W nadchodzących kwartałach ceny mieszkań prawdopodobnie pozostaną w słabnącym trendzie wzrostowym – dotychczasowy silny popyt na mieszkania będzie osłabiany kolejnymi podwyżkami stóp procentowych NBP. Wysokie ceny będzie podtrzymywać nadal wolno rosnąca podaż, istotnie warunkowana czynnikami strukturalnymi (ograniczoną dostępnością działek budowlanych, wysokimi kosztami materiałów, presją płacową).
W scenariuszu bazowym zakładamy słabnący wzrost cen mieszkań w kolejnych kwartałach 2022 roku wraz z prawdopodobnym osłabieniem popytu mieszkaniowego w konsekwencji wzrostu stóp procentowych i jednoczesnym wystawianiem na rynek projektów rozpoczętych w 1h21. Oceniamy, że w ciągu roku ceny mieszkań wzrosną o około 5%. Kluczową kwestią jest długość trwania okresu wysokiej inflacji.
Czynnikami, które będą stabilizować tendencje wzrostowe cen mieszkań są: (1) kolejne podwyżki stóp procentowych NBP, przekładające się na wzrost ceny kredytu; (2) zaostrzanie polityki kredytowej banków; (3) pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności; (4) duży portfel mieszkań w budowie z terminem oddania do użytku w 2022 i następnych, o ile będzie szybciej wystawiany przez deweloperów; (5) powolna odbudowa rynku najmu mieszkań – choć stawki wynajmu stopniowo powracają do poziomu sprzed pandemii, to biznes plan dla wynajmu krótkoterminowego musi uwzględniać ryzyka kolejnych fali epidemii, a upowszechnienie hybrydowego modelu pracy i nauki prawdopodobnie osłabi popyt na mieszkania na wynajem długoterminowy. Dodatkowo pojawiają się ryzyka regulacyjne dla wynajmu – zapowiedź resortu rozwoju opodatkowania kolejnych (drugiego lub trzeciego i dalszych) mieszkań oraz pustostanów (na razie brak szczegółów), które zmniejszą opłacalność wynajmu.
Przesłankami kontynuacji wzrostu cen mieszkań są:
(1) ujemne realne stopy procentowe wciąż motywujące do lokowania oszczędności na rynku nieruchomości;
(2) wciąż wolno rosnąca podaż mieszkań, zwłaszcza w największych miastach i strukturalne czynniki wzrostu kosztów budowy – wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa w sektorze budownictwa;
(3) czynniki regulacyjne: - normy efektywności energetycznej budynków, zaostrzone od 2021; - DFG, którego koszty deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań; - regulacje mieszkaniowe Polskiego Ładu, w szczególności gwarantowany kredyt mieszkaniowy (wchodzi w życie od 26 maja 2022), który wygeneruje dodatkowy popyt mieszkaniowy;
(4) możliwe dalsze pakietowe zakupy mieszkań przez fundusze inwestycyjne, ograniczające podaż na lokalnym rynku.
W scenariuszu optymistycznym rynek mieszkaniowy łagodnie wchodzi w kolejny cykl, z krótką fazą spowolnienia, bez gwałtownych szoków. Epidemia stopniowo wygasa przy wyszczepieniu większości populacji.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Nieruchomości Mieszkaniowe, Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
