Wiele wskazuje też na to, że banki mogą przestać aż tak walczyć o względy oszczędzających. Po części wynika to z faktu, że instytucje te sprzedają mniej kredytów, a więc potrzebują też mniej depozytów na finansowanie akcji kredytowej. Do tego na banki nałożonych zostało szereg dodatkowych kosztów (np. darmowych wakacji kredytowych, składki na fundusz wsparcia kredytobiorców czy dodatkowy fundusz wzmacniający odporność sektora). Koszty te chociaż w niewielkim stopniu mogą dotknąć deponentów w postaci niższego oprocentowania lokat i rachunków oszczędnościowych.
Ponadto prognozy i zapowiedzi sugerują, że ku końcowi ma się cykl podwyżek stóp procentowych. Ten dotychczas sprzyjał rosnącemu oprocentowaniu lokat. Gdy RPP przestanie podnosić stopy procentowe, to i banki stracą kolejny powód, dla którego w ostatnich miesiącach podnosiły oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych.
Trzeba mieć świadomość, że sytuacja na rynku depozytowym ma wpływ na koniunkturę w sektorze mieszkaniowym. Chodzi o to, że ktoś, kto rozważa zakup mieszkania na wynajem, może porównywać rentowność wynajmu (dziś szacowaną na 6-7% brutto, czyli około 5% netto) do oprocentowania lokat i rachunków oszczędnościowych. Te są dziś przeciętnie oprocentowane na 5-6% (4-5% po opodatkowaniu), choć najlepsze promocyjne oferty potrafią kusić stopą zwrotu na poziomie nawet ponad 7% w skali roku (5,5-6% po opodatkowaniu). To w oczywisty sposób może ograniczać skłonność do inwestowania w mieszkania na wynajem wśród bardziej zachowawczych inwestorów.
Przy tym specyfika mieszkań na wynajem i lokat jest zupełnie odmienna. Te drugie są zupełnie bezobsługowe i pozwalają zarabiać jedynie na odsetkach, z których 19% należy oddać fiskusowi. W przypadku mieszkań kosztem wyższego ryzyka i dodatkowego wysiłku związanego z organizacją wynajmu mamy możliwość zarabiania nie tylko na przychodach z czynszu (podatek w formie ryczałtu o stawce 8,5%), ale też na potencjalnym wzroście wartości nieruchomości (po 5 latach brak podatku). Ten ostatni jest tym pewniejszy, im dłuższy jest nasz horyzont inwestycyjny. Jak już wcześniej wspomniano historia rozwiniętych rynków uczy nas, że w dłuższym terminie sama strategia zakupu i trzymania mieszkania powinna dać zarobić realnie 1-2 pkt. proc. rocznie (ponad inflację).
Promocja na mieszkania w Polsce dla zagranicznych funduszy
W kontekście mniejszej liczby zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań i dużego ruchu na rynku najmu nie możemy zapominać o aktywnych w Polsce funduszach inwestycyjnych. Otoczenie sprzyja bowiem jeszcze mocniejszemu wejściu tych podmiotów „nad Wisłę”. Już w 2021 roku kapitał, który pompowały one na rodzimy rynek deweloperski odpowiadał wartości nawet około 20-30% zakupów realizowanych w biurach sprzedaży deweloperów w 7 głównych miastach. Skalę zawieranych dziś umów skutecznie ogranicza niepewność i rosnące koszty budów, które powodują, że pakietowa sprzedaż mieszkań jest dla deweloperów nadmiernym ryzykiem. Firmy te nie mogą wtedy podnosić cen sprzedaży kolejnych lokali w odpowiedzi na rosnące koszty budów. W efekcie deweloperzy mogą być skłonni do sprzedaży pakietowej na późniejszym etapie realizacji projektu, a nawet dopiero po jego komercjalizacji (wynajęciu).
Z drugiej strony na rzecz funduszy inwestycyjnych działają dziś dwie bardzo dynamiczne zmiany – wzrost poziomu czynszów o 20-30% oraz spadek kursu złotego. Z punktu widzenia funduszu, który ma do zainwestowania kapitał denominowany w amerykańskiej walucie, nieruchomości w Polsce staniały o około 20%. Dlaczego? Jeśli za dolara we wrześniu 2021 roku trzeba było zapłacić około 3,8 złote, a na początku września 2022 roku 4,75 złote, to na blok mieszkalny wart 50 milionów złotych przed rokiem fundusz musiał wydać równowartość 13,2 mln dolarów, a przy wyższym kursie walutowym jest to już trochę ponad 10,5 mln dolarów. Koszt zakupu nieruchomości z punktu widzenia zagranicznego funduszu jest więc o 20% niższy, co z nawiązką niweluje podwyżki cen mieszkań, z którymi mieliśmy do czynienia w trakcie ostatnich miesięcy.
To jednak nie wszystko, z czego cieszyć się może fundusz inwestycyjny. Przez ostatnich 12 miesięcy czynsze najmu w Polsce wzrosły bowiem o około 20-30%. Jeśli więc rok temu fundusz inwestycyjny polował na nieruchomości dające 5% rentowności w skali roku, to dziś ta sama nieruchomość pozwoli czerpać zyski z najmu na poziomie 6,25% w skali roku. Wartość ta może wzrosnąć, jeśli już po dokonaniu inwestycji przez fundusz kurs złotego umocni się wobec dolara, chociaż zupełnie nie można też wykluczyć deprecjacji rodzimej waluty. Z punktu widzenia funduszy inwestycyjnych ostatnie zmiany podniosły atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem w Polsce. Po chwilowym wstrzymywaniu się z decyzjami w tym obszarze może więc dojść do kolejnych dużych transakcji.
Ma to niestety też swoje złe strony. Konsekwencje nadmiernego i nieucywilizowanego zaangażowania funduszy inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym pokazują nam chociażby przykłady Berlina czy Amsterdamu, gdzie doszło do wzrostu cen mieszkań, stawek czynszów i spadku liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. Więcej na ten temat pisaliśmy w raporcie HRE Think Tank Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy. Rekomendacje dla Polski. W naszej ocenie rząd powinien zadbać o to, aby inwestowany przez fundusze kapitał w miarę możliwości prowadził nie do wzrostu cen nieruchomości, ale do zasypywania deficytu mieszkaniowego, który można dziś szacować na 1,5 – 2 milionów lokali.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję