Niekorzystna sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych ogranicza też skalę nowych inwestycji, a więc oddala nas od celu jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce. Najnowsze dane sugerują, że w sierpniu deweloperzy rozpoczęli budowę o 63% mniejszej liczby mieszkań niż przed rokiem. Otrzymali oni też o 14% mniej pozwoleń na budowę. Niestety wszystko wskazuje na to, że cała druga połowa 2022 roku upłynie nam pod znakiem wyraźnego spadku liczby budowanych mieszkań. Deweloperzy zaczynają mniej inwestycji, dostosowując ofertę do zmieniającego się popytu, ale też sami mają problem ze zdobyciem finansowania, a do tego bardzo negatywnie doświadczyły ich ostatnie zawirowania na rynku materiałów budowlanych oraz wykonawstwa.
Po części deweloperzy ograniczają więc skalę prowadzonej działalności, aby bronić swoich marż. Coraz częściej problemem staje się jednak dostęp do bankowego finansowania. Oprocentowanie na poziomie kilkunastu procent w skali roku i wymaganie posiadania wysokiego wkładu własnego powodują, że wielu deweloperów również ma problem ze zdobyciem finansowania na nowe projekty mieszkaniowe, co dodatkowo ogranicza nową podaż. To, że dziś rozpoczynanych będzie mniej budów oznacza niestety, że za 2 lata wyraźnie mniej mieszkań będzie oddawanych do użytkowania. Jeśli zgodnie z zapowiedziami będziemy wtedy mieli do czynienia z niższymi stopami procentowymi niż dziś, to może skutkować wzrostem cen mieszkań. Chodzi o to, że rosnący popyt może zderzyć się z ograniczoną ofertą nieruchomości na sprzedaż.
Tani kredyt może złagodzić problemy
Tym większy sens ma zaanonsowana przez Prezesa Jarosława Kaczyńskiego idea dofinansowania do tanich kredytów dla młodych. Podobne rozwiązania różnym skutkiem działały lub działają np. w USA, Japonii, Francji, na Jamajce czy Malcie. Choć zostało podkreślone, że wciąż nie możemy mówić o jakiejś konkretnej propozycji czy tym bardziej deklaracji, to bez wątpienia pomysł wprowadzenia w Polsce systemu kredytów mieszkaniowych o niskim oprocentowaniu jest wart głębszego rozważenia.
Bezwzględnie plusem takiego rozwiązania byłoby to, że młodzi mieliby możliwość zakupu własnego mieszkania w momencie, w którym koniunktura na rynku wyraźnie się pogorszyła, a więc też mogliby spokojnie podejmować decyzję o własnym „M” bez konieczności „ścigania się” z rosnącymi cenami czy liczną rzeszą innych kupujących. Narastający od kilku miesięcy spadek zdolności kredytowej nie tylko utrudnia realizację marzeń o pierwszym czy większym mieszkaniu. Zakręcone kurki z kredytami utrudniają przecież też sytuację na rynku najmu i dodatkowo ograniczają rozpoczynanie nowych inwestycji mieszkaniowych. Wprowadzenie programu preferencyjnych kredytów miałoby więc sens nie tylko społeczny, ale też wsparłoby sektor budownictwa mieszkaniowego, abyśmy nie zboczyli z drogi konsekwentnej walki o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce. Problem jest poważny, bo według naszych szacunków brakuje w Polsce wciąż około 2 milionów mieszkań.
Minusem ewentualnego programu dopłat do kredytów jest koszt tego rozwiązania – jeśli takich kredytów udzielanych byłoby po 50 tysięcy sztuk rocznie, to przy obecnych warunkach rynkowych i przeciętnej wartości długu na poziomie co najmniej 300 tys. złotych, otrzymalibyśmy kwotę dopłat przekraczającą miliard złotych rocznie. Oczywiście w skali wydatków realizowanych przez budżet nie są to duże kwoty, ale i tak warto je optymalizować. Chodzi tu nie tylko o troskę o budżet państwa, ale też o to, aby rządowy program nie sprzyjał nadmiernie wzrostom cen nieruchomości.
Dofinansowanie ze wspólnej kasy byłoby przecież narastającym co roku obciążeniem dla budżetu państwa,
bo coraz więcej kredytów z niskim oprocentowaniem wymagałoby dopłat. Do tego nie dałoby się sensownie oszacować wysokości tych kosztów w momencie budowania budżetu państwa. Koszt ten po prostu byłby zmienny i zależny od zmieniających się warunków rynkowych – dokładnie tak samo jak w przypadku działającego przed laty programu „Rodzina na Swoim”. Ta zmienność kosztów, która była problemem dla Ministra Finansów, była też podawana jako powód zamiany mechanizmu programu „Rodzina na Swoim” na program bezpośrednich dopłat do kredytów w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”.
Jeśli jednak rządzący słusznie dojdą do wniosku, że należy wesprzeć nabywców relatywnie niedrogich, pierwszych mieszkań, oferując im tańsze kredyty, to nie należy zupełnie odrzucać dotychczasowych doświadczeń. Warto zastanowić się, czy programem tanich kredytów należy zastąpić obowiązujący, ale niedziałający program gwarancji kredytowych, czy raczej połączyć te idee.
W ocenie HRE Think Tank dobrym rozwiązaniem mogłoby być poszerzenie już uchwalonego programu kredytów bez wkładu własnego o rozwiązanie w postaci taniego kredytu.
To pozwoliłoby przezwyciężyć problem obniżonej zdolności kredytowej Polaków, który powoduje, że nie działa uchwalony w 2022 roku program rządowych gwarancji.
Dyskusyjny pozostaje jednak poziom preferencyjnego oprocentowania (zaproponowano 2%), który wydaje się szczególnie szczodry. Racjonalniejsze byłoby ograniczenie kosztów budżetowych i zaproponowanie trochę wyższego oprocentowania (np. nie więcej niż 3-5%), ale w połączeniu ze złagodzeniem zaleceń UKNF (obniżką buforu na podwyżki stóp procentowych) i dobrodziejstwami programu kredytów bez wkładu własnego. Ten jest bowiem dla budżetu znacznie tańszy niż dopłaty do kredytów. W ten sposób wydając te same pieniądze budżetowe, możliwe byłoby zaoferowanie preferencyjnych kredytów nawet kilka razy większej grupie osób.
Idea rządowego programu tanich kredytów, choć dziś jest na etapie wstępnie zaanonsowanego pomysłu, to wydaje się szczególnie potrzebna. Byłoby to rozwiązanie o charakterze antycyklicznym, które dziś mogłoby wesprzeć koniunkturę i podtrzymać aktywność w sektorze budownictwa mieszkaniowego, ale też ograniczyć ryzyko dynamicznych wzrostów cen w 2024 roku, gdy bez rządowej interwencji można spodziewać się zderzenia rosnącego popytu na mieszkania (konsekwencja obniżek stóp procentowych) z małą liczbą mieszkań oddawanych do użytkowania (następstwo spadku liczby rozpoczynanych obecnie inwestycji). W związku jednak z tym, że wejście w życie programu tanich kredytów jest wątpliwe, a implementacja tego rodzaju rozwiązania może okazać się czasochłonna, pominęliśmy ten aspekt w trakcie formułowania prognoz na najbliższe lata.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję