i opłaty); (3) postrzeganie zakupu ziemi jako tradycyjnie bezpiecznej inwestycji (choć mało płynnej, a także z ryzykiem prawnym trudnych do przewidzenia zmian regulacyjnych); (4) wzrost wartości produkcji rolnej; (5) kontynuacja wyrównywania poziomu cen ziemi po wejściu Polski do UE.
Wzrostom cen ziemi rolnej w 2022 sprzyjały dobre wyniki gospodarstw rolnych w roku poprzednim. Wzrost cen surowców rolnych spowodował, że dochód z rodzinnego gospodarstwa rolnego w 2021, według FADN, wzrósł o 38% r/r. Ujemne realne stopy procentowe, przy ich jeszcze relatywnie niskim poziomie w pierwszych miesiącach 2022 i niskie oprocentowanie lokat w warunkach wysokiej inflacji mogły skłaniać rolników do lokowania środków w zakup ziemi.
Istotne impulsy do wzrostu cen ziemi rolnej mogły też pochodzić spoza rolnictwa – presja na grunty budowlane (i wzrost cen tych działek w sytuacji boomu na rynku nieruchomości) zachęcała do zakupu ziemi rolnej z zamiarem zmiany przeznaczenia gruntu, przy trudnej drodze proceduralnej. Ta sytuacja mogła być przyczyną silniejszych wzrostów cen słabszych niż dobrych gruntów ornych.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Nieruchomości Gruntowe - Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
